Immobilien & Eigenbedarf Wenn Vermieter die Wohnung selbst brauchen

Immobilien & Eigenbedarf Wenn Vermieter die Wohnung selbst brauchen

von Horst Peter Wickel
15.09.2015
Auf einen Blick

Wenn Mietern der Vertrag gekündigt wird, ist nach Angaben des Mieterbunds häufig „Eigenbedarf“ der Grund. Bundesweit landen rund 40.000 Fälle pro Jahr vor Gericht. Die Fakten:

Artikelbewertung
Schrift

Eigenbedarf: Rechtlich zulässig, aber...

Rechtlich ist die Lage eindeutig – das Gesetz lässt laut Paragraf 573 Abs. 2, Nr. 2 BGB eine Eigenbedarfskündigung zu. Der Vermieter muss allerdings „ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe“ für den Eigenbedarf nennen und damit ein berechtigtes Interesse nachweisen. Ein lapidares „Ich kündige Ihnen, weil ich die Wohnung selbst brauche“, reicht nicht aus.

Der Vermieter muss also belegen, warum er selbst oder eine andere begünstigte Person die bislang vermietete Wohnung beziehen soll. Eine Kündigung ist also zum Beispiel dann unstrittig, wenn der Vermieter seine Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen wie Kinder, Eltern, Geschwister oder Großeltern zu Wohnzwecken nutzen will. Nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden darf für entferntere Angehörige wie Onkel, Cousin und Cousine, Großnichte, Großneffe, geschiedener Ehegatte oder Eltern des Lebenspartners, Kinder des Lebensgefährten oder Patenkinder.

Aktueller Richterspruch zum Eigenbedarf

In einem aktuellen Fall (Az. VII ZR 154/14) hat der Bundesgerichtshof (BHG) gerade entschieden: Einem Mieter war zwei Jahre nach Einzug gekündigt worden. Die Begründung des Vermieters: Seine Tochter, die nach ihrem Abitur für ein Jahr ins Ausland gegangen war, kehre nach Deutschland zurück.
Sie benötige die Wohnung nun selbst, da sie ein berufsbegleitendes Studium beginne. Der Mieter hatte sich bislang vor Gericht erfolgreich gegen die Kündigung gewehrt. Sein Argument: Der Eigenbedarf des Wohnungsbesitzers sei bei Vertragsabschluss vorhersehbar gewesen und deswegen „rechtsmissbräuchlich“. Aber die BHG-Richter sahen das anders: Vermieter müssen ihren Eigenbedarf entgegen der Annahme zahlreicher Juristen nicht Jahre im Voraus planen. Die Forderung einer solchen „Bedarfsvorschau“ verletze das Grundrecht der Wohnungsbesitzer, über die Verwendung ihres Eigentums frei zu entscheiden, so die Begründung. Selbst wenn der Eigenbedarf erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder dazu entschlossen war, bald Eigenbedarf anzumelden, noch ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen hat, sei die Kündigung zulässig.

Darüber hinaus greift die Eigenbedarfskündigung auch bei Fremden, die nur vorübergehend dem Haushalt angehören, zum Beispiel für ein Au-Pair oder eine Pflegekraft. Selbst der Bedarf an Büroräumen für die Ehefrau ist als Kündigungsgrund für Eigenbedarf akzeptiert worden.

Der Vermieter darf allerdings nicht einfach so kündigen. Er muss seine Entscheidung begründen und belegen können. Hat er allein den Wunsch, nach dem Auszug eine höhere Miete zu kassieren, reicht dies dafür nicht aus. Er muss sich dazu äußern, wer die Wohnung bewohnen und wie sie genutzt werden soll. Eindeutige Gründe sind zum Beispiel die Nutzung als Altersruhesitz, als Wohnung für einen zu pflegenden Angehörigen oder als Bleibe für den ehemaligen Ehepartner nach einer Scheidung.

Eigenbedarf: Kündigungsfristen und Härtefallregelung

Bei Eigenbedarf gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Je länger der Mietvertrag besteht, umso länger ist auch die Frist: mindestens drei Monate, ab fünf Jahren Mietverhältnis sechs Monate, bei mehr als acht Jahren neun Monate.

Vor der Kündigung muss der Vermieter allerdings prüfen, ob er nicht eine andere Wohnung für seinen Eigenbedarf nutzen kann. Das ist zum Beispiel möglich, wenn er Eigentümer von mehreren Wohnungen ist. Wird im Haus oder in der Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung frei, die für den Vermieter als Alternativwohnung ungeeignet ist, muss der Vermieter den gekündigten Mieter auf diese Wohnung hinweisen und ihm die Mietkonditionen nennen.

Wenn bei dem Mieter oder bei einem seiner Familienmitglieder aber ein außergewöhnlicher Härtefall vorliegt, kann das die Kündigung auf Eigenbedarf zunichtemachen. Die Härtefallregelung ist im Paragraf 574 BGB geregelt. So entschieden einzelne Gerichte bereits zugunsten des Mieters, zum Beispiel aus Altersgründen, bei langer Mietdauer, bei Schwangerschaft, bei Prüfungsstress, bei kleinen Kindern oder wenn kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann.

Vergleich Rechtsschutzversicherung

  Anbieter Tarif Beitrag  
1 Basis 179,00 Euro weiter
2 CIF-PRO-classic 188,45 Euro weiter
3 Degenia-Classic 216,13 Euro weiter
4 Tarif DMB 222,86 Euro weiter
5 DMB Mr. Money 222,86 Euro weiter
RS Privat/ Verkehr/ Beruf/ Wohnen, Laufzeit 1 Jahr, Antragsteller 30 J., nur Top-Familientarife.
Hier Ihren persönlichen Tarif Rechtsschutzversicherung berechnen

Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Sauer reagieren nicht nur Mieter, sondern auch Richter allerdings, wenn Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuschen. Dann wird es für den Vermieter unter Umständen richtig teuer, denn er muss dann Schadenersatz zahlen (ein aktuelles Urteil des BGH: Az. VIII ZR 99/14). Geklagt hatte ein Mieter, nachdem der Vermieter ihm gekündigt hatte, weil er die Wohnung angeblich für den Hausmeister brauchte. Dann zog aber eine andere Familie ein, das Landgericht Koblenz muss den Fall jetzt neu bearbeiten.

In der Regel gilt: Musste ein Mieter ausziehen, obwohl die Kündigung unberechtigt war, darf er eigentlich in die Wohnung zurückkehren. Oft geht das aber nicht, weil die Wohnung schon neu vermietet wurde. Dann muss der Vermieter allerdings Schadenersatz zahlen: Der Mieter erhält die Umzugskosten, die Kosten für Wohnungssuche und Makler und die Mehrkosten für eine höhere Miete in der neuen Wohnung für mindestens drei Jahre.

Eigenbedarf: Ausschlussklausel und Sperrfrist

Gegen eine Eigenbedarfskündigung kann sich der Mieter bereits bei Vertragsabschluss absichern, indem zum Beispiel ein einseitiger Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbart wird. Im Mietvertrag wird beispielsweise festgehalten, dass der Vermieter für die Dauer von fünf Jahren keine Eigenbedarfskündigung erklären darf. Denkbar ist auch, dass beiderseits die ordentliche Kündigung für einen gewissen Zeitraum ausgeschlossen wird.

Bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genießen Mieter einen besonderen Schutz. Der neue Besitzer der Wohnung darf seinem neuen Mieter erst nach einer Sperrfrist von drei Jahren wegen Eigenbedarf kündigen (Paragraf 577a BGB). Deshalb sollten die Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung sich unbedingt bei der jeweiligen Gemeinde nach der genauen Sperrzeit erkundigen. Noch besser: Sie kaufen gleich eine nicht vermietete Immobilie.

3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
 
1.
638,33
1,34%
2.
641,67
1,36%
3.
645,00
1,40%
Betrag 200.000 €, Laufzeit 15 Jahre, Beleihung60 %
Ihre Meinung ist uns wichtig
Horst Peter Wickel
Redakteur
Jetzt Artikel bewerten
E-Mail an den Autor
Artikelbewertung
Drucken
Zur Startseite
Newsletter
Keine News mehr verpassen
Bitte geben Sie eine korrekte E-Mail Adresse ein: