Samstag, 11.02.2012 16:50 Uhr
Mietkauf
Finanzierungsmarathon mit Stolperfallen
12.03.2010 01:04
Der Mietkauf soll ihnen die Chance bieten, den Eigenheimtraum auch ohne Bankkredit und ohne Bonitätsprüfung zu verwirklichen. Banken winken bei solchen Immobilienkäufern gern ab, denn sie gelten als Risikokunden. Ist Mietkauf also eine sinnvolle Alternative?
So funktioniert Mietkauf
Beim Mietkauf wird das Objekt zunächst gemietet, der Kauf erfolgt Jahre später. Kaufpreis und Mietzins stehen zu Vertragsbeginn fest. Die Mietzeit ist flexibel, in der Regel beträgt sie zehn bis 20 Jahre. Am Anfang ist häufig eine Einmalzahlung fällig, Wohn-genossenschaften fordern den Kauf von Anteilen und berechnen eine Aufnahmegebühr. Üblicherweise wird ein Teil der Mietzahlungen mit dem Kaufpreis verrechnet, zusätzlich muss man während der Mietzeit Kapital ansparen, mit dem später der offene Restbetrag beglichen wird.
So funktioniert Mietkauf
Beim Mietkauf wird das Objekt zunächst gemietet, der Kauf erfolgt Jahre später. Kaufpreis und Mietzins stehen zu Vertragsbeginn fest. Die Mietzeit ist flexibel, in der Regel beträgt sie zehn bis 20 Jahre. Am Anfang ist häufig eine Einmalzahlung fällig, Wohn-genossenschaften fordern den Kauf von Anteilen und berechnen eine Aufnahmegebühr. Üblicherweise wird ein Teil der Mietzahlungen mit dem Kaufpreis verrechnet, zusätzlich muss man während der Mietzeit Kapital ansparen, mit dem später der offene Restbetrag beglichen wird.
Das Mietkaufmodell klingt plausibel, hat aber viele Kritiker. Der Verein „Wohnen im Eigentum“ kritisiert: „Hinter vermeintlich günstigen Angeboten verbergen sich häufig finanzielle Doppelbelastungen und rechtliche Risiken.“ Der Eigenheimerwerb per Mietkauf könne schnell teurer werden als eine herkömmliche Immobilienfinanzierung, insbesondere jetzt, da Baugeld extrem günstig ist. Auch Robert Anzenberger vom Immobilien-vermittler Planethome ist skeptisch: „Das Finanzierungsmodell birgt Fallstricke.“ Mietkauf höre sich zwar gut an, doch die Erwerbskosten seien keineswegs günstig, und wer bei Vertragsabschluss nicht genau aufpasse, könne später Nachteile erleiden.
Finanzielle Risiken
Ein Stolperstein sind hohe Mietkosten. Laut Immobilienportal Immowelt.de liegt der Mietzins meist deutlich „über der ortsüblichen Vergleichsmiete“. Überteuerte Mieten sollen den Druck erhöhen, möglichst schnell vom Status des Mieters in den des Ei-gentümers zu wechseln – schließlich verdient der Anbieter hauptsächlich am Kauf. Zweite Fußangel: die finanzielle Doppelbelastung. Käufer müssen neben der monatlichen Miete Eigenkapital für die Ablösung der Immobilie ansparen – das kann das Haushaltsbudget ordentlich strapazieren. Im Sparvorgang selbst lauert eine weitere Falle: Erfolgt die Kapitalbildung wegen der höheren Renditechancen über Aktienfonds oder fondsgebundene Versicherungen, ist das Sparergebnis nicht kalkulierbar. „Befinden sich die Kapitalmärkte zum Stichtag in einer Baisse, kann es passieren, dass die Fondseinlage nicht die erforderliche Kaufsumme deckt“, warnen die Immowelt-Experten.
Ein Stolperstein sind hohe Mietkosten. Laut Immobilienportal Immowelt.de liegt der Mietzins meist deutlich „über der ortsüblichen Vergleichsmiete“. Überteuerte Mieten sollen den Druck erhöhen, möglichst schnell vom Status des Mieters in den des Ei-gentümers zu wechseln – schließlich verdient der Anbieter hauptsächlich am Kauf. Zweite Fußangel: die finanzielle Doppelbelastung. Käufer müssen neben der monatlichen Miete Eigenkapital für die Ablösung der Immobilie ansparen – das kann das Haushaltsbudget ordentlich strapazieren. Im Sparvorgang selbst lauert eine weitere Falle: Erfolgt die Kapitalbildung wegen der höheren Renditechancen über Aktienfonds oder fondsgebundene Versicherungen, ist das Sparergebnis nicht kalkulierbar. „Befinden sich die Kapitalmärkte zum Stichtag in einer Baisse, kann es passieren, dass die Fondseinlage nicht die erforderliche Kaufsumme deckt“, warnen die Immowelt-Experten.
Rechtliche Risiken
Der Kaufvertrag wird zwar von beiden Vertragsparteien unterschrieben, nicht immer vor dem Notar. Wird neben der Immobilie auch Grundeigentum erworben, ist dies jedoch Pflicht. „Unterbleibt die notarielle Beurkundung, ist der Vertrag unwirksam“, sagt Rechtsanwalt Jost von Lyncker vom Verein „Wohnen im Eigentum“. Ungemach kann drohen, wenn der Anbieter insolvent wird. Da die Erwerber in den ersten Jahren zur Miete wohnen, sind sie nicht Eigentümer des Objekts. Ob das Kaufgeschäft im Pleitefall überhaupt zustande kommt, ist unklar. „Die Verträge bieten kaum Sicherheiten“, so Lyncker. „Was passiert bei einer Insolvenz mit den für die Tilgung vorgesehenen Mietanteilen?“ Ein weiteres Vertragsrisiko: die Modernisierungskosten. Nicht selten wird vereinbart, dass der Kunde bereits während der Mietphase für den Unterhalt der Immobilie verantwortlich ist. Beschliesst die Eigentümergemeinschaft die Sanierung des Daches oder der Fassade, wird es für den Mieter teuer. Miet- und Sparbeiträge plus hohe Sanierungskosten können zum finanziellen Super-Gau führen. Rechtsanwalt Lyncker rät daher allen Mietkauf-Interessenten, „genau zu prüfen, welche Belastungen und Risiken auf sie zukommen, und zu vergleichen, ob eine klassische Baufinanzierung nicht günstiger ist“.
Sie möchten mehr wissen? In unserer Langfassung informieren wir Sie unter anderem zu folgenden Themen:
Der Kaufvertrag wird zwar von beiden Vertragsparteien unterschrieben, nicht immer vor dem Notar. Wird neben der Immobilie auch Grundeigentum erworben, ist dies jedoch Pflicht. „Unterbleibt die notarielle Beurkundung, ist der Vertrag unwirksam“, sagt Rechtsanwalt Jost von Lyncker vom Verein „Wohnen im Eigentum“. Ungemach kann drohen, wenn der Anbieter insolvent wird. Da die Erwerber in den ersten Jahren zur Miete wohnen, sind sie nicht Eigentümer des Objekts. Ob das Kaufgeschäft im Pleitefall überhaupt zustande kommt, ist unklar. „Die Verträge bieten kaum Sicherheiten“, so Lyncker. „Was passiert bei einer Insolvenz mit den für die Tilgung vorgesehenen Mietanteilen?“ Ein weiteres Vertragsrisiko: die Modernisierungskosten. Nicht selten wird vereinbart, dass der Kunde bereits während der Mietphase für den Unterhalt der Immobilie verantwortlich ist. Beschliesst die Eigentümergemeinschaft die Sanierung des Daches oder der Fassade, wird es für den Mieter teuer. Miet- und Sparbeiträge plus hohe Sanierungskosten können zum finanziellen Super-Gau führen. Rechtsanwalt Lyncker rät daher allen Mietkauf-Interessenten, „genau zu prüfen, welche Belastungen und Risiken auf sie zukommen, und zu vergleichen, ob eine klassische Baufinanzierung nicht günstiger ist“.
Sie möchten mehr wissen? In unserer Langfassung informieren wir Sie unter anderem zu folgenden Themen:
- Mietkauf: So funktioniert er
Vertragsbeginn
Kapitalaufbau
Sonderzahlungen
Miet- und Sparbetrag
- Kostenvergleich: Mietkauf oder Baufinanzierung?
- Finanzielle Risiken
Mietkosten
Paralleler Sparvorgang
Renditen
- Rechtliche Risiken
Notar
Anbieter-Insolvenz
Modernisierungskosten
- Checkliste Mietkauf: Auf diese Punkte sollten Mietkäufer achten
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Foto: colourbox.com ID:3645
Quelle: www.biallo.de
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