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11.02.2016 13:27

Immobilien Was beim Tod eines Mieters gilt

von Horst Peter Wickel Autor
Wenn Mieter sterben, erben die Nachfahren auch den Mietvertrag. Was Sie in einem solchen Fall tun können und woran Sie denken sollten.
Immobilien Was beim Tod eines Mieters gilt
Prinzipiell endet ein Mietverhältnis nicht mit dem Tod des Mieters, der Mietvertrag geht auf die Erben über
Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod des Mieters, er geht auf Sie als Erben über. An erster Stelle der Rangordnung steht der Ehe- oder Lebenspartner des Verstorbenen. Aber auch die Kinder oder andere Familienangehörige, die sich mit dem Verstorbenen eine Wohnung geteilt haben, gehören dazu. Sie haben ein Eintrittsrecht und können den Mietvertrag fortsetzen, dazu bedarf es nicht einmal einer ausdrücklichen Erklärung des Fortsetzungs- beziehungsweise Eintrittsberechtigten oder Erben.

Nutzen Sie das Sonderkündigungsrecht

Der Nachteil: Wollen Erben den Mietvertrag nach dem Tod des Mieters nicht übernehmen, müssen sie handeln. Ihnen steht allerdings ein Sonderkündigungsrecht zu. Das Mietverhältnis kann außerordentlich mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden, allerdings kann diese außerordentliche Kündigung nur innerhalb des ersten Monats erfolgen, nachdem der Erbe vom Tod des Mieters erfahren hat.

Auch für den Vermieter sieht das Mietrecht ein Sonderkündigungsrecht vor. Allerdings nur gegenüber Erben, die keine Mitmieter waren. Ihnen kann der Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters kündigen. Dabei gilt die gesetzliche Kündigungsfrist, die je nach Mietdauer zwischen drei und neun Monaten liegt.

Nach dem Tod des Mieters bleiben Verpflichtungen bestehen

Wenn das Mietverhältnis gekündigt wurde, müssen Sie als Erben die Wohnung oder das Haus bis zum Ende des Mietverhältnisses räumen. Doch damit nicht genug. "Die Erben treten auch in bestehende Verpflichtungen des Mieters ein, das heißt, sie müssen zum Beispiel die Wohnung im Zweifel renovieren", sagt Jan Bittler von der Deutschen Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge (DVEV).
Mein Tipp: Ob eine solche vertragliche Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen tatsächlich besteht, lässt sich nur durch genaues Studium des Mietvertrages feststellen. Eine Vereinbarung, die explizit die Renovierung der Mietsache zum Auszugstermin aus der Wohnung, ohne Berücksichtigung vorhergehender Abnutzungen, verlangt, ist ohnehin unwirksam.

Und ein Schadenersatzanspruch des Vermieters besteht nur dann, wenn die Mietsache mehr beschädigt wurde, als es durch die vertragsgemäße Nutzung möglich ist. Anders ausgedrückt: Nur Schäden, die durch die normale Nutzung einer Wohnung nicht entstehen, können vom Vermieter als eine Grundlage für die Forderung nach Schadenersatz in Betracht gezogen werden. Vertragsgemäße Abnutzungen durch den Mieter, etwa die typischen Laufspuren auf dem Teppich oder die Abnutzung von Schaltern und Knäufen, Türklinken usw., hat dagegen immer der Vermieter zu tragen.

Erben kommen für offene Mietzahlungen auf

Die noch offenen Mietzahlungen und Nebenkostennachzahlungen nach dem Tod eines Mieters sind Nachlassverbindlichkeiten, die die Erben bezahlen müssen. Falls die Kosten aber höher als das hinterlassene Vermögen sind, muss der Erbe nicht auf sein eigenes Erspartes zurückgreifen.
Rechtsanwälte raten, sich möglichst schnell einen Überblick zu verschaffen – und gegebenenfalls das Erbe auszuschlagen. Hierfür gilt eine Frist von sechs Wochen. Schlagen Sie das Erbe aus, geht der Nachlass auf die Erben der nächsten Ordnung über.

Wenn es keine Erben gibt oder die Erben unbekannt sind, wird es für Vermieter kompliziert. Um seine Wohnung neu vermieten zu können, braucht der Vermieter einen Adressaten, dem er die Kündigung schicken kann. Der Vermieter darf eigentlich nicht einmal in die verlassene Wohnung des verstorbenen Mieters eindringen, um dort nach Hinweisen auf Erben zu suchen. In solchen Fällen kann sich der Vermieter nur an das zuständige Nachlassgericht wenden. Dann ordnet dieses Gericht in der Regel eine Nachlasspflegschaft an. Der Vermieter kann dann seine Mietforderung gegen den Nachlasspfleger geltend machen. Nachlasspfleger sollen die Hinterlassenschaft sichern und verwalten.

"Findet sich dann tatsächlich kein Erbe, erbt das Land, in dem der verstorbene Mieter seinen letzten Wohnsitz hatte", ergänzt Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz. Für den Vermieter kann das allerdings ein Nachteil sein. Ist der Nachlass überschuldet, bleibt der Vermieter meist auf seinen Kosten sitzen. Räumung oder Renovierung muss er in diesem Fall selber übernehmen.

Tipp: Lesen Sie hier, wie sich Mieter gegen Mieterhöhungen wehren können.
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