Knackpunkt Einkünfteerzielungsabsicht So setzen Sie Ihre Mietimmobilie von der Steuer ab

Max Geißler
von Max Geißler
04.11.2014
Auf einen Blick

Verluste aus Mietimmobilien sind von der Steuer absetzbar, wenn der Eigentümer damit Einkünfte erzielen möchte. Der Fiskus prüft, ob und wann das der Fall ist.

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Vermieter können die Kosten ihrer Immobilie mit dem Finanzamt teilen. Allerdings gelingt der Steuer-Abzug nur, wenn der Eigentümer das Finanzamt überzeugt, dass er mit seiner Immobilie nachhaltig Gewinne erwirtschaften will. Fehlt die Einkünfteerzielungsabsicht (EEA), verweigert der Fiskus den Steuerbonus. Nach welchen Kriterien prüft die Steuerbehörde, ob mit der Immobilie Einkünfte erzielt werden sollen?


Entscheidend für diese Frage ist der Zeitraum der Vermietung. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung, aus der Vermietungseinkünfte fließen, unterstellt der Fiskus, dass mit der Immobilie Einkünfte erzielt werden sollen. Verluste sind dann von der Steuer absetzbar. Dies gilt auch bei verbilligter Überlassung des Wohnraums an Angehörige. Wichtig ist allerdings, dass ein unbefristeter Mietvertrag besteht und bei Vermietung an Angehörige, dass bestimmte Mietgrenzen erreicht werden. In diesem Fall muss die Miete mindestens 66 Prozent der ortüblichen Vergleichsmiete betragen, sonst kürzt sich der Steuer-Vorteil. Positive Folge: Wer mit seiner Immobilie trotz regelmäßiger Mieteinnahmen jahrelang rote Zahlen schreibt, darf die Verluste ohne nähere Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht von der Steuer absetzen. Auch bei einer späteren Veräußerung des Objekts oder bei Selbstnutzung unterstellt der Fiskus die EEA.

Was spricht gegen die Einkünfteerzielungsabsicht?

Gegen die Einkünfteerzielungsabsicht spricht, wenn nur eine vorübergehende Vermietung der Immobilie vorliegt. Das ist häufig der Fall, wenn man sich an einem Mietkauf- oder Bauherrenmodell mit Rückkaufsangebot oder mit Verkaufsgarantie beteiligt. Das gleiche gilt bei befristeten Mietverträgen oder wenn der Eigentümer für die Immobilie nur eine kurz laufende Finanzierung abgeschlossen hat. Ebenfalls ablehnend zeigt sich der Fiskus, wenn Vermieter binnen fünf Jahren nach Anschaffung das Objekt bereits wieder veräußern oder es selbst nutzen möchte. Eigentümern droht in diesem Fall die Aberkennung bisheriger Steuer-Vorteile. Stellt das Finanzamt nämlich nachträglich fest, dass die Absicht, Einkünfte zu erzielen, fehlt, kann der Steuerbescheid rückwirkend geändert und die anerkannten Verluste gestrichen werden.

Immobilie und Steuer: Was passiert bei Leerstand?

Ist das Mietobjekt unbewohnt, werden die Finanzbehörden die Einkünfteerzielungsabsicht kritisch hinterfragen. In diesem Fall müssen Vermieter die Absicht zur dauerhaften Vermietung belegen. Dafür spricht zum Beispiel, dass der Eigentümer Vermietungsanzeigen geschaltet oder einen Makler beauftragt hat. Gegen die Absicht spricht, wenn der Vermieter trotz erfolgloser Mietersuche an hohen Mietpreisvorstellungen festhält oder die Immobilie jahrelang renoviert wird.

Sonderfall: Ferienwohnung und Steuern

Bei der Vermietung einer Ferienwohnung unterstellt der Fiskus die Absicht, Einkünfte erzielen zu wollen, wenn der Vermieter die Wohnung ganzjährig an Feriengäste vermietet bzw. vermieten will. Damit die Selbstnutzung ausgeschlossen ist, muss die Ferienwohnung an mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungstage tatsächlich an Gäste vermietet sein. Ist dies nicht der Fall, prüfen die Finanzämter mit Hilfe einer Überschussprognose, ob in der Zukunft Einkünfte erzielt werden können oder nicht.

Wie erfolgt die Überschussprognose?

Sofern der Fiskus Zweifel an der Einkünfteerzielungsabsicht hegt, fordert er vom Vermieter eine Überschussprognose an. Mit dieser muss der Vermieter nachweisen, dass seine Immobilie überhaupt in der Lage ist, langfristig einen Totalüberschuss zu erzielen. In die Überschussprognose fließen die voraussichtlich erzielbaren Einnahmen und Werbungskosten der nächsten 30 Jahre ein. Wertsteigerungen der Immobilie oder zu erwartende Veräußerungsgewinne haben im Totalüberschuss jedoch nichts zu suchen.

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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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