Grunderwerbsteuer

Schon sieben Bundesländer haben bisher von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, den Steuersatz in Eigenregie hoch zu setzen. Bereits im letzten Jahr erhöhten Berlin, Hamburg und Sachsen-Anhalt die Steuer auf 4,5 Prozent, in diesem Jahr werden Bremen, Niedersachsen (beide von 3,5 auf 4,5 Prozent), Brandenburg (von 3,5 auf fünf Prozent) und das Saarland (auf vier Prozent) nachziehen. In Baden-Württemberg plant die neue grün-rote Landesregierung ebenfalls eine Erhöhung auf fünf Prozent.

Für Durchschnittsverdiener summiert sich die Steuerbelastung – bei ohnehin knapp bemessenem Budget – schnell auf happige Beträge. Kostet die Immobilie 250.000 Euro, verlangt das Finanzamt bei einem Steuersatz von vier Prozent auf einen Schlag 10.000 Euro Steuern. Vermieter können sich zwar einen Teil des unfreiwilligen Obolus über die Gebäudeabschreibung wieder zurückholen, denn der Steueranteil auf den anteiligen Gebäudekaufpreis kann als Anschaffungsnebenkosten in die steuerwirksame Abschreibung einbezogen werden. Bei Selbstnutzung der Immobilie schlägt die Zwangsabgabe fürs Traumhaus aber direkt ein Loch in die Familienkasse. Mit der richtigen Vertragsgestaltung lässt sich legal jedoch zumindest ein Teil der Abgabe vermeiden. Welche Möglichkeiten sollte man kennen?

Instandhaltungsrücklage: Der Käufer einer Eigentumswohnung muss dem Alteigentümer auch dessen Anteil an der angesparten Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft vergüten. Diese Zahlungen unterliegen nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes nicht der Grunderwerbsteuer (BFH, Az. II R 20/89). Die Steuerersparnis ist gesichert, wenn die Reparaturrücklage im Kaufvertrag neben dem reinen Kaufpreis für die Wohnung offen ausgewiesen wird. Auch bei übernommenen Maklergebühren (FG Köln, Az. 5 K 8151/97) oder Erschließungskosten (FG Münster, Az. 8 K 6709/01) funktioniert der Trick.

Einrichtungsgegenstände: Wer eine Immobilie mit hochwertigem Inventar (Küche, Sauna, Einbaumöbel) erwirbt, sollte auch den anteiligen Kaufpreis für die Möbel im Kaufvertrag offen ausweisen. Ausgeschlafene Immobilienfüchse schlagen so zwei Fliegen mit einer Klappe. Der Anschaffungspreis der Möbel unterliegt zum einen nicht der Grunderwerbsteuer (Finanzgericht Baden-Württemberg, Az. 6 K 212/94). Zum anderen können Vermieter die Kaufsumme der Möbel neben der reinen Gebäudeabschreibung steuerlich geltend machen und schneller als das Gebäude abschreiben. Auch eine an der Fassade angebrachte Markise kostet nach einer rechtskräftigen Entscheidung des Finanzgerichtes Köln (Az. 5 K 3894/01) keine Grunderwerbsteuer.

Bauträger: Wer sein Baugrundstück komplett mit Traumhaus beim Bauträger einkaufen will, zahlt doppelt Steuern. Der bequeme Service hat in punkto Grunderwerbsteuer nämlich seinen Preis. Auch wenn der Grundstückskauf und die schlüsselfertige Errichtung des Hauses in getrennten Verträgen mit dem Bauträger vereinbart werden, behandelt der Fiskus beide Verträge als Einheit und verlangt daher neben der Umsatzsteuer auf die Baukosten auch noch Grunderwerbsteuer. Einen inneren Zusammenhang zwischen getrenntem Grundstückskauf und Bauvertrag unterstellt der Fiskus immer dann, wenn der eine Vertrag „mit dem anderen steht und fällt“.

Tipp: Wer dem Fiskus belegen kann, dass er nach dem Grundstückskauf bei der Auswahl des Bauunternehmers freie Hand hatte, kann die reinen Baukosten aus der Grunderwerbsteuer herauszuhalten

Family-Business: Bescheiden zeigt sich der Fiskus nur in Ausnahmefällen und verzichtet ganz auf die Abgabe. Bagatellfälle mit Kaufpreisen bis zu 2.500 Euro nimmt das Finanzamt ohne Steuerberechnung zu den Akten. Wird das Grundstück durch Erbschaft oder Schenkung erworben oder stehen auf der Verkäuferseite die eigenen Eltern oder Kinder oder deren Ehegatten, bleibt der Deal ebenfalls unbehelligt. Das gilt auch, wenn der Grundbesitz vom eigenen Ehegatten gekauft oder nach einer Scheidung zur Regelung des Vermögensausgleichs übertragen wird. Überträgt ein Ehegatte im Rahmen der Scheidungsvereinbarung ein Mietshaus auf seinen Ex-Partner, wertet der Fiskus diesen Vorgang trotz der Grunderwerbsteuerfreiheit aber als Veräußerung. Fatale Folge: War im Übertragungszeitpunkt die zehnjährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen, fordert das Finanzamt Spekulationssteuer ein (Verfügung der Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main, S 2256 A – 16 – St II 27).