Mietminderung Wann Mieter weniger zahlen dürfen

Birgit Müller
von Birgit Müller
03.03.2014
Auf einen Blick

Feuchtigkeit, Lärm, defekte Heizung - wie können sich Mieter wehren? Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds, im Biallo-Interview.

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Viele Mieter trauen sich nicht, einen offensichtlichen Mangel in ihrer Wohnung anzuzeigen. Wenn Schäden die Nutzung der Wohnung einschränken, dürfen sie aber sogar die Miete kürzen. Mieter sollten jedoch genau die Spielregeln für eine Mietminderung kennen. Andernfalls riskieren sie großen Streit mit dem Vermieter und die Kündigung der Wohnung. Ab wann eine Mietminderung möglich ist, wie stark man die Monatsmiete reduzieren darf und wie Mieter dabei vorgehen sollten, erklärt der Mietspezialist Ulrich Ropertz im Biallo.de-Interview.

Viele Mieter scheuen sich dem Vermieter einen Mangel in der Wohnung anzuzeigen. Die Sorge vor einer Kündigung seitens des Vermieters ist groß. Ist diese Angst berechtigt?


Ulrich Ropertz: Nein, wer den Vermieter auf Mängel in der Wohnung oder im Haus hinweist, muss keine Kündigung fürchten. Im Gegenteil, der Mieter ist sogar dazu verpflichtet, seinen Vermieter auf solche Fehler der Mietsache hinzuweisen. Tut er es nicht und vergrößert sich der Schaden in der Wohnung deshalb möglicherweise, macht sich der Mieter sogar schadensersatzpflichtig. Auch wer zu Recht die Miete mindert wegen eines Mangels, muss keine Kündigung fürchten.

Welche Mängel treten am häufigsten auf?

Ulrich Ropertz: Nach den Erfahrungen unserer 320 Mietervereine in Deutschland sind Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz in der Wohnung, Lärmstörungen, auch aus der Nachbarschaft, Heizungsausfall bzw. nicht funktionierende technische Anlage oder undichte Fenster die häufigsten Mängel, die Mieter reklamieren.

Wie zeigt man einen Mangel beim Vermieter richtig an?


Ulrich Ropertz: Der Wohnungsmangel sollte dem Vermieter immer schriftlich angezeigt werden. Dann kann später nachgewiesen werden, dass der Vermieter informiert war. In einem formlosen Brief muss lediglich der Mangel kurz beschrieben und um Abhilfe, d.h. um Reparatur, gebeten werden.

Mangel angezeigt, es tut sich nichts. Wie kann sich der Mieter dagegen wehren?

Ulrich Ropertz: Kümmert sich der Vermieter nicht um den anzeigten Wohnungsmangel, kann der Mieter dem Vermieter eine "letzte Frist" setzen mit der Ankündigung, die Reparatur oder Mängelbeseitigung dann selbst in Auftrag zu geben. Die anstehenden Kosten könnte der Mieter dann mit den nächsten Mietzahlungen verrechnen. Daneben steht natürlich das Recht des Mieters, die Miete entsprechend zu kürzen bzw. einen Teil der Miete zurückzubehalten, bis die Reparatur durchgeführt ist. Sicherheitshalber sollte der örtliche Mieterverein eingeschaltet werden.

Ab welchem Zeitpunkt darf man die Miete kürzen?


Ulrich Ropertz: Grundsätzlich kann von dem Moment an, in dem der Mangel aufgetreten ist und der Vermieter davon unterrichtet ist, die Miete gekürzt werden. Es spielt also keine Rolle, ob und wann der Vermieter reagiert oder ob er gar nichts unternimmt. Eine Mietminderung scheidet aus, wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat oder wenn der Mangel schon bei seinem Einzug vorlag. Auch bei unerheblichen Beeinträchtigungen ist eine Mietminderung ausgeschlossen. Gemeint sind Fälle, in den z.B. eine Glühbirne im Flur ausgetauscht werden müsste oder kleinste Haarrisse in der Wohnung - also "Mini-Mängel".

Wie berechnet man die Mietminderung richtig?


Ulrich Ropertz: Je nach Umfang der Wohnwertbeeinträchtigung kann die Miete gekürzt werden. Ist die Wohnung praktisch unbewohnbar, kann eine Mietminderung von 100 Prozent gerechtfertigt sein. Ausgangspunkt ist die Situation beim Einzug in die Wohnung. Mieter und Vermieter haben vereinbart, dass für die Wohnung, so wie sie sich damals dargestellt hat, beispielsweise 500 Euro Miete gezahlt werden sollen. Treten danach während der Mietzeit Mängel auf, ist die Wohnung aber nicht mehr 500 Euro wert, sondern entsprechend weniger. Demzufolge muss der Mieter dann auch weniger zahlen. Je schwerer die Mängel wiegen, desto umfangreicher darf die Mietminderung ausfallen. Zu berücksichtigen ist aber immer, ob die ganze Wohnung betroffen ist oder nur einzelne Zimmer. Zu berücksichtigen ist auch, ob der Mangel nach zwei Tagen behoben war oder den ganzen Monat andauerte.

Darf man einen Handwerker bestellen und die Miete um die angefallenen Kosten kürzen?


Ulrich Ropertz: Hat der Mieter den Mangel angezeigt und hat der Vermieter trotz Mahnung und Ankündigung, selbst Handwerker einzuschalten, nicht reagiert, kann der Mieter die Beseitigung des Mangels selbst in Auftrag geben. Er kann dann die Kosten, die ihm die Handwerker in Rechnung stellen, mit den nächsten Mietzahlungen verrechnen.

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