Mietvertragskündigung

Im konkreten Fall war der Mieter einer Wiesbadener Wohnung für mehrere Monate ortsabwesend und sogar von seinen Verwandten als vermisst gemeldet. Als auch in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Mietzinszahlungen ausblieben, kündigte die Vermieterin den Mietvertrag fristlos. Zudem öffnete sie die Wohnung, nahm sie in Besitz und entsorgte sogar einen Teil der Wohnungseinrichtung. Den andere Teil lagerte sie ein.

Neben den abhanden gekommenen Sachen sind Gegenstände beschädigt und beschmutzt worden, sodass dem Mieter laut eines Sachverständigengutachtens ein Schaden von etwa 62.000 Euro entstanden ist. Nachdem die Vorinstanzen die Klage des Mieter abgewiesen hatten, stellte jetzt der Mietrechtssenat des BGH fest, dass der Vermieter für sein Handeln haftet. Der BGH hob in seiner Mitteilung hervor, dass dies selbst dann gelte, wenn das Nutzungsrechts des Mieters infolge der Kündigung entfallen und sein Aufenthaltsort nicht bekannt ist (Aktenzeichen VIII ZR 45/09)

Keine Räumung ohne Titel

Durch das eigenmächtige Handeln hat die beklagte Vermieterin den dafür vorgesehenen Weg verlassen. Denn für eine Räumung ist eine Räumungsklage nötig, die bei abwesenden Mietern hilfsweise öffentlich zugestellt werden kann.
„Ein Vermieter sollte niemals versuchen, das Recht selbst in die Hand zu nehmen“, rät Haus & Grund-Rechtsexperte Gerold Happ. „Wenn ein Vermieter eine Wohnung räumen will, sollte er sich vorher immer um einen Räumungstitel bemühen.“

So aber machte sich die Vermieterin, die im Hinblick auf die Sachen des Mieters eine Obhutspflicht hatte, schadensersatzpflichtig, denn eine solche „kalte“ Räumung gilt als verbotene Selbsthilfe gemäß Paragraph 231 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Die Obhutspflicht umfasst sogar das Erstellen eines Bestandsverzeichnisses sowie eine Wertfeststellung der in das Verzeichnis aufgenommenen Gegenstände.

Der Bundesgerichtshof wies ungewöhnlich deutlich auf die Fehler des Landgerichts hin, das „dem Mieter rechtsirrig die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich Bestand und Zustand der in der geräumten Wohnung vorhandenen Gegenstände auferlegt“ hatte. Zudem hatte das Landgericht Schadensersatz vollständig abgewiesen statt zu versuchen, einen Mindestschaden zu schätzen. Es wird sich insofern nochmal mit dem Fall befassen müssen.