Steht dem Finanzamt sowohl Kaufpreis als auch ein per Gutachten bemessener Wert für eine Immobilie zur Verfügung, um die Erbschaft- und Schenkungsteuer zu bemessen, so muss es sich vorrangig an der Höhe des Kaufpreises orientieren.
In dem vom Finanzgericht Berlin-Brandenburg entschiedenen Fall (Az. 3 K 3232/07) hatten der Erbe eines Bungalows samt zweier angrenzender Flurstücke und das Finanzamt mehrere Jahre um die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer gestritten. Das Finanzamt hatte Ende 2004 die Erbschaftsteuer am Wert von 42.000 Euro bemessen, den es aufgrund der Wohnfläche des Bungalows und der Grundstücksgröße errechnet hatte.
Nachlasspfleger: „Wert ist zu hoch angesetzt“
Der bestellte Nachlasspfleger hatte gegen den Bescheid Einspruch eingelegt. Das Grundstück sei nur mit einem Wochenendhaus ohne Badezimmer bebaut und daher der Wert für den Bungalow zu hoch angesetzt. Auch sei der vom Finanzamt als Mindestwert ermittelte reine Bodenwert zu hoch, erklärte er und verwies auf ein Verkehrswertgutachten, das ein Grundstückssachverständiger Anfang Juli 2005 erstellt hatte und das einen Verkehrswert von 12.000 Euro für das Grundstück auswies.
Im März 2007 bat das Finanzamt den Bausachverständigen seiner Bewertungsstelle um eine baufachliche Stellungnahme. Der stufte das vom Nachlassverwalter vorgelegte Verkehrswertgutachten als schlüssig und nachvollziehbar ein, stellte aber fest, dass es trotzdem nicht als Nachweis eines niedrigeren Grundstückswertes herangezogen werden könne, da das Grundstück bereits im September 2005 für 30.000 Euro verkauft worden sei. Im April 2007 erließ das Finanzamt einen neuen Steuerbescheid – nun bemessen am tatsächlich erzielten Kaufpreis.
Auch dagegen wehrte sich der Nachlassverwalter und klagte schließlich vor dem Finanzgericht. Ein noch auf dem Grundstück parkender Pkw sei mitverkauft worden, argumentierte er. Außerdem müsse schon deshalb der vom Gutachter festgestellte Wert steuerlich maßgeblich sein, weil dieses zeitlich näher am Bewertungsstichtag für die Bemessung der Erbschaftsteuer gelegen habe, dem Todestag der Erblasserin, als am Zeitpunkt des Verkaufs. Außerdem berief der Nachlassverwalter sich darauf, dass der Kaufpreis von Zufällen abhänge, wie dem Geschick des Maklers und der Kompetenz des Käufers. „Diese Unsicherheit der Kaufpreisfindung dürfe nicht Grundlage einer gesetzlichen Regelung sein“, forderte er.
Mit dieser Argumentation überzeugte er indes weder Finanzamt noch Finanzgericht. Grundsätzlich hielten die Richter den vom Finanzamt ergangenen Feststellungsbescheid nicht für rechtswidrig und urteilten, den Klägern sei es auch inhaltlich nicht gelungen nachzuweisen, dass der Grundstückswert niedriger sei als vom Finanzamt angesetzt.
Dass Bungalow, Schuppen und Garage nicht dem neuesten Standard entsprächen und wegen der mangelhaften Abwasserentsorgung möglicherweise ein behördliches Verbot der Grundstücksnutzung zu dauernden Wohnzwecken bestehe, ändere nichts an der Eigenschaft als „bebautes“ Grundstück, argumentierten die Finanzrichter in ihrer Urteilsbegründung. Da die Gebäude zumindest eingeschränkt nutzbar seien, müsse das Finanzamt nicht von einem unbebauten Grundstück ausgehen.
Als nächstes gestanden die Richter zwar zu, dass Steuerzahler durchaus einen niedrigeren Immobilienwert per Gutachten nachweisen könnten und dass es im konkreten Fall auch keinen Anlass gegeben habe, am vorgelegten Gutachten zu zweifeln. Das Gericht habe das Gutachten daher auch berücksichtigt – allerdings nur als einen von allen bekannten Umständen eines Falles, betonten die Richter.
Steuerpflichtige ist frei bei der Wahl der Nachweise
Dass der Steuerpflichtige grundsätzlich frei in der Wahl sei, welches der zugelassenen Mittel zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts er wähle, wie vom Bundesfinanzhof im Jahr 2004 entschieden (Az.: II R 69/01), könne jedenfalls nicht so verstanden werden, dass das Finanzgericht nicht beide Beweismittel heranziehen dürfe, um zu einer Überzeugung zu gelangen: sowohl ein vom Steuerpflichtigen beigebrachtes Sachverständigengutachten als auch einen zeitnahen Grundstückskaufvertrag.
Gutachten ist nicht immer vorrangig
Die Ansicht, ein Sachverständigengutachten habe stets Vorrang gegenüber einer stichtagsnahen Veräußerung, wiesen die Berliner Finanzrichter als nicht sachgerecht zurück. „Ausschlaggebend hierfür ist die Überlegung, dass der bei einer Veräußerung an einen fremden Dritten erzielte Kaufpreis für ein Wirtschaftsgut den sichersten Anhaltspunkt für den Wert (gemeiner Wert bzw. Verkehrswert) des Wirtschaftsguts liefert“, hielten sie fest.
Auch außergewöhnliche Umstände bei der Preisfindung sahen die Richter nicht. Umstände wie das angeführte besondere Geschick des Maklers oder die Unerfahrenheit der Käufer seien typisch für den gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Mit Blick auf den notariell beurkundeten Grundstücksvertrag habe sich insbesondere die Mitveräußerung des schrottreifen Autos nicht erhöhend auf den Kaufpreis ausgewirkt, fügten die Richter an. Die Revision ließen sie nicht zu.
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