Ohne Eigenkapital geht indes nichts: „Durchschnittsverdiener sollten mindestens 20 Prozent des Kaufpreises mitbringen – zuzüglich der entsprechenden Nebenkosten“, sagt Wolfgang Lis, Geschäftsführer der LBS Immobilien GmbH. Die sogenannten Erwerbsnebenkosten werden meist mit zehn bis elf Prozent veranschlagt. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer (in den meisten Bundesländern 3,5 Prozent des Kaufpreises), Notar- und Grundbuchkosten (in der Regel 1,5 Prozent) und die Maklercourtage. Sie kann bis über sechs Prozent betragen, ist teilweise aber ebenso wie der Kaufpreis verhandelbar.

Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, muss zudem bedenken, dass gegebenenfalls noch Kosten für die Renovierung entstehen. Müssen Heizung, Fenster oder Fassade erneuert werden, kommen schnell einige tausend Euro zum Kaufpreis hinzu.

Vergessen sollte man überdies nicht die laufenden Kosten, denn mit dem Abbezahlen des Kredits ist es längst nicht getan. Hinzu kommen beispielsweise monatliche Aufwendungen für Gas, Strom, Müll, Versicherung usw. Außerdem müssen Rücklagen für die Instandhaltung des Objekts gebildet werden. Die Größenordnung liegt hier bei zwei Euro bis 2,50 Euro pro Quadratmeter bei Neubauten und 2,50 Euro bis 3,50 Euro bei Altbauten, so die Verbraucherzentrale Hamburg.

Nicht zu knapp kalkulieren

Wer alle Kosten zusammen rechnet, sollte bei den monatlichen Belastungen auf nicht mehr als 40 Prozent des Netto-Familieneinkommens kommen, so die Verbraucherzentrale Hamburg. Dies gilt als grober Richtwert, den die Eigenheimfinanzierung an monatlichen Kosten nicht überschreiten sollte, der jedoch auch stark von den individuellen Voraussetzungen abhängig ist.

Sinnvoll ist es, lieber etwas großzügiger zu kalkulieren, denn immerhin erstreckt sich die Finanzierungsphase in der Regel über viele Jahre – Zeit genug für unerwartete Kosten, die zusätzlich auftauchen. Und wer möchte schon über einen so langen Zeitraum auf jegliche sonstige Annehmlichkeit verzichten?

Laut LBS-Studie versuchen Bauherren in den letzten Jahren vermehrt die Kosten für ihre Immobilie zu senken. Knapp 60 Prozent packen deshalb selbst mit an. Zudem verzichten rund 40 Prozent auf eine Unterkellerung. Grundstücke werden nicht größer als nötig gewählt, statt einer Garage reicht ein Carport und der Grundriss wird einfacher – und damit kostengünstiger – gehalten.

Gebraucht kaufen ist in

Außerdem geht die Tendenz dahin, eher Bestandsbauten zu kaufen als selbst ein Eigenheim zu errichten. Die Zahl der Baugenehmigungen fällt seit einigen Jahren. Während es 1999 noch 437.000 waren, wurden 2008 nur 175.000 Baugenehmigungen erteilt – die Prognose für 2009 liegt bei 155.000. Besonders stark fällt der Rückgang in Westdeutschland aus. In Ostdeutschland war beim Bau von Mehrfamilienhäusern 2008 sogar ein leichter Anstieg zu verzeichnen, die Zahl der neu errichteten Zweifamilienhäuser ist dort seit 2005 stabil.

Bestandskäufe überflügeln damit zunehmend den Bau neuer Immobilien. Mehr als 60 Prozent der frisch gebackenen Eigentümer haben von 2004 bis 2007 gebrauchte Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen erworben. Schätzungsweise 222 Milliarden Euro wurden laut Studie im vergangenen Jahr insgesamt in Immobilien investiert, wobei 45 Prozent dieses Betrages in die Modernisierung von Gebäuden flossen.