Außergewöhnliche Belastung

Eigentümer dürfen die Kosten nur als Anschaffungskosten steuerlich ansetzen – allerdings von jeher nur, wenn sie mit der Immobilie Miet- oder sonstige Einnahmen erzielen, entschied das Finanzgericht Münster (Az.: 4 K 1393/08 E).

In dem Fall hatte ein Ehepaar eine biologische Kleinkläranlage für sein Eigenheim anbauen lassen und die Kosten in Höhe von 7.668 Euro in seiner Steuererklärung als außergewöhnliche Belastung oder ersatzweise Sonderausgaben geltend gemacht. Das Finanzamt weigerte sich, die Kosten entsprechend anzurechnen, daraufhin klagte das Ehepaar.

Gericht: „Keine wirtschaftliche Belastung“

Doch das Finanzgericht Münster schlug sich auf die Seite des Finanzamts. Zwar seien die Kosten für die Kläranlage aufgrund der gesetzlichen Verpflichtung zwangsläufig entstanden, gestanden die Richter zu. Doch es fehlt ihrer Einschätzung nach an der wirtschaftlichen Belastung, da der Hausbesitzer für sein Geld ja einen Gegenwert erhalten habe. Immerhin sei die eingebaute Kleinkläranlage auf dem gesetzlich geforderten Stand der Technik – ein Käufer des Einfamilienhauses würde sich die Existenz einer neuen Kläranlage später einmal etwas kosten lassen, zeigten sich die Richter in ihrer Urteilsbegründung überzeugt. Der Einbau steigere somit den Wert des Hauses. „Nur soweit Werte aus seinem Vermögen oder seinem laufenden Einkommen endgültig abfließen, liegt bei ihm – anders als bei einer reinen Vermögensumschichtung – eine Belastung vor“, verwiesen sie auf ein früheres Bundesfinanzhof-Urteil (Az.: III R 7/06).

Außerdem sei die Verpflichtung auch nicht durch ein unabwendbares Ereignis ausgelöst worden, sondern durch eine gesetzliche Verpflichtung. Darüber hinaus konnten die Richter auch nichts Außergewöhnliches am Einbau und den nachfolgenden Betriebskosten der Kleinkläranlage erkennen. Dass diese Aufwendungen nur bei einer Minderheit anfallen, sei belanglos, da Steuerzahler frei entscheiden könnten, ob sie ein nicht erschlossenes Grundstück erwerben wollen. Hinzu komme, dass „mit der Genehmigung des Betriebs einer privaten Kleinkläranlage zugleich der -kostenpflichtige - Anschluss- und Benutzungszwang an das kommunale Abwassernetz entfiel“, argumentierten die Richter.

Kein Sonderausgabenabzug möglich

Auch den alternativ beantragten Sonderausgabenabzug wollten die Richter in dem Fall nicht zulassen, da es an einer gesetzlichen Grundlage hierfür fehle. Die Revision ließen die Finanzrichter nicht zu.

In dem Fall blieb das Paar nur deswegen nicht voll auf seinen Kosten sitzen, weil es einen Teil in Zusammenhang mit durch die Immobilie erzielten Einkünften geltend machen konnte. Die Einstufung der Kosten durch das Finanzamt als Anschaffungskosten der Immobilie gehe in Ordnung, entschieden die Finanzrichter. Das Paar kann damit also in dem Umfang seine steuerliche Bemessungsgrundlage reduzieren, in dem es seine Immobilie im Streitjahr eingesetzt habe, um steuerpflichtige Einnahmen zu erzielen, urteilten die Richter – also anteilig gemäß der Afa-Tabelle über eine zwanzigjährige Laufzeit als Werbungskosten für Einkünfte der Ehefrau aus nichtselbständiger Arbeit.

Kein Steuerabzug, wenn die Ausgaben nicht mit dem Erzielen von Einkünften zusammenhängen

Das Urteil ändert damit nichts daran, dass Eigenheimbewohner nur selten Kosten von der Steuer absetzen können, wenn ihre Ausgaben nicht im Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften stehen. So bleiben Häuslebauer auf ihren Anschaffungskosten, aber auch Instandhaltungskosten sitzen. Sie sind und bleiben somit auch dann Privatsache, wenn der Häuslebauer die Kosten aufwenden muss. Wie jeder Mieter können Eigenheimbewohner nur Kosten für Handwerkerarbeiten oder haushaltsnahe Dienstleistungen in Höhe von 20 Prozent bei der Einkommensteuererklärung geltend machen – bis zu 6.000 Euro beziehungsweise 4.000 Euro, also maximal 1.200 Euro beziehungsweise 510 Euro jährlich. Allerdings keinesfalls bar, entschied der Bundesfinanzhof (Az.: VI R 14/ 08). „Die Zahlung muss auf dem Konto des Empfängers eingehen“, erklärt Michael Fritzsch, Vizepräsident der Steuerberaterkammer Nürnberg, „also entweder per Überweisung oder Direkteinzahlung.“ Und auch nicht für alle Kosten. „Verbraucher können nur Anfahrts- und Arbeitskosten absetzen“, erklärt Fritzsch.

Wer seine Immobilie vermietet, hat dagegen deutlich mehr steuerliche Entlastungsmöglichkeiten. Nach Angaben der Bundessteuerberaterkammer können Vermieter häufig Renovierung, Modernisierung oder Instandsetzung ihres Eigentums sofort und in voller Höhe von der Steuer absetzen, etwa wenn die Heizung ausgetauscht oder die Fenster erneuert werden – wenn also verbrauchte oder beschädigte Teile ersetzt werden. Auch laufende Ausgaben wie Schuldzinsen, Abschreibungen, Grundsteuer, Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Treppenreinigung oder auch etwa Hausversicherungen dürfen Vermieter auf einen Schlag als Werbungskosten von ihren Einkünften abziehen – allerdings ausdrücklich nur anteilig für vermietete oder auch vorübergehend leer stehende Immobilienteile.

Wertsteigerung oder nur Substanzerhaltung?

Anschaffungskosten wie etwa den in dem Fall strittigen Anbau einer Kläranlage können dagegen selbst Vermieter einer Immobilie nicht auf einen Schlag als Instandhaltungskosten geltend machen, sondern nur über mehrere Jahre hinweg abschreiben. Die Steuerersparnis erzielen sie durch die Ausgabe also sehr viel langsamer. Diese Abschreibungsvariante ist für Steuerzahler also meist deutlich ungünstiger. Daher gibt es zwischen Finanzamt und Steuerzahler auch oft Streit darum, ob Ausgaben als – auch nachträglich mögliche – Anschaffungskosten den Wert der Immobilie steigern oder die Substanz nur erhalten und damit zu den sofort abziehbaren Herstellungskosten gehören.