Das Finanzamt kann die als Werbekosten geltend gemachten Kosten für eine Schönheitsreparatur strecken. Hauseigentümer, die bei der Steuererklärung die Kosten für eine umfassende Renovierung ansetzen, können nicht erwarten, dass sie den Betrag gleich voll von der Steuer absetzen dürfen, entschied nun der Bundesfinanzhof.
In dem Fall hatte ein Privatmann ein Zweifamilienhaus als Kapitalanlage gekauft, um sie zu vermieten. Kurz nach dem Kauf nahm er umfassende Schönheitsreparaturen an der Fassade sowie den Zimmern vor, zum Preis von insgesamt rund 32.000 Euro. Bei der Steuererklärung setzte der Hausbesitzer diesen Betrag auf einen Schlag als Werbungskosten für Schönheitsreparaturen an.
15-Prozent-Grenze war überschritten
Doch der Finanzbeamte machte ihm einen Strich durch die Rechnung. Seine Begründung: Die Renovierungskosten betrugen mehr als 15 Prozent vom Kaufpreis für das Gebäude. Da die Aufwendungen innerhalb der ersten drei Jahren nach dem Erwerb angefallen seien, handele es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten, argumentierte die Finanzbehörde. Und diese dürfen nicht wie Schönheitsreparaturen sofort abgesetzt werden, sondern müssen über die gesamte Nutzungszeit des Gebäudes verteilt abgeschrieben werden.
Mit seiner Klage gegen die Entscheidung hatte der Immobilienbesitzer nun auch in letzter Instanz vor dem Bundesfinanzhof keinen Erfolg (BFH, Az.: IX R 20/08). Die obersten Finanzrichter schlossen sich der Meinung des Finanzamts an, dass der Kläger insgesamt betrachtet eine „umfassende Instandhaltung und Modernisierung“ durchgeführt habe. Dass die einzelnen Maßnahmen für sich betrachtet Schönheitsreparaturen seien, darauf komme es nicht an, so die Richter.
Abschreibung jetzt über mehrere Jahre
Die Aufwendungen muss der Vermieter nun mit dem Gebäude über mehrere Jahre abschreiben. Damit verteilt sich auch die erhoffte Steuererleichtung für den Immobilieneigner auf viele Jahre, statt direkt einzutreten.
Tipp: Betroffene sollten mit Blick auf das Urteil in den ersten drei Jahren penibel die 15-Prozent-Grenze – ohne Umsatzsteuer – einhalten. Kosten für Schönheitsreparaturen unterhalb dieser Betragsgrenze sollten sie mit dem Urteil nach wie vor sofort vom steuerpflichtigen Einkommen abziehen dürfen. Sind umfassendere Aufwendungen nötig, könnte es helfen, die Schönheitsreparaturen zeitversetzt in Angriff zu nehmen. Denn dann hat es das Finanzamt schwerer zu erklären, warum es von einer einheitlichen Modernisierungsmaßnahme ausgehen muss.
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