Betriebskostenabrechnungen müssen dem Mieter laut Gesetz spätestens zwölf Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode zugegangen sein (§ 556 Absatz 3 BGB). Dabei reicht es nicht, die Unterlagen nur innerhalb dieser Abrechnungsfrist auf dem Postweg zu versenden. Denn landet die Abrechnung erst nach Ablauf der Frist – oder gar nicht – im Briefkasten des Mieters, sind Nachforderungen des Vermieters ausgeschlossen.
Der Bundesgerichtshof hat nochmals klar gestellt und seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, dass beim Postversand kein Anscheinsbeweis für den Zugang von Briefen besteht (BGH, Az.: VIII ZR 107/08).
Die Kläger hatten nach Beendigung ihres Mietverhältnisses von der Vermieterin noch die Auszahlung eines Guthabens verlangt, die aber mit einer Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 aufrechnen wollte. Damit hatte die beklagte Vermieterin aber keinen Erfolg:
Auf den rechtzeitigen Zugang kommt es an
Die Betriebskostenabrechnung datierte zwar vom 21. Dezember 2005 – und war damit noch rechtzeitig erstellt worden. Jedoch konnte die Vermieterin nicht beweisen, dass der Zugang der Abrechnung noch 2005 – und damit innerhalb der gesetzlichen Jahresfrist – erfolgt war. Denn die Vermieterin hatte nur vorgetragen, die Abrechnung sei rechtzeitig durch ihren Lebensgefährten versandt worden.
Der Gesetzgeber hat ausdrücklich klar gestellt, dass Betriebskostenabrechnungen innerhalb der Jahresfrist dem Mieter zugegangen sein müssen, wofür der Vermieter beweispflichtig ist. Beim Versand per Post gilt aber kein Anscheinsbeweis für den Zugang einer Sendung. Dauert der Postweg länger als erwartet, muss der Vermieter sich daher die Verspätung durch die Post – oder gar den Verlust der Sendung – zurechnen lassen. Nur ausnahmsweise, etwa bei einem Poststreik, hat der Versender von Briefen verfristete Zustellungen nicht zu vertreten.
Tipp für Vermieter: Verlassen Sie sich nicht auf den normalen Postweg, selbst wenn der Ablauf der Abrechnungsfrist noch mehrere Wochen beträgt. Denn Sie können den fristgerechten Zugang im Normalfall nicht beweisen, wenn der Mieter seinerseits den (rechtzeitigen) Erhalt bestreitet. Dies gilt auch für den Einschreibebrief. Denn bei dieser Versandform können Sie zwar den Zugang eines Briefes beweisen, nicht aber dessen Inhalt. Sicher ist dagegen eine Botenzustellung: Lassen Sie dabei den Boten (kann jede Person sein, die nicht Vertragspartner ist) vorher von der Abrechnung Kenntnis nehmen, so dass dieser auch weiß, was er überbracht hat.
Tipp für Mieter: Erhalten Sie Betriebskostenabrechnungen, achten Sie immer genau auf das Abrechnungsjahr bzw. den Abrechnungszeitraum und prüfen Sie, ob die einjährige Abrechnungsfrist eingehalten wurde. Ist dies nicht der Fall, sind Nachzahlungen des Vermieters in der Regel ausgeschlossen.
Sie sind auf großer Eroberungsfahrt – die Piraten. In NRW sind sie, trotz des Mutes zur inhaltlichen Lücke, mit 7,8 Prozent in den Landtag eingezogen. Und dies trotz eines fragwürdigen Verhältnisses zum Rechtsstaat.