Baumängel

Baumängel bleiben für private Bauherren beim Hausbau oder der Sanierung eines der größten Risiken. Ein Mangel liegt vor, wenn der Ist-Zustand von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Maßstab ist, was laut Vertrag gebaut werden sollte. Aber schwere Fehler machen die meisten Häuslebauer bereits, bevor der Grundstein gelegt wird. „Der häufigste Fehler ist eine nicht ausreichende Prüfung des Objektes bzw. der Bauunterlagen. Auch die Verträge werden oft nicht richtig geprüft,“ sagt Ulrike Zobel, Baufinanzierungsspezialistin bei der Hamburger Sparkasse. Ihre Erklärung: „In der Regel fehlt dem Käufer das nötige Knowhow.“ Zu einer Absicherung gegen Pfusch am Bau sind nach Angaben der GTÜ eine sorgfältige Auswahl der Baupartner und ein wasserdichter Bauvertrag unabdingbare Voraussetzungen. GTÜ-Geschäftsführer Rainer de Biasi meint: „Ein unabhängig geprüfter Vertrag bildet die Grundlage für eine stressfreie Verwirklichung des Traums vom Eigenheim.“

Von zentraler Bedeutung bei einem anständigen Bauvertrag ist die deutliche und umfassende Beschreibung der Bau- und Ausstattungsleistungen nach Art, technischer und äußerer Beschaffenheit sowie (soweit möglich oder sinnvoll) Fabrikat oder Fabrikatsvergleich. Je mehr Details bereits vor Baubeginn vertraglich eindeutig vereinbart sind, desto weniger Anlass gibt es nach Einschätzung des Verbands der Privaten Bauherren später zum Klagen und zu teuren Nachbesserungen. Aber noch immer enthalten viele Bauverträge zahlreiche Fallstricke für Bauherren. Sie seien deshalb in der Regel ohne Vorbehalte nicht unterschriftsreif und bergen häufig hohe finanzielle Risiken für private Bauherren, so das Ergebnis einer aktuellen Studie von Bauherren-Schutzbund und dem Institut für Bauforschung in Hannover. Von rund 100 Bauverträgen, die die Baurechtsexperten bei ihrer Untersuchung unter die Lupe nahmen, wäre keiner ohne Vorbehalte unterschriftsreif gewesen, urteilten die Verbraucherschützer.

Baumängel dokumentieren und Beweise sichern

Grundsätzlich wird im Bauvertrag die ordnungsgemäße mängelfreie Herstellung eines Werkes vereinbart. Wenn es zu Baumängeln kommt, ist in einzelnen Schritten vorzugehen. Zunächst müssen die Baumängel dokumentiert werden, bevor sie mit einer Mängelrüge schriftlich angezeigt werden und der Unternehmer mit Fristsetzung zur Beseitigung aufgefordert wird. Um dieser Forderung Nachdruck zu verleihen, empfiehlt es sich, vom gesetzlichen Zurückbehaltungsrecht in Höhe der doppelten Mängelbeseitigungskosten Gebrauch zu machen und diesen Betrag von der Abschlagszahlung abzuziehen. Verstreicht die Frist zur Mängelbeseitigung ohne Ergebnis, müssen Bauherren ihr weiteres Vorgehen abwägen.

Auf Kosten der Baufirma kann der Bauherr selbst dafür sorgen, dass der Mangel beseitigt wird. Um zu vermeiden, dass der Bauunternehmer den Mangel später bestreitet, ist eine Beweissicherung unverzichtbar. Da bei umfangreichen Mängeln ein gerichtliches Beweisverfahren kaum zu vermeiden ist, sollte ein auf Baurecht spezialisierter Rechtsanwalt hinzugezogen werden. Zur Finanzierung der Mängelbeseitigung hat der Bauherr gegenüber dem Unternehmer Anspruch auf einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Aufwendungen. Verweigert der Unternehmer die Zahlung, bleiben als Alternative ein Gerichtsverfahren oder auch die Aufrechnung gegen offene Zahlungsansprüche. Zur Nacherfüllung kann der Unternehmer durch ein gerichtliches Verfahren zur Mängelbeseitigung verpflichtet werden.

Bauherren stehen als weitere Mittel Minderung, Schadenersatz oder bei erheblichen Mängeln auch der Rücktritt vom Bauvertrag zur Verfügung. Ein Rücktritt vom Vertrag sollte auf keinen Fall ohne juristischen Rat erklärt werden.
Um Baumängel schnell zu erkennen und eine Beseitigung fordern zu können, ist vor allem die Abnahme von besonderer Bedeutung, denn damit erkennt der Bauherr die Leistungen des Unternehmers als im Wesentlichen vertragsgerecht an. Aber natürlich können Mängel auch nach der Abnahme auftauchen.

Gewährleistung bis zu fünf Jahren

Nach der Abnahme beginnt die Gewährleistungszeit, die je nach Vertragsform einen Zeitraum von fünf Jahren (nach BGB), vier Jahren (nach VOB 2002) oder zwei Jahren (nach der alten VOB 2000) umfasst. Treten in dieser Zeit Mängel auf, muss der Unternehmer kostenfrei nachbessern. Entstehen durch den Mangel zusätzliche Schäden, muss er auch für die Beseitigung dieser Folgeschäden die Kosten tragen.

Zur Sicherung von Gewährleistungsansprüchen können Bauherren im Bauvertrag einen bestimmten Betrag als Sicherheitsleistung vereinbaren. Verbraucherschützer raten, bei Auftragssummen ab 25.000 Euro auf jeden Fall Sicherheitsleitungen zu vereinbaren. Oft wird ein bestimmter Prozentsatz von der Vergütung als Sicherheitsleistung angesetzt. Nach Angaben von Stiftung Warentest sind mehr als fünf Prozent der Auftragssumme in der Regel nicht zu vereinbaren. Bauherren müssen diese Summe auf ein Konto einzahlen und verwalten, aber meistens wird die vereinbarte Sicherheit vom Unternehmen durch die Hinterlegung einer Bankbürgschaft gestellt.

Wenn sich am Bauwerk Mängel zeigen, sollten Bauherren diese zunächst mit ihrem Architekten oder Bauleiter gemeinsam besichtigen und die weitere Vorgehensweise besprechen. Danach wird er die Mängelrüge formulieren und den Unternehmer zusenden. In dieser Mängelrüge muss der Mangel genau beschrieben und eine Frist für die Beseitigung gesetzt werden. Natürlich sollte diese Frist ausreichend bemessen werden. In der Regel folgt ein gemeinsamer Ortstermin mit Bauunternehmer, Architekten oder Bauleiter, um den Sachverhalt zu prüfen. Nicht immer besteht dabei Einigkeit darüber, ob es sich um eine mangelhafte Leistung handelt oder nicht. Hier gilt die Regel, dass der Bauherr nach erfolgter Abnahme beweisen muss, dass es sich um einen Mangel handelt. Vor der Abnahme ist die Position des Bauherren besser, denn bis zur Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass es sich nicht um einen Mangel handelt.

Auf jeden Fall raten Verbraucherschützer Bauherren, mit ihrem Architekten oder Bauleiter die Leistungsphase 9 der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) zu vereinbaren. Dann muss er sich auch um Gewährleistungsansprüche kümmern. Er ist sogar dazu verpflichtet, vor Ablauf der Gewährleistungsfristen eine Begehung des errichteten Gebäudes durchzuführen, um festzustellen, ob an irgendeiner Stelle Nachbesserungen aus der Gewährleistung erfolgen müssen. Nach Erfahrungen der Bauexperten von Stiftung Warentest sind sich jedoch nur die allerwenigsten Architekten oder Bauleiter dieser Tatsache bewusst oder setzen sie gar um.