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07.09.2016 10:22

Offene Immobilienfonds Es gibt nicht mehr viel zu holen

von Horst Peter Wickel Autor
Viele Sparer und Anleger setzen weiter auf Offene Immobilienfonds. Aber satte Renditen können Sie nicht mehr erwarten.
Offene Immobilienfonds Es gibt nicht mehr viel zu holen
Das Chilehaus in Hamburg ist nicht nur Weltkulturerbe, sondern gehört auch einem offenen Immobilienfonds.
Notenbanken rund um den Globus haben die Leitzinsen auf Rekordtiefs gesenkt, um die schwächelnde Konjunktur anzukurbeln. In den USA liegen die Zinsen derzeit bei nur noch 0,25 bis 0,5 Prozent, in der Euro-Zone sogar bei null Prozent. Aber wohin wollen Sie Ihr mühsam zusammengespartes Geld jetzt packen?

Auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten mit Rendite-Chance und niedrigem Risiko haben Sie vielleicht auch schon an Immobilien gedacht. Aber für den Kauf einer eigenen Wohnung oder eines Hauses sind viele lukrative Immobilien längst zu teuer. Also wohin mit dem Geld?

Immobilienfonds haben in den vergangenen zehn Jahren nach Angaben des Bundesverband Investment Asset Management (BVI) im Durchschnitt drei Prozent pro Jahr abgeworfen. Der 20-Jahres-Durchschnitt erreichte sogar knapp vier Prozent. Damit konnten Sie zwar viel weniger als bei Aktien verdienen, aber die Preis-Schwankungen von Immobilienfonds waren stets geringer.

Offene Immobilienfonds schwimmen im Geld

Heute haben Offene Immobilienfonds ein Luxusproblem: Sie wissen nicht, wohin mit dem vielen Geld, das sie zur Zeit von renditehungrigen Investoren bekommen. In die größten Fonds haben Anleger nach Angaben des BVI bereits deutlich mehr als zehn Milliarden Euro gesteckt. So zum Beispiel in "Deka-ImmobilienEuropa", "UniImmo: Europa" oder "Hausinvest".

Einige der Fonds, etwa von Union Investment, nehmen daher gar kein Kapital von Sparern mehr an. Wegen der gestiegenen Immobilienpreise in Folge niedriger Zinsen wird es für Fondsmanager immer schwieriger, geeignete Objekte zu finden. Die Ratingagentur Scope warnt daher vor steigenden Risiken für Fondsgesellschaften und Anleger.

Anlageuniversum erweitert

Längst sind die Fonds weltweit aktiver geworden und suchen überall nach geeigneten Objekten. Zudem reduzieren Fonds ihre Verbindlichkeiten, stecken mehr Geld in die Renovierung und Sanierung von Objekten und kaufen häufiger Immobilien in sogenannten B-Lagen, also etwa in Randgebieten von Ballungszentren wie München, Frankfurt oder Hamburg.

Einige Fonds werfen Experten zufolge auch ein Auge auf Einzelhandelsimmobilien, Hotels und Industrieobjekte wie Lagerhallen oder Logistikzentren. Den Großteil ihres Geldes legen Immobilienfonds nach einer Helaba-Studie aber weiterhin in Bürogebäuden an. Und die Fonds haben ein weiteres Problem: Um Anteilsrückgaben von Anlegern bedienen zu können, müssen sie Geld so anlegen, dass sie es täglich abrufen können.

Für Tagesgeld (siehe Tagesgeld Vergleich) bekommen sie aber teilweise weniger als ein Prozent Zinsen. Je weniger Liquidität ein Fonds hält, desto besser ist dies deshalb für die Rendite. Doch je geringer die Kassenbestände sind, desto eher besteht auch die Gefahr, dass die Anteilsrückgabe ausgesetzt werden muss, wenn plötzlich eine große Zahl von Anlegern Anteile gegen Geld tauschen will.

Niedrigzinsumfeld hat Immobilien erreicht

Vor allem die niedrigen Zinsen haben nach Einschätzung von Andreas Wellstein, Leiter Immobilienresearch bei der Deka, dazu geführt, „dass die Anfangsrenditen an vielen Standorten auf historische Tiefstwerte gefallen sind. Auch innerhalb der einzelnen Marktsegmente nähern sich die Renditen einander an.“ So seien die traditionellen Risikoaufschläge für Hotels und Logistik erheblich kleiner geworden, da diese inzwischen fest als Assetklassen im Markt etabliert sind und eine hohe Fungibilität aufweisen - also leicht austauschbar sind.

Dagegen sind die Marktunsicherheiten der Offenen Immobilienfonds mit ihren Großbritannien-Anteilen auch nach dem Brexit vergleichsweise harmlos. In einer aktuellen Marktanalyse kommen die Experten der Ratingagentur Scope zu dem Ergebnis, dass die deutschen Fonds mit Immobilien in Großbritannien aufgrund des vergleichsweise konservativen Bewertungsniveaus und langlaufender Mietverträge nur leichte Marktanpassungen zu verdauen haben.

Mit allzu kräftigen Renditen jedenfalls können Sie in diesem Jahr nicht rechnen – mehr als zwei Prozent sind nicht drin. Erst für Ende des kommenden Jahres rechnen Experten wieder mit bis zu drei Prozent Rendite. Beim Kauf von Anteilen eines Offenen Immobilienfonds sollten Sie weiterhin darauf achten, welche Bank Ihnen Nachlässe auf den teuren Ausgabeaufschlag bietet.
Biallo-Lesetipp: Viele Privatanleger investieren in Mietwohnungen. Nicht immer mit Erfolg. Wo lauern Risiken und wie kalkuliert man richtig? Mehr dazu finden Sie in unserem Artikel: "Immobilie zur Kapitalanlage: So vermeiden Sie Verluste".
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