Umkehrdarlehen

Eigenes Haus, aber niedriger Lebensstandard – so ergeht es vielen Ruheständlern, die jahrzehntelang jeden freien Cent in die eigene Immobilie gesteckt haben und im Alter mit einer bescheidenen Rente auskommen müssen. Oft fehlt ihnen das nötige Geld für größere Anschaffungen (z.B. Modernisierungen). Sogenannte Umkehrdarlehen sollen diese Lücke schließen.

Haus liquidiert, Wohnrecht garantiert

Das Konzept klingt verlockend: Senioren mit abbezahlter oder nur gering belasteter Immobilie nehmen eine Hypothek auf, die entweder als einmalige Summe oder als monatliche Rente ausgezahlt wird. Im Gegensatz zum klassischen Darlehen bleibt der Kredit aber so lange tilgungsfrei, bis der Eigentümer verstirbt oder auszieht (z.B. in ein Altersheim) – dann wird die Kreditschuld aus dem Immobilienerlös beglichen. In den USA und England ist der Immobilienverzehr via Umkehrdarlehen („Reverse Mortgages“) schon seit Jahren fester Bestandteil der Alterssicherung.

Deutschland als Nachzügler

Hierzulande suchte man derartige Produkte lange Zeit vergebens. Sei Anfang März vertreibt der Münchner Finanzdienstleister „ImmoKasse GmbH“, ein Kooperationspartner der DKB, als erster Anbieter ein umgekehrtes Darlehen, die Investitionbank Schleswig-Holstein will demnächst nachziehen. Bei der Immokasse erhält man lediglich eine Einmalzahlung, die je nach Alter des Antragstellers maximal 35 Prozent des Immobilienwertes beträgt.
„Die Mehrzahl unserer Kunden benötigt die Mittel für Investitionen am Haus, etwa altersgerechte Umbaumaßnahmen. Für die Zukunft planen wir aber auch eine Renten-Variante“, sagt Immokasse-Geschäftsführerin Stefanie Leiter.

Teure Stundung

Günstig ist diese Art der Finanzierung nicht: Zwar verspricht Leiter einen „garantierten und festen Zinssatz von 6,9 Prozent über die gesamte Laufzeit ohne Zinseszinsberechnung“, doch für den Zahlungsaufschub muss noch mal drauf bezahlt werden: 500 Euro Stundungsgebühr werden pro 15.000 Euro Darlehenssumme jährlich fällig – auf diese Weise verdoppelt sich die Kreditschuld innerhalb von zehn Jahren. Das entspricht einem Effektivzins von immerhin 7,5 Prozent.

Zum Vergleich: Laut Biallo-Baugeldrechner bieten Top-Anbieter für einen Hypothekenkredit von 50.000 Euro bei einer Zinsbindung von zehn Jahren weit attraktivere Konditionen. Die günstigen Anbieter liegen derzeit bei knapp unter vier Prozent nominal. „Doch wer gibt einem 65-Jährigen schon einen Kredit mit 30 Jahren Laufzeit?“, fragt Leiter.

Hinzu kommt: „Viele Senioren mit kleinem Einkommen scheuen die Aufnahme einer klassischen Hypothek, weil sie die Rückzahlungsraten zu sehr belasten.“ Immerhin: Durch das lebenslang gewährte Wohnrecht ist eine Zwangsversteigerung des Eigenheims bei der Umkehrhypothek ausgeschlossen

Hohe Risikoprämie

Zwischen Einmalzahlung und Verrentung kann man demnächst bei der Investitionsbank Schleswig-Holstein, einer regional agierenden Förderbank, wählen. „Wir wollen spätestens im Januar auf dem Markt sein“, sagt Manfred Morwinski , Leiter des Immobiliengeschäfts der Bank. Die IB-Immorente wird bis zum 110. Lebensjahr, also quasi lebenslang, gezahlt.
Entsprechend vorsichtig wird deshalb die Immobilie bewertet. Außerdem zieht die Bank ein „Garantieentgelt“ von den monatlichen Zahlungen ab – eine Risikoprämie, mit der sich der Anbieter gegen das Altersrisiko des Kunden absichert. Demnach kann ein heute 75-Jähriger mit eigener Immobilie (Beleihungsgrenze: 170.000 Euro) derzeit mit einer Bruttorente von etwa 470 Euro rechnen – abzüglich 179 Euro Garantieentgelt macht das 291 Euro.

Erben zahlen

Wer nahe Familienangehörige (Kinder, Enkel) hinterlässt, muss sich darüber im Klaren sein, dass diese später den „Preis“ für die Immobilienrente zahlen – in Form eines verkleinerten Erbes. „Wir empfehlen unseren Kunden deshalb auch, die Entscheidung mit der Familie abzusprechen“, sagt Leiter.