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08.09.2016 10:37

Leerstand bei Immobilien So sparen Sie Steuern

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In vielen ländlichen Regionen finden Grundbesitzer kaum noch Mieter für ihren leer stehenden Wohnraum. Vermietungsbemühungen müssen sie beim Finanzamt aber nachweisen können.
Leerstand bei Immobilien So sparen Sie Steuern
Gerade in ländlichen Regionen finden Vermieter oft keine Nachmieter.

Leerstand: Wenn die Mieter ausbleiben

Während in vielen angesagten Ballungsgebieten der Wohnraum knapp und unbezahlbar wird, ziehen in den vergangenen Jahren gerade in den ländlichen und strukturschwachen Regionen Deutschland die Wohnungsleerstände massiv an.

Schuld daran ist neben dem Trend zum Wohnen in der Großstadt auch der demographische Wandel – die Deutschen werden immer älter, die Jungen zieht es in die Städte, ganze Dörfer veröden.

Nach einer Studie des Berlin-Instituts haben im Zeitraum 2005 bis 2010 zwei Drittel aller ländlichen Gemeinden unter dem Strich Einwohner verloren. Das beschert Vermietern gravierende Probleme mit dem Finanzamt. Denn wer Verluste aus leerstehenden Wohnungen längere Zeit steuerlich geltend machen will, muss gegenüber dem Fiskus ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen nachweisen können.

Der Bundesfinanzhof hat in einer Entscheidung vom 11. Dezember 2012 (Az. IX R 14/12) die Grundsätze präzisiert, unter welchen Voraussetzungen Vermieter auch bei langjährigem Leerstand Aufwendungen steuerlich abziehen können. In dem Verfahren ging es um zwei Wohnobjekte in einem vom Kläger teilweise selbst bewohnten Haus. Eine 70 Quadratmeter große Wohnung im Obergeschoss war bis August 1997 vermietet, seitdem steht sie leer.

Der Kläger schaltete etwa vier Mal im Jahr Chiffreanzeigen in einer überregionalen Zeitung, in denen er die Wohnung möbliert zur Anmietung anbot. Auch in der Nachbarschaft machte er gelegentliche Aushänge, um Teilflächen seines Grundstücks zu vermieten. Die Miethöhe errechnete er aus dem jeweils aktuellen Mietspiegel. Nach Angaben des Klägers hätten sich aber nie „geeignet erscheinende Mieter“ gemeldet.

Wegen des Leerstandes machte der Kläger in seinen Einkommensteuererklärungen Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend, die weder das Finanzamt noch das Finanzgericht unter Hinweis auf die fehlende Vermietungsabsicht des Klägers berücksichtigten. Auch der Bundesfinanzhof wies die Revision des Klägers als unbegründet zurück.

Die BFH-Richter gingen davon aus, dass der Kläger keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen entfaltet habe. Sie stellten klar, dass es zwar jedem Grundeigentümer frei stehe, die Art und Weise der Vermarktung seiner Immobilie am Wohnungsmarkt selbst zu bestimmen. Die gewählte Vermarktungsstrategie sollte dann allerdings auch von Erfolg gekrönt sein. Im Falle eines Misserfolgs stellen die BFH-Richter sonst erhöhte Anforderungen an die Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen.

Die geschalteten Zeitungsanzeigen seien erkennbar nicht erfolgreich gewesen; daher hätte der Kläger sein Verhalten anpassen und sowohl geeignetere Wege der Vermarktung suchen als auch seine Vermietungsbemühungen (beispielsweise über Makleraufträge) intensivieren müssen. Zudem sei es dem Kläger zuzumuten gewesen, Zugeständnisse (etwa bei Miethöhe, Mietdauer oder im Hinblick auf die für ihn als Mieter akzeptablen Personen) zu machen.

In dem Urteil äußerten sich die BFH-Richter auch losgelöst von dem entschiedenen Einzelfall zu den steuerlichen Folgen der allgemeinen Leerstandsproblematik. Danach kann ein besonders lang andauernder Leerstand nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung dazu führen, dass eine vom Steuerpflichtigen aufgenommene Vermietungsabsicht auch ohne sein Verschulden wegfällt, wenn absehbar ist, dass das maßgebliche Wohnobjekt wegen fehlender Marktgängigkeit oder aufgrund anderweitiger struktureller Vermietungshindernisse in absehbarer Zeit nicht wieder vermietet werden kann.

Diese Auffassung hat der BFH mit Urteil vom 9. Juli 2013 (Az. IX R 48/12) bestätigt. Der betroffene Eigentümer war zwar selbst besten Willens, die Immobilie zu vermieten. Sie liegt aber in einer Kleinstadt Thüringens, in der die Hälfte des vorhandenen Wohnraums leer steht. Die baufällige Villa war seit 1992 nicht bewohnt und mit 156 Quadratmetern auch zu groß. Bei diesem „strukturell bedingten Leerstand“ falle die Absicht, Geld zu verdienen, von ganz alleine weg, urteilten die BFH-Richter. Immobilienbesitzer in Regionen mit stetig abnehmender und älter werdender Bevölkerung müssen bei dieser Rechtsprechung aufhorchen. Heißt es doch im Klartext, dass das Finanzamt in guten Zeiten die Mieteinnahmen versteuern will und den Grundeigentümern nach längeren Leerständen die Vermietungsabsicht absprechen wird. Fair ist das nicht.

Leerstand erfordert Vermietungsbemühungen

Wer bei regional schwieriger Marktlage keinen Mieter findet, sollte für die Abrechnung mit dem Finanzamt eine Beweisvorsorge treffen, um seine ernsthaften und nachhaltigen Bemühungen hieb- und stichfest dokumentieren zu können. Vermittlungsaufträge an Makler, geschaltete Anzeigen in lokalen und überregionalen Zeitungen, Aushänge am schwarzen Brett des Arbeitgebers, Adressen und Telefonnummern von Mietinteressenten und Protokolle über erfolgte Wohnungsbesichtigungen helfen bei der Argumentation gegenüber allzu kritischen Finanzbeamten.

Unterlässt ein Vermieter bauliche Veränderungen, um einen vermietbaren Zustand herzustellen, kann das Finanzamt eine fehlende Vermietungsabsicht unterstellen und die geltend gemachten Verluste streichen (BFH-Urteil vom 9.7.2013, Az. IX R 48/12). Möblierte Mietwohnungen, die am Markt keinen Interessenten finden, müssen gegebenenfalls auch unmöbliert angeboten werden, damit das Finanzamt Verluste anerkennt (BFH-Urteil vom 5.1.2015, Az. IX B 126/14). Nach einem BFH-Urteil vom 11. Dezember 2012 (Az. IX R 9/12) sollen die Finanzbehörden großzügig verfahren, wenn Grundeigentümer bei der optimalen Verwertung ihres Vermögens zweigleisig fahren.

Die Werbungskosten bleiben auch dann abzugsfähig, wenn parallel zu den Vermietungsbemühungen bereits ein Käufer für das Anwesen gesucht wird. Tipp: Barrierefrei gestaltete Wohnungen lassen sich an Familien mit Kindern, ältere oder behinderte Menschen leichter vermieten. Entsprechende Umbaumaßnahmen können als Nachweis der Vermietungsabsicht genutzt werden.

Kostenabzug nach Verkauf

Wurde die bisher vermietete Immobilie verkauft, können später anfallende Schuldzinsen für Restkredite nach einem BFH-Urteil vom 20. Juni 2012 (Az. IX R 67/10) als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Das gilt allerdings nur, soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden konnten und die Vermietungsabsicht nicht bereits vor dem Verkauf aufgegeben worden ist (BMF-Schreiben vom 27.7.2015, IV C 1 - S 2211/11/10001).

Helfen kann das BFH-Urteil vor allem jenen, die sogenannte Schrottimmobilien völlig überteuert erworben und dann innerhalb der Spekulationsfrist mit Verlust verkauft haben. Wurden mit dem Verkaufserlös auch Darlehen getilgt, die zur Finanzierung anderer Mietobjekte aufgenommen wurden, kann man sogar die beim Immobilienverkauf angefallenen Maklerkosten als Werbungskosten bei den Mieteinkünften abziehen (BFH-Urteil vom 11.2.2014, Az. IX R 22/13).

Grundsteuererlass beantragen

Vermieter können sich bei Leerstand oder ausbleibenden Mieteinnahmen bis zu 50 Prozent der gezahlten Grundsteuer zurückholen. Der Antrag für das Jahr 2016 muss spätestens bis zum 31. März 2017 beim Steueramt der Stadt oder Gemeindeverwaltung eingereicht werden. In den Stadtstaaten Hamburg, Bremen und Berlin sind die örtlichen Finanzämter zuständig.

Der Ertragsausfall darf vom Eigentümer nicht selbst verschuldet sein. Das wäre dann der Fall, wenn der Leerstand beispielsweise auf unrealistisch hohen Mietforderungen oder einer Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses seitens des Vermieters beruht. Für eigengenutzte Objekte kommt ein Teilerlass der Grundsteuer nicht in Betracht.

Werbungskosten Check-Liste: Was Vermieter alles beim Fiskus absetzen können


Abschreibung
Der anteilige Gebäudekaufpreis wird je nach Baujahr über eine jährliche Abschreibung als Werbungskosten angesetzt.

Anschaffungsnebenkosten
Nebenkosten des Immobilien- oder Grundstückskaufs wie Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Gerichtsgebühren für die Grundbucheintragung oder Kosten für die Objektsuche dürfen nur indirekt und anteilig über die Abschreibung des Gebäudes geltend gemacht werden.

Außenanlagen
Kosten für Zäune, Hecken, Hofpflasterung und Anlage des mitvermieteten Gartens dürfen nur über eine Abschreibung geltend gemacht werden. Die Nutzungsdauer beträgt regelmäßig zehn Jahre.

Beratung
Anteiliges Honorar für Steuerberatung, soweit es die Vermietungseinkünfte betrifft, sowie Rechtsanwaltskosten.

Bürokosten
Aufwendungen für Telefon, Porto, Schreibbedarf und Software, Muster-Mietverträge aus dem Schreibwarenhandel.

Computer
Anteilige Abschreibung des Geräts, wenn er zur Immobilienverwaltung genutzt wird.

Damnum/Disagio
Marktübliche Zinsvorauszahlungen können sofort im Zahlungsjahr abgezogen werden. Das nimmt der Fiskus an, wenn der Betrag maximal fünf Prozent des Gesamtkredits beträgt und das Darlehen mindestens fünf Jahre läuft. Anderenfalls ist das Damnum auf die Dauer der Zinsfestschreibung oder die Laufzeit des Darlehens zu verteilen. Wer beim Kauf einer Mietimmobilie dem Verkäufer ein Disagio erstattet, kann den Betrag sofort als Werbungskosten abziehen (BFH -Urteil vom 12. Mai 2009,Az. IX R 40/08).

Gartenpflege
Wenn den Mietern die Gartenbenutzung gestattet ist, sind die Kosten abzugsfähig. Wohnt der Eigentümer mit auf dem Grundstück, sind die Kosten aufzuteilen.

Gebühren
Kaminkehrer, Kanalreinigung, Müllabfuhr, Kabelanschluss und Bürgschaften.

Geldbeschaffungskosten
Abschlussgebühren für Bausparvertrag, Notar- und Grundbuchgebühren für die Eintragung einer Grundschuld, Schätzgebühren für die Wertermittlung der Immobilie.

Grundsteuer
Im Zahlungsjahr in voller Höhe abzugsfähig.

Haus- und Grundbesitzerverein
Im Zahlungsjahr in voller Höhe abzugsfähig.

Instandhaltungskosten
Aufwendungen für Reparaturen, Sanierung und Modernisierung, Reinigung der Dachrinnen, Überprüfung der Blitzschutzeinrichtung und Feuerlöscher.

Instandhaltungsrücklage
Die vom Verwalter bescheinigte Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung darf nicht als Werbungskosten abgezogen werden. Nur wenn der Verwalter aus der Rücklage Mittel entnimmt, um größere Reparaturen zu finanzieren, sind die Kosten steuerlich abziehbar (BFH, Az. IX B 124/08).

Inventar
Mitvermietetes neues Inventar muss über eine Nutzungsdauer von zehn Jahren abgeschrieben werden. Bei gebrauchten Gegenständen kann die Nutzungsdauer kürzer geschätzt werden. Ein Sofortabzug ist nur möglich, wenn der Einzelkaufpreis mit Mehrwertsteuer unter 487,90 Euro liegt.

Kontoführung
Überweisungs- und sonstige Bankgebühren für die laufende Verwaltung der Immobilie.

Maklerprovision
Wird der Immobilienprofi mit der Suche nach einem neuen Mieter beauftragt, ist das Honorar sofort abzugsfähig.

Prozesskosten
Wegen Streitigkeiten mit Mietern (Räumungsklage, Mieterhöhungsverlangen, Einklagen rückständiger Miete).

Reisekosten
Fahrtkosten zum vermieteten Grundbesitz oder zum Baumarkt können mit 0,30 Euro pro gefahrenem Kilometer angesetzt werden.

Schuldzinsen
Zinsen für Hypotheken-, Bauspar-, Lebensversicherungs- und Bankkredite.

Versicherungen
Für Feuer-, Gas-, Leitungswasser-, Sturm- sowie Grundstücksrechtsschutz- und Haftpflichtversicherungen.

Verwaltungskosten
Kosten für einen Haus- oder Wohnungsverwalter oder einen Hausmeister.

Zweitwohnungssteuer
Bei Vermietern von Ferienwohnungen als Werbungskosten abziehbar (BFH, Az. IX R 58/01).
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