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24.07.2015 14:02

Entmietung So schützen sich Großstadt-Mieter

von Thomas Brummer Autor
Einige Vermieter versuchen mit allen Mitteln, ihre Mieter aus der Wohnung zu treiben, um sie dann teuer weiter zu vermieten. Das müssen Mieter dazu wissen:
Entmietung So schützen sich Großstadt-Mieter
Ob neuer Mietvertrag oder Alt-Vertrag, Mieter sollten Ihre Rechte kennen
Die Mietpreise in Deutschland eilen von einem Rekordwert zum nächsten. Besonders in Berlin schnellen die Preise nach oben – in München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart oder Düsseldorf sind die Preise schon seit längerer Zeit hoch. Einigen Vermietern scheint das jedoch nicht zu reichen. Sie versuchen ihre Mieter heraus zu ekeln, um das Objekt im Anschluss zu verkaufen oder attraktiv neu zu vermieten. In solchen Fällen liegt ein Versuch von Entmietung vor.

Dreiste Fälle

Ein Vermieter stellt plötzlich das Wasser ab. Ein anderer lässt bis früh morgens Partys schmeißen, um die Mieter mit reichlich Dezibel aus dem Haus zu vertreiben. Wieder andere gehen subtiler vor. "Das Spektrum der so verstandenen Entmietungsfälle umfasst unberechtigte Kündigungen, diverse Mahnungen oder Abmahnungen ohne sachlichen Grund, Mieterhöhungen - sowohl begründet als auch unbegründet, Ankündigungen von umfassenden Sanierungsarbeiten im Haus, die Durchführung von Baumaßnahmen im oder am Haus, Lärm, Dreck, unterbrochene Wasser- oder Stromzufuhr, Verwahrlosung des Hauses oder der Wohnung", sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer und Leiter der Pressestelle des Deutschen Mieterbunds.

Gründe für Entmietung

Gerade Mieter in Großstädten sind potentielle Opfer solcher Maschen. Münchner Mieter mussten 2014 nach Zahlen des Hamburger Analysehauses F + B bei Neuvermietungen 12,40 Euro pro Quadratmeter bezahlen. In Berlin waren es hingegen lediglich 7,30 Euro – aber: Die Preiskurve ging hier in den vergangenen fünf Jahren am deutlichsten nach oben, vergleicht man die sieben größten Städte in Deutschland. Binnen fünf Jahre mussten Mieter in der Hauptstadt eine durchschnittliche Steigerung von knapp 22 Prozent hinnehmen. Bei hochwertigen Neubauten liegen die Preise laut Statista-Zahlen in München noch knapp zwei Euro und in Berlin um mehr als drei Euro darüber. Das reicht aber einigen Vermietern nicht aus. Ihr Ziel: Den Altmieter zum Auszug bewegen. Im Anschluss wird ein Verkauf des Objekts oder eine deutliche Mietpreissteigerung im Zuge eines Neuvertrags angestrebt.

Legale Mieterhöhungen

Aber nicht jede Mieterhöhung ist ein Fall von Entmietung. Hier gibt es im Wesentlichen drei Schlagwörter: Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und Modernisierung. Bei Neuvermietungen greift zusätzlich die Mietpreisbremse. Also ganz ohne Schutz sind Mieter ihren Vermietern nicht ausgeliefert. Die genauen Spielregeln hierzu sollten Mieter kennen. Etwa, dass Vermieter nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen dürfen. In Städten gibt es in aller Regel hierfür den Mietspiegel. Die sogenannte Kappungsgrenzsenkungsverordnung greift in nahezu allen Städten, die von rasant gestiegenen Mietpreisen betroffen sind. Was verbirgt sich hinter dem sperrigen Wort? In Städten, in denen die Kappungsgrenze gilt, dürfen die Mieten innerhalb von drei Jahren maximal um 15 bzw. 20 Prozent erhöht werden. Die verschärfte 15-Prozent-Obergrenze gilt in fast allen Großstädten, etwa in Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt oder Stuttgart. Obergrenzen gibt es für den Vermieter auch in Sachen Modernisierung bzw. Sanierung. "Er darf elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen", erklärt Ropertz. Bei Neuvermietungen können sich Mieter auf die Mietpreisbremse berufen. Konkret heißt das, bei Neuvermietungen darf der Mietpreis nur maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Umsetzung des Gesetzes liegt jedoch in den Händen der einzelnen Bundesländer.

So schützen sich Mieter

Mieter sollten sich, sofern ein offensichtlicher Entmietungsversuch vorliegt, nicht auseinanderdividieren lassen. "Wenn in einem Zehn-Familien-Haus zwei Mietparteien sofort das Handtuch werfen und kündigen, drei andere Mietparteien einen Mietaufhebungsvertrag abschließen, weil ihnen der Vermieter die Erstattung der Umzugskosten versprochen hat, dann wird es für die verbleibenden fünf Mieter im Haus besonders schwer", so Ropertz. Informieren Sie sich über Ihre Rechte. Prüfen Sie, ob die Mieterhöhung überhaupt formal korrekt ist. Bereits an den Formalitäten scheitern viele Mieterhöhungsversuche. Gültigkeit kann ein Schreiben erst erlangen, sobald mit der ortsüblichen Vergleichsmiete argu-mentiert wird. Informieren Sie sich also über die ortsübliche Vergleichsmiete an Ihrem Wohnort. Schon gar nicht sollte man sich überrumpeln lassen, wenn der Vermieter unangekündigt vor der Wohnungstür steht und einen zu einen raschen Unterschrift drängt. Gerade wenn der Vermieter zu dreisteren Methoden greift, ist Rechtsbeistand dringen notwendig. Im Zweifelsfall hilft ein Anruf bei der Verbraucherzentrale oder dem örtlichen Mieterverein. Wer Mitglied eines Mietervereins ist, kann einen Termin mit einem Experten vereinbaren und sich ohne Mehraufwand von ihm beraten lassen. Ebenfalls praktisch: Bei den allermeisten Mietvereinen beinhaltet die Mitgliedschaft eine Rechtsschutz-Versicherung. Sollten Sie auf eine solche Mitgliedschaft verzichten wollen, sollten Sie als Mieter unbedingt eine Rechtsschutz-Versicherung haben, die Mietangelegenheiten einschließt. Vor allem im Falle eines Entmietungsversuchs ist Rechtsbeistand unabdingbar – gut wenn man dann eine entsprechende Versicherung hat.

Unser Tipp: Sie möchten mehr wissen? In unserem fünfseitigen Dossier informieren wir Sie detailliert zum Thema "Entmietung: So schützen sich Großstadt-Mieter".

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Leserkommentare
07.08.2015 - von Redaktion
Rechtsschutzversicherung
Sehr geehrter Leser, aus unserer Sicht sollten Großstadt-Mieter über ihre Rechte bescheid wissen. Sollte es zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommen, kann eine Rechtsschutzversicherung durchaus sinnvoll sein. Das ist ebenfalls über die Mitgliedchaft in einem Mieterverein möglich, worauf wir ebenso eingehen.
26.07.2015 - von Schwanthaler
"Entmietung"
der Kommentar ist doch sehr einseitig. Man könnte auch noch meinen, Sie erhalten Provision von der Rechtsschutzvers.
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