Baudarlehen

Holen Immobilienkäufer verschiedene Kreditangebote von Banken ein, sollten sie auf mehrere Punkte achten. Wichtig sind vor allem gleichlautende Vorgaben, andernfalls kann es passieren, dass man zwar das Angebot mit dem günstigsten Effektivzins wählt, unterm Strich aber trotzdem draufzahlt. Es empfiehlt sich ein schrittweises Vorgehen.

Kreditbedarf und Zinsbindung festlegen

Als erstes sollte man den Kreditbedarf und die Zinsbindung ermitteln. Die Höhe der Kreditmittel hat Einfluss auf den Zinssatz. Wer nur wenig Eigenkapital vorweisen kann und im Gegenzug hohen Finanzierungsbedarf hat, der muss zumeist mit höheren Kreditzinsen rechnen. Damit Banken die gleiche Kalkulationsgrundlage für den Kreditvorschlag verwenden, muss man festlegen, wie hoch der Finanzierungsbedarf ist, wie viel Geld also für den Hauskauf nötig ist. Dabei sind die Kaufnebenkosten nicht zu vergessen.

Zugleich ist die Zinsbindung anzugeben. Dabei besteht die Schwierigkeit, die Länge der Zinsbindung optimal einzuschätzen. Es gilt: Kurze Zinsbindungsfristen sind in der Regel preiswerter als lange. Das Problem: Niemand weiß, wie die Marktlage nach Ablauf der Zinsbindung aussieht. Wer aus Kostengründen zunächst auf ein kurzlaufendes Darlehen setzt, kann bei der Anschlussfinanzierung Pech haben, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gestiegen sind. Der Folgekredit wird dadurch teurer. Hätte der Kreditnehmer gleich eine längere Zinsbindung gewählt, könnte er weiterhin mit günstigen Raten planen.

Was also tun? „Ob die aktuellen Bauzinsen hoch oder niedrig sind, kann man unter anderem am langjährigen Zinsdurchschnitt erkennen“, erklärt Finanzierungsexperte Kai Oppel. Zehnjähriges Baugeld kostet im langjährigen Vergleich etwa 6,5 Prozent. Sind gleichlange Kreditlaufzeiten heute für weniger als fünf Prozent zu haben, so ist dies günstig. „Preiswerte Konditionen sollte man längerfristig festschreiben“, rät Oppel. „Pendeln die Zinsen zwischen drei und fünf Prozent, sind Zinsbindungen von 15 oder 20 Jahren empfehlenswert.“ Umgekehrt gilt: Bei hohen Zinsen – kurze Laufzeiten wählen! Oppels Tipp: „Liegen die Zinsen über acht Prozent, sind ganz kurze Kredite von ein oder zwei Jahren sinnvoll, eventuell auch ein variables Darlehen.“

Ermittlung des Tilgungssatzes

Der Tilgungssatz ist auch davon abhängig, wie viel Monatsrate sich ein Kreditnehmer leisten kann. Die Monatsrate bei Hypothekendarlehen setzt sich zusammen aus der anfallenden Zinszahlung plus der gewählten Tilgung.

Beispiel: Beträgt der Zinssatz fünf Prozent, so fallen bei einem 100.000-Euro-Darlehen anfänglich jährliche Zinsen in Höhe von 5.000 Euro an, pro Monat also 416 Euro. Soll das Darlehen mit zwei Prozent im ersten Jahr zurückgeführt werden, kommen weitere 2.000 Euro Tilgungssumme dazu, pro Monat 166 Euro. Zusammen beträgt die Monatsrate in diesem Fall 582 Euro. Kann der Kreditnehmer sich eine höhere Monatsrate leisten, sollte er den Tilgungssatz erhöhen, zum Beispiel auf 2,5 oder 3,5 Prozent. Dadurch wird die Rate zwar teurer, aber Rückzahlgeschwindigkeit erhöht sich deutlich. Unterm Strich sind Kreditnehmer viel eher schuldenfrei und haben zusätzlich jede Menge Zinsen gespart. Baugeldexperte Oppel rät: „Bei Bauzinsen von unter fünf Prozent sollten Käufer eine höhere Anfangstilgung als ein Prozent wählen, sofern es die Haushaltskasse zulässt.“

Eckdaten der Immobilie bereit halten

Sind die Eckpunkte der Finanzierung geklärt, kann man sich an die Bank wenden und konkrete Angebote einholen. Allerdings sind dabei weitere Angaben von Nöten, etwa die Kosten der Immobilie, Alter, Art und Qualität des Objekts, die persönlichen Einkommensverhältnisse wie das verfügbare Eigenkapital. Dabei ist wiederum darauf zu achten, allen Banken gleiche Daten zu geben, damit die Angebote vergleichbar sind. „Dazu sollte das Kreditangebot den Darlehensbetrag, Auszahlungskurs, Bearbeitungsgebühr, Nominal- und Effektivzins, Zinsbindung, Tilgungssatz, Sondertilgungsrechte sowie den monatlichen Ratenbetrag enthalten“ berichtet Franz Lücke, Ressortleiter Baufinanzierung bei der ING-DiBa. Nur so sei ein aussagekräftiger Effektivzinsvergleich möglich. Außerdem wichtig: Die Angabe sämtlicher Nebenkosten, etwa Schätzkosten oder Bereitstellungszinsen.

Auswahlkriterien für das beste Kreditangebot

Oberstes Auswahlkriterium ist der Effektivzins. „Der niedrigste anfängliche effektive Jahreszins steht zunächst für das beste Angebot“, erklärt Lücke. Zusätzlich anfallende Nebenkosten können die Rangfolge aber noch verändern. Grund: Die Geldinstitute müssen verschiedene Posten nicht in den Effektivzins einrechnen, etwa Schätzkosten. Lücke gibt folgende Faustformel: Bei einem 100.000-Euro-Kredit mit zehnjähriger Zinsbindung erhöhen 500 Euro Nebenkosten den Effektivzins um rund 0,1 Prozent. „Erst wenn alle Kosten in den Effektivzins einfließen, ist der Zinssatz wirklich vergleichbar“, rät der Baugeldexperte.

Tipp: Bei der Suche nach günstigen Kreditangeboten hilft unser Baufinanzierungs-Rechner.