Die Anrechnungsmethode ist innerhalb der EU-Staaten der Ausnahmefall. Sie erlaubt ausländische Mietgewinne oder -verluste in voller Höhe mit Einkünften in Deutschland zu verrechnen. Dies gilt z.B. für Spanien, aber auch für die Schweiz und Finnland. „Positive Einkünfte müssen wie bisher sowohl im Ausland als auch in Deutschland versteuert werden, allerdings wird die im Ausland gezahlte Steuer im Inland angerechnet“, erläutert Kauth. Anders als bisher dürfen nun aber auch negative Mieteinkünfte in voller Höhe mit positiven Einkünften verrechnet werden. „Damit sind ausländische Mietverluste, zum Beispiel aus einer Finca auf Mallorca, inländischen Mietverlusten gleichgestellt“, freut sich der Steuerexperte.

Wird die Immobilie selbst genutzt?

Wer Steuervorteile geltend machen will, muss allerdings ein wichtiges Detail beachten: Wird das Ferienhaus oder die Wohnung im Ausland zeitweise selbst bewohnt, benötigen Eigentümer zur steuerlichen Anerkennung von Verlusten eine positive Ertragsprognose. Im Klartext: Spätestens nach Ablauf von 30 Jahren muss die Kostenrechnung für die Immobilie ins Plus drehen. Anders sieht die Sache aus, wenn das Objekt ausschließlich fremd vermietet wird. Dann setzt der Gesetzgeber grundsätzlich eine Einkunftserzielungsabsicht voraus. Abweichend von der Vermietungspraxis sind die Steuerregeln, wenn eine Immobilie in Spanien verkauft werden soll. Dann bleibt ein anfallender Gewinn in Deutschland stets steuerfrei, er muss aber dafür in Spanien versteuert werden.