Fünf Fragen an Merten Larisch, Verbraucherzentrale Bayern

Biallo.de: Herr Larisch, seit drei Jahren kann man mit Riester-Förderung ein Eigenheim erwerben. Wie funktioniert das?

Merten Larisch: Für die Finanzierung einer selbst bewohnten Immobilie können Riesterbeiträge zur Tilgung von Darlehen verwendet werden. Die Darlehen müssen als Bauspar- oder als Hypothekendarlehen vom Staat zertifiziert sein. Zudem besteht die Möglichkeit, Guthaben aus einem geförderten Renten-Sparvertrag, beispielsweise einer Riester-Rentenversicherung, als Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Bei der Bausparvariante werden dabei in der Ansparphase bis zur Zuteilung des Darlehens die Sparraten staatlich gefördert. In der Darlehensphase mindern beim Bausparer wie auch beim Riester-Hypothekendarlehen die Riester-Zulagen die Eigenbelastung. Nach Rentenbeginn will der Staat etwas von seiner Förderung zurückhaben. Zu diesem Zweck wird ein virtuelles Sparkonto mit den Riesterbeiträgen, die für die Tilgung eingesetzt werden, geführt. Dieses sogenannte Wohnförderkonto wird mit zwei Prozent verzinst. Eine sich daraus fiktiv ergebende Rentenzahlung gehört später in voller Höhe zum versteuernden Einkommen des Rentners. Bei einmaliger Steuerabgeltung des aufgelaufenen Betrages erhält man 30 Prozent „Rabatt“.

Biallo.de: Welche Variante halten Sie für die effektivste bzw. kostengünstigste?

Larisch: Eigentlich sollte ein Riester-Hypothekendarlehen günstiger für eine Finanzierung sein als Riester-Bausparverträge, wenn ersteres die gleiche Laufzeit und Finanzierungsrate hat wie Anspar- und Darlehensphase zusammen bei letzterer Variante. Tatsächlich gibt es jedoch zwei abweichende Szenarien. Erstens: Wenn bei einer erst später geplanten Finanzierung die Marktzinsen inzwischen stark angestiegen sein sollten, kann bei einem angesparten Riester-Bausparvertrag der Vorteil des vertraglich niedrigen Darlehenszinssatzes den Nachteil des ziemlich geringen Guthabenzinses in der Ansparphase überwiegen. Zweitens: Wenn sofort gebaut oder gekauft werden soll, wird beim Riester-Bausparen ein Vorausdarlehen dazu geschaltet. Liegt dessen Zinssatz weit unter dem marktüblichen Zinssatz für herkömmliche Hypothekendarlehen, ergibt sich ebenfalls ein Gesamtkostenvorteil des Bausparers gegenüber dem Riester-Hypothekendarlehen. Das ist bei vielen Angeboten von Bausparkassen heute der Fall. Wir sind gespannt, wie sich hier der Markt zukünftig entwickeln wird.

Biallo.de: Wo lauern Stolperfallen?

Larisch: Einen Riester-Bausparvertrag abzuschließen ohne zu wissen, dass man irgendwann sicher eine Immobilie finanzieren möchte, halte ich für eine äußerst gewagte Spekulation und damit für nicht klug. Stolperfallen lauern bei Wohnriester-Verträgen, wenn diese hochkomplizierten Konstrukte nicht passgenau im Rahmen der Gesamtfinanzierung eingesetzt werden. Bei einer nicht auf den Punkt berechneten Höhe der geförderten Riester-Eigentilgungsbeiträge, die man je nach Einkommens- und Familiensituation immer wieder kontrollieren und konsequent anpassen sollte, kann ein nennenswerter Teil der staatlichen Förderung „flöten“ gehen. Man kann dann sagen, dass Tilgungsbeiträge in den sogenannten Förderschatten geraten.

Biallo.de: Was meinen Sie mit Förderschatten?

Larisch: Um bei Riester die vollen Zulagen zu erhalten, müssen ja vier Prozent des Vorjahreseinkommens minus die zu erwartende Zulagenhöhe als Tilgungsleistung erbracht werden. Selbst wenn die genaue Höhe für den Anfangszeitpunkt der Finanzierung ausgerechnet wird, so steigt in den weiteren Jahren der Tilgungsanteil für das Darlehen an, der Zinsanteil sinkt. Also wird von der gesamten Finanzierungsrate für die Tilgung ein höherer Eigenbeitrag automatisch entnommen, der dann aber keine zusätzliche Förderung mehr nach sich zieht. Trotzdem wird dieser ungeförderte Betrag dem virtuellen Wohnförderkonto gutgeschrieben, so dass darauf ab Rentenbeginn eine eigentlich nicht gerechtfertigte Besteuerung erfolgt.

Biallo.de: Was kann man gegen die unberechtigte Besteuerung tun?

Larisch: Für solche Überzahlungsbeträge kann man bei der zentralen Zulagenstelle bzw. dem Bundesamt für Steuern einen Antrag auf Separierung der Beiträge stellen. Die Separierung kann die Doppelbesteuerung verhindern. Aber erstens ist es nicht einfach alle betroffenen Beiträge zu „erwischen“ und zweitens ist fraglich, ob solche Anträge überhaupt gestellt werden. Das geht dann vermutlich ähnlich aus wie mit den erschreckend vielen nicht beantragten Riester-Zulagen. Also bedarf es hier eines ausgeklügelten Finanzierungskonzeptes, um solchen negativen Effekten als Immobilienerwerber zu entgehen. Die Verbraucherzentralen helfen hier gern weiter.