Recht kritisch

Einen um knapp 55 Euro höheren monatlichen Mietzins sollte eine Mieterin zahlen. Ihr Vermieter hatte ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorgelegt, um dieses Ansinnen zu begründen. Dass es sich hierbei um ein Gutachten handelte, das sich auf andere – nach Größe und Ausstattung vergleichbare – Wohnungen und nicht auf die von der Mieterin bewohnte bezog, führte letztlich zur gerichtlichen Auseinandersetzung durch drei Instanzen. Denn die Mieterin lehnte die Mieterhöhung ab, weil sie das Gutachten für mangelhaft und das Mieterhöhungsverlangen damit für unwirksam hielt.

Einordnung in ortsübliches Preisgefüge

Die Vorinstanzen und jetzt auch der Bundesgerichtshof teilten diese Auffassung nicht. Denn die Begründungspflicht, deren Voraussetzungen in Paragraf 558a des Bürgerlichen Gesetzbuches genannt sind, ist mit einem “mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen“ erfüllt, urteilte der Karlsruher Mietrechtssenat. Dies gilt, wenn der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete trifft und die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge einordnet.

Es genügt also ein so genanntes Typengutachten, also eines, das sich nicht auf die konkrete Wohnung bezieht. Bitterer Beigeschmack für Mieter: Die für das Gutachten herangezogenen Wohnungen können sogar aus dem Bestand des Vermieters stammen, was dazu führt, das seine eigene Mietpreispolitik zum Maßstab wird (Urteil vom 19. Mai 2010, Aktenzeichen: VIII ZR 122/09).