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23.04.2015 11:37

Offene Immobilienfonds Vertrauen der Anleger kehrt zurück

von Horst Peter Wickel Autor
Offene Immobilienfonds waren in den vergangenen Jahren schon totgesagt, aber inzwischen fließen ihnen wieder neue Mittel in Milliardenhöhe zu. Das hat gute Gründe.
Offene Immobilienfonds Vertrauen der Anleger kehrt zurück
Offene Immobilienfonds: Büroimmobilien sind als Investment wieder gefragt
Noch immer befinden sich 17 Offene Immobilienfonds in der Auflösung, und ob die Anleger ihr eingezahltes Kapital in voller Höhe zurückbekommen, steht in den Sternen. Wenn Immobilien bei hektischen Notverkäufen auf den Markt geworfen werden, müssen sie oft unter Wert verkauft werden. So kommt es auch, dass das Gesamtvermögen aller Offenen Immobilienfonds Ende 2014 leicht unter dem Wert von Ende 2013 lag, obwohl netto neues Geld eingegangen ist. Doch einigen der Fonds fließen wieder deutlich mehr neue Mittel zu. Nach Angaben der Ratingagentur Scope verzeichneten alleine die 13 größten Offenen Immobilienfonds im vergangenen Jahr Netto-Mittelzuflüsse von mehr als 2,8 Milliarden Euro.

Zu den Hauptprofiteuren des Geldsegens gehörten unter anderem die Immobilienfonds der Volks- und Raiffeisenbanken (UniImmo Deutschland, Europa und Global) sowie der Sparkassen (Deka Immobilien Europa und Global sowie West Invest Inter Select). Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer der Deka Immobilien, rechnet für das Jahr 2015 mit einer „weiterhin guten Nachfrage“. Knapmeyer weiß: „Im derzeitigen Niedrigzinsumfeld bieten Offene Immobilienfonds wie der Deka-ImmobilienEuropa, der Deka-Immobilien Global und der West Invest Inter Select mit einer jährlichen Wertentwicklung von rund zwei Prozent, mit Blick auf vergleichbare Anlageprodukte, attraktive Renditen. Nach wie vor bleiben Offene Immobilienfonds die einzige Möglichkeit für Kleinanleger sich mit kleinen Beträgen an professionell gemanagten Immobilienportfolios zu beteiligen.“
Fonds Beratung

Krisengefahr für Offene Immobilienfonds deutlich geringer

Gleichzeitig ist die Gefahr einer Krise, wie sie während der Finanzmarktkrise die Offenen Immobilienfonds erfasste, heute deutlich geringer. Damals hatten vor allem institutionelle Großanleger ihr Geld in diesen Fonds geparkt und dann hektisch abgezogen. Weil es keine Beschränkungen oder Kündigungsfristen gab, gerieten die Immobilienfonds umgehend in Liquiditätsschwierigkeiten. Mitte 2013 traten deshalb neue Vorschriften für die Anlageklasse in Kraft.

Sie sehen vor, dass ein Anleger, der in einen Offenen Immobilienfonds investiert, seine Anteile mindestens 24 Monate halten muss. Zudem muss er bei einem Verkauf zwölf Monate vorher kündigen. Nur wer seine Anteile vor dem Stichtag der gesetzlichen Änderung, also vor dem 22. Juli 2013, gekauft hat, darf sie weiterhin ohne Kündigung und ohne Mindesthaltedauer bis zu einem Wert von 30.000 Euro pro Halbjahr verkaufen. Bei Finanzexperten gelten Offene Immobilienfonds inzwischen als recht „schockresistent“, denn einen überraschenden Ausverkauf, der den Anleger überrumpelt, kann es bei ihnen nicht geben. Die meisten Anleger, die ihr Geld in Offene Immobilienfonds stecken, zum Beispiel für die eigene Altersvorsorge, sind an schnellen Ausstiegsmöglichkeiten ohnehin nicht interessiert.
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Offene Immobilienfonds: Steigendes Preisniveau an den Märkten

Für die Offenen Immobilienfonds stellen die neuen Mittel, so bestätigt Scope-Analystin Sonja Knorr, allerdings „eine der größten Herausforderungen“ dar. Das Preisniveau an den Investmentmärkten sei deutlich gestiegen, die Renditen entsprechend gefallen. Deka Immobilien-Geschäftsführer Knapmeyer bestätigt: „In Europa dürfte das anhaltende Niedrigzinsumfeld und die damit verbundene Suche nach Rendite dafür sorgen, dass der Abwärtsdruck auf die Spitzenrenditen von Büroimmobilien auch 2015/16 anhält und die Preise für Spitzenimmobilien hoch bleiben.“ Vor allem Deutschland werde ein gefragtes Ziel für ausländische Immobilieninvestoren bleiben. Knapmeyer erwartet, „dass internationale Investoren weiter in die Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik und Hotels investieren. Dabei sollten bei Einzeltransaktionen Spitzenimmobilien im Bürobereich sowie Einzelhandelsobjekte in 1A-Lagen im Mittelpunkt stehen.“

Auch wenn die Offenen Immobilienfonds in neu zugeflossenen Mitteln „baden“ können – Fondsmanager müssen sehr selektiv und umsichtig vorgehen, um Objekte mit attraktivem Risiko-Rendite-Profil anzukaufen.

Beim Kauf von offenen Immobilienfonds sollten Anleger und Sparer nicht nur auf die Professionalität der Fondsmanager und die Qualität der Verwalter setzen, sondern, so Scope-Spezialistin Knorr, vor allem auf Faktoren wie die Vermietungsquote achten. Sie sollte nach ihrer Auffassung mindestens einen Wert von 93 bis 95 Prozent erreichen. Kleine Leerstände oder Umbaubedarf bei gewerblichen Immobilien, so bestätigen Fondsmanager, sei nur zu akzeptieren, wenn sich die Objekte zu einem günstigen Preis ankaufen lassen und sich das Gebäude zu einer Spitzenimmobilie entwickeln könne.
 
Mit jährlichen Renditen von aktuell zwei bis drei Prozent müssen sich Anleger allerdings in der Regel zufrieden geben. Genaue Angaben zur Wertentwicklung der Offenen Immobilienfonds in der Vergangenheit finden Sie unter www.biallo.de/immobilienfonds/europa und www.biallo.de/immobilienfonds/welt.

Unser Tipp: Beim Kauf von Anteilen eines Offenen Immobilienfonds sollten Anleger weiterhin darauf achten, welche Bank ihnen Nachlässe auf den teuren Ausgabeaufschlag bietet.

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