Immobilienfonds
Thomas Brummer
Thomas Brummer
Mit Immobilienfonds können Anleger auch mit wenig Geld am Immobilienmarkt mitmischen.

Stabile Rendite mit Betongold

Immobilienfonds erwerben Grundstücke und Immobilien. Wegen höherer Renditeaussichten investieren sie dabei vorrangig in gewerbliche Objekte wie Bürohäuser und Einkaufszentren. In jüngster gibt es aber auch einen Trend hin zu Mietshäusern. Rendite erwirtschaften Immobilienfonds mit Miet- und Pachteinkünften sowie den Wertsteigerungen der Objekte bzw. Grundstücke. Immobilienfonds unterscheiden sich in offene und geschlossene Fonds.

Geschlossene Immobilienfonds: Diese Fonds investieren meist in ein oder zwei bestimmte Gewerbeobjekte oder Wohnparks. Sie besitzen eine feste Laufzeit und eine feststehende Investitionssumme. Anleger können sich nur mit vergleichsweise großen Summen beteiligen, häufig ab 10.000 Euro. Ist die Gesamtinvestitionssumme erreicht, wird der Fonds geschlossen. Eine Rückgabe der Fondsanteile vor Ende der Laufzeit ist nur eingeschränkt möglich, und wenn ja, dann häufig mit Verlusten. Das Kapital ist durchschnittlich zehn bis zwanzig Jahre gebunden. Gewinne erzielen Sie durch regelmäßige Ertragsausschüttungen.

Offene Immobilienfonds: Diese Fonds können unbegrenzt Fondsgelder einsammeln und eine beliebige Anzahl an Objekten und Grundstücken erwerben. Da die Fonds offen sind, werden – adäquat zu herkömmlichen Fonds – die Fondsanteile täglich gehandelt. Als Anleger können Sie nach Ablauf bestimmter Haltefristen jederzeit Anteile kaufen und verkaufen. Eine Beteiligung an offenen Immobilienfonds ist schon ab geringen Einstiegssummen von 50 oder 100 Euro möglich. Viele Fonds ermöglichen auch Sparpläne.

Risiken und Chancen von offenen Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds zählen heute wieder zu den wertstabilsten Investmentfonds. Das war aber nicht immer so. Die Finanz- und Immobilienkrise im Jahr 2008 bescherte Immobilienfonds erhebliche Turbulenzen. In der Folge musste rund die Hälfte der in Deutschland zugelassenen Immobilienfonds zunächst geschlossen und später aufgelöst werden. Betroffene Anleger erlitten teils empfindliche Verluste.

Damit sich das Fiasko nicht wiederholt, hat der Gesetzgeber strengere Spielregeln erlassen. Dazu gehören längere Halte- und Kündigungsfristen. Die Mindesthaltedauer für neu gekaufte Fondsanteile beträgt jetzt zwei Jahre, das gilt auch für Fondssparpläne. Gleichzeitig besteht eine einjährige Kündigungsfrist. Haltefrist und Kündigungsfrist können allerdings zeitgleich ablaufen. Kündigen Sie nach einem Jahr Haltedauer Ihre Fondsanteile, laufen Kündigungsfrist und die restliche Mindesthaltefrist parallel ab, sodass Sie bereits nach 24 Monaten über ihre Fondsanteile verfügen können. Die zwischenzeitlich geltende Einschränkung, dass nur Anteile im Wert von 30.000 Euro auf einmal verkauft werden dürfen, ist ausgelaufen. Sie gilt nur noch für Fondsanteile, die vor Juli 2013 erworben wurden.

  • Positiv: Die neuen Spielregeln schränken zwar Ihre Flexibilität ein, die Fonds selbst werden dadurch aber deutlich stabilisiert. Kurzfristige Kündigungswellen, die zur Krise der offenen Immobilienfonds geführt hatten, kann das Fondsmanagement nun besser steuern. Insgesamt gilt: Offene Immobilienfonds eignen sich nicht zur kurzfristigen Spekulation, sondern für eine mehrjährige Haltedauer.

Vorteile von offenen Immobilienfonds

  • Geringes Risiko: Im Gegensatz zu Aktienfonds schwanken offene Immobilienfonds nur sehr gering. Eingeschränkte Rückgabemöglichkeiten und die Streuung der Fondsgelder auf viele Objekte machen offene Immobilienfonds zu einem Stabilitätsanker fürs Depot.
  • Signifikante Kostenvorteile: Offene Immobilienfonds erlauben eine kostengünstige Beteiligung an vielen Miet- und Gewerbeobjekten im In- und Ausland.
  • Geringer Anlagebetrag: Fondsanteile bekommen Sie schon für kleine Anlagebeträge, häufig ab 100 oder 200 Euro, bei manchen Banken auch schon ab 50 Euro. Fondssparpläne sind nur eingeschränkt möglich.
  • Sichere Renditechancen: Offene Immobilienfonds bieten ruhige, aber stete Wertentwicklung.
  • Bequeme Geldanlage: Die Fondsmanager beschäftigen sich täglich mit der Marktentwicklung und den Chancen und Risiken einzelner Objekte und Grundstücke. Privatanleger haben weder das Knowhow noch die Zeit dazu.

Woran erkenne ich einen guten Immobilienfonds?

Möchten Sie einschätzen, wie es um die Sicherheit und die Anlagechancen eines offenen Immobilienfonds steht, sollten Sie vor allem vier Parameter prüfen:

  • Vermietungsquote: Die Vermietungsquote gibt an, wie viel Prozent der Flächen im Bestand des Fonds derzeit vermietet sind – ein wichtiger Hinweis auf seine Einnahmesituation. Die Vermietungsquote sollte möglichst hoch sein, am besten über 90 Prozent.
  • Laufzeit der Mietverträge: Die Restlaufzeit der Mietverträge gibt Aufschluss darüber, wie sicher die Einnahmen sind. Die Laufzeiten sollten möglichst lang sein.
  • Liquidität des Fonds: Die Liquiditätsquote zeigt, wie viel Fondsvermögen in bar vorgehalten wird, etwa um schnell in neue Objekte investieren zu können. Sie sollte nicht zu gering sein, damit Anteilsrückgaben jederzeit bedient werden können.
  • Verteilung des Immobilienvermögens: Bei der regionalen Verteilung des Immobilienvermögens sollten Sie auf eine möglichst breite Streuung auf viele nationale und internationale Grundstücksmärkte achten – das mindert Anlagerisiken. Informationen dazu finden Sie in den Fondsporträts auf den Webseiten der Anbieter und im Fondsprospekt.

In welche Regionen investieren offene Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds unterscheiden sich grob in drei Anlagekategorien:

  • Deutschland
  • Europa
  • Welt


Reine Deutschlandfonds gibt es nur wenige. Biallo.de hat daher keine eigene Fondstabelle im Angebot. Sicherheitsorientierte Anleger sollten auf europäische Immobilienfonds setzen. Damit beteiligen Sie sich an großen gewerblichen Immobilienstandorten in Europa, wie London, Paris oder Frankfurt/M. Hier sind Währungsrisiken dank des Euros ausgeschlossen. Anders bei international anlegenden Immobilienfonds. Hier beteiligen Sie sich an Immobilienstandorten in Hongkong, Singapur oder New York. Dies kann unter Renditegesichtspunkten ein Vorteil sein, es lauern jedoch Währungsrisiken, zum Beispiel weil die Mieterträge in Dollar oder Yen anfallen. Internationale Immobilienfonds sind daher auch volatiler als europäische.

Welche Renditen zu erwarten?

Europäische Immobilienfonds rentieren derzeit mit zwei bis drei Prozent pro Jahr. Sollte die Konjunktur in Europa wieder anziehen, kann sich die Renditesituation verbessern. Global anlegende, offene Immobilienfonds kämpfen in der Mehrzahl noch mit den Nachwirkungen der Finanzkrise, zum Teil auch mit neuen Krisenherden wie dem Brexit. Viele Fonds weisen deshalb Minuszeichen aus. Die Fonds, die Gewinne ausweisen, erreichen Renditen um die zwei Prozent. Diese könnte langfristig aber wieder ansteigen. Im Schnitt sind Renditen zwischen vier Prozent und fünf Prozent die Regel.

Welche Kosten verursachen offene Immobilienfonds?

Ausgabeaufschlag: Ein Nachteil offener Immobilienfonds ist ihr hoher Ausgabeaufschlag. Minimum fünf Prozent müssen Sie berappen, manche Gesellschaften verlangen bis zu sechs Prozent. Das zwingt Investoren die Papiere über einen längeren Zeitraum zu halten, denn nur so können die Kaufkosten wieder wettgemacht werden. Für die kurzfristige Spekulation sind solche Fonds daher kaum geeignet.

  • Tipp: Kaufen Sie Fondsanteile mit Rabatt, wie sie etwa Direktbanken oder Onlinebroker anbieten. Hier sind oft 50 Prozent Nachlass auf den Ausgabeaufschlag möglich.


Managementgebühr: Die jährlichen Verwaltungskosten liegen zwischen 0,5 bis 1,5 Prozent. Achten Sie auf Fonds mit geringen Kosten, das erhöht die Gewinnchance.

Depotgebühren: Die Kosten für die Aufbewahrung der Fonds werden zwar nicht vom Fonds erhoben, sind für Fondssparer aber oft unvermeidlich. Schließlich müssen die Fondsanteile irgendwo verwahrt werden, und dies geschieht im Bankdepot. Banken berechnen dafür entweder Pauschalgebühren von 20 bis 40 Euro im Jahr oder volumenabhängige Gebühren von 0,1 bis 0,2 Prozent, in seltenen Fällen auch mehr.

Tipp: Besitzen Sie bereits Aktien, Anleihen oder Zertifikate, können Sie Fondsanteile in das gleiche Depot einbuchen lassen. Bei pauschalen Depotgebühren erhöhen sich die Kosten dadurch nicht. Viele Banken bieten kostenlose Wertpapierdepots, etwa Consorsbank, DKB und Maxblue. Unter bestimmten Bedingungen verzichten auch 1822 direct, Comdirect und S-Broker auf Depotgebühren.

Was passiert bei Pleite einer Fondsgesellschaft?

Rechtlich gesehen sind Sie als Investor Miteigentümer des Fondsvermögens. Das Fondsvermögen gilt innerhalb der Investmentgesellschaft als Sondervermögen. Vorteil: Sollte die Fondsgesellschaft in Zahlungsschwierigkeiten geraten, stehen die Fondsgelder nicht zur Disposition. Die Fondsanteile werden an Sie zurückgegeben und Sie können frei darüber verfügen.

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