Steuern auf Auslandsimmobilien

Nach Schätzungen der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien (DSA) besitzen rund 800.000 Bundesbürger Häuser und Ferienwohnungen im Ausland. Das Interesse an Auslandsimmobilien ist derzeit groß, weil Wohneigentum als Sachwert aufgrund von Euro-Krise und Inflationsgefahr hoch im Kurs steht. Außerdem sind die Hypothekenzinsen sehr günstig. Käufer in Spanien finden zudem nicht nur sonnensichere Fincas, sondern aufgrund der gesunkenen Immobilienpreise auch sehr gute Kaufgelegenheiten.

Steuern und Abgaben können allerdings zu teils erheblichen Nebenkosten beim Immobilienerwerb führen. Darüber hinaus sorgen Grundsteuern und Vermögensabgaben für kontinuierliche Belastungen. Wer seine Finca vermietet, profitiert im Gegenzug von Steuervorteilen. So sind Finanzierungsaufwendungen, Reparaturen oder Versicherungsbeiträge steuerlich absetzbar. Vermietungsgewinne bzw. -verluste können aber nur im Gastland geltend gemacht werden, eine Ausnahme bildet Spanien.

Eigner von Fincas auf der iberischen Halbinsel können Mietgewinne oder -verluste in voller Höhe mit Einkünften in Deutschland verrechnen. „Positive Einkünfte müssen sowohl im Ausland als auch in Deutschland versteuert werden, allerdings wird die im Ausland gezahlte Steuer im Inland angerechnet“, sagt Peter Kauth von Steuerrat 24. Auch negative Mieteinkünfte können in voller Höhe mit positiven Einkünften verrechnet werden. „Damit sind ausländische Mietverluste, zum Beispiel aus einem Häuschen auf Mallorca, inländischen Mietverlusten gleichgestellt“, so Kauth.

Fallstricke und Kosten bei Erwerb

Italien: Es ist üblich, einen Vorvertrag und einen Notarvertrag abzuschließen. Die DSA rät, vor einem Vertragsabschluss das Immobilienregister auf Belastungen, Eigentumsverhältnisse, Nutzungsrat und Größe des Objekts zu kontrollieren. Vorverträge sind bindend, selbst wenn sie auf einem Bierdeckel beschlossen werden. Wichtig ist der Eintrag in das Immobilienregister. Nur so sind Käufer davor geschützt, dass eine andere Person das Grundstück vor der Nase wegschnappt oder unerwartete Hypotheken auf das Grundstück auftauchen. Für eine Ferienwohnung als Zweitwohnsitz zahlen private Käufer laut DSA zehn Prozent Erwerbsteuer. Die Steuerhöhe richtet sich allerdings nicht nach dem Verkaufspreis, sondern nach dem niedrigeren steuerlichen Wert, dem sogenannten Katasterwert.

Spanien: Kaufverträge über eine Immobilie und die Eigentumsübergang sind in Spanien auch ohne notarielle Beurkundung rechtlich zulässig und bindend. Selbst Verträge auf einem Schmierzettel sind erlaubt. Die DSA empfiehlt einen Registerauszug anzufordern, der zeigt, wer zur Zeit der Eigentümer des Objekts ist und ob das Grundstück mit einer Hypothek oder anderweitig belastet ist. Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Region zwischen sechs und sieben Prozent. Im notariellen Kaufvertrag wird häufig ein niedrigerer Kaufpreis angegeben als tatsächlich vereinbart. Dies ist üblich, um Steuern zu sparen. Deutsche Käufer können nach Ansicht der DSA diese Gepflogenheit übernehmen. Bei Kauf eines Neubaus von einem Bauträger fallen zusätzlich sieben Prozent Mehrwertsteuer an.

Frankreich: Häufig drängen Verkäufer auf Vorverträge, nicht zuletzt, um eine Anzahlung zu erwirken. Üblich sind zehn Prozent des Kaufpreises, die der Verkäufer behalten darf, falls der Deal wider Erwarten platzt. Läuft der Vertragsabschluss über einen Notar, können Käufer eine schriftliche Zusage über die Reservierung des Objekts verlangen. Meist wird dann eine Anzahlung fällig. Es existiert keine einheitliche Grunderwerbsteuer. Für gebrauchte Häuser und Wohnungen fallen 5,1 Prozent Grunderwerbsteuer an, für Neubauten und Objekte, die jünger als fünf Jahre sind beträgt die Steuer 19,6 Prozent. Für Notar und Registeramt muss der Käufer mit ein bis zwei Prozent Gebühren rechnen.

Laufende Steuern und Kosten bei Vermögensübertrag

Italien: Sowohl Mieteinkünfte als auch Eigennutzung werden besteuert. Die Steuersätze liegen zwischen 23 und 43 Prozent. Die Höhe der Eigennutzung wird vom Katasteramt festgelegt. Zusätzlich kann die Gemeinde eine Grundsteuer erheben. Sie beträgt etwa ein halbes Prozent des Katasterertrags. Bei Übertragung des Objekts auf Erben fällt Erbschaftsteuer an. Kinder und Ehepartner zahlen vier Prozent, entfernte Verwandte acht Prozent. Kinder und Ehegatten genießen allerdings einen Erbfreibetrag von einer Million Euro, deshalb dürfte in vielen Fällen kaum Steuer anfallen. Als Gebühr werden drei Prozent Hypothekar- und Registersteuer fällig. Ein Verkauf des Objekts ist nach fünf Jahren Haltedauer steuerfrei.

Spanien: Mieteinkünfte unterliegen der spanischen Einkommensteuer. Der Steuersatz beträgt 24 Prozent, gemindert um den jeweiligen Erhaltungsaufwand. Bei eigengenutzten Immobilien besteuert der spanische Fiskus zwei Prozent des Immobilienwerts. Von diesem Betrag werden zunächst die kommunalen Steuern abgezogen und der Rest mit 24 Prozent veranlagt. Tipp: Gezahlte Steuern sind auf die heimische Steuerschuld anrechenbar. Als Grundsteuer zahlen Immobilienbesitzer 1,1 Prozent vom Katasterwert und gegebenenfalls einen Zuschlag an die Gemeinde.

Bei Übertragung des Objekts an Erben kommt das deutsche Erbrecht zur Anwendung. Die Erbschaftsteuersätze liegen zwischen 7,6 und 34 Prozent. Dazu addiert sich eine Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des Objekts seit Kauf. Je nach Gemeinde fließen 16 bis 30 Prozent des Wertzuwachses in die Gemeindekasse. Bei Verkauf der Immobilie unterliegen 19 Prozent des Gewinns der Besteuerung. Der Veräußerungsgewinn ist in Deutschland von der Steuer freigestellt, fällt aber unter den Progressionsvorbehalt. Unterm Strich erhöht der Verkaufserlös also den Steuersatz.

Frankreich: Einkünfte aus Vermietung unterliegen der französischen Einkommensteuer. Die jährliche Grundsteuer beträgt je nach Gemeinde bis zu 1.000 Euro. Hinzu kommt bei eigengenutzten Objekten die Wohnsteuer. Sie reicht je nach Gemeindesatz von 500 bis über 1.000 Euro jährlich. Beim Vererben gilt das französische Erbrecht. Es begünstigt stark die eigenen Nachkommen und Blutsverwandte und benachteiligt zum Beispiel Ehegatten. Da für Ehegatten zumeist spezielle Erbgesellschaften gegründet werden, rät die DSA in solchen Fällen dringend zu Beratung und juristischer Hilfe. Die Erbschaftsteuer beträgt 35 Prozent, bei großen Vermögen ab 1,85 Millionen Euro berechnet der Fiskus 40 Prozent.

Ehepartner erben steuerfrei

Bei Verkauf des Objekts innerhalb von fünf Jahren nach Fertigstellung wird der erzielte Wertzuwachs mit 19,6 Prozent Umsatzsteuer belegt. Im Rahmen der Einkommensteuer sind Gewinne mit 16 Prozent steuerpflichtig. Ab dem fünften Jahr nach Kauf verringert sich die Steuer jährlich um ein Zehntel. Der Verkauf nach Selbstnutzung ist nach 15 Jahren steuerfrei. In Deutschland greift innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist der Progressionsvorbehalt und erhöht den persönlichen Steuersatz.