Der Immobilienmarkt in Berlin
...hat längst seine Unschuld verloren. Zwar gibt es immer noch für Studenten, die in die Hauptstadt kommen, Schnäppchen in einer WG oder in kleinen Appartements fernab der City. Aber das sind die Ausnahmen. Vom Preisniveau vergleichbarer Metropolen wie London oder Paris ist Berlin zwar immer noch meilenweit entfernt. Doch im innerdeutschen Vergleich hat die Bundeshauptstadt in den letzten Jahren kräftig aufgeholt und liegt jetzt auf einer Höhe mit beispielsweise Köln oder Düsseldorf.
Mietpreisentwicklung in Berlin
Steigende Preise bei Häusern und Eigentumswohnungen bedeuten steigende Preise für Mieten. Da macht Berlin keine Ausnahme. Hier fehlt es vor allem im mittleren und unteren Preissegment an Wohnraum. Diese Knappheit treibt die Preise. Und die Zahl der fertiggestellten Wohnungen machen 2016 und 2017 nicht mal ein Prozent des Bestands aus. Zudem werden immer mehr Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt. 2017 war es ein Viertel mehr als ein Jahr zuvor, insgesamt 16.548 Wohnungen, die so dem Vermietungsmarkt entzogen wurden.
Dagegen geht der Berliner Senat mit der Ausweisung von Milieuschutzgebieten vor. Bislang gibt es davon 46 in der Bundeshauptstadt, die meisten in Pankow (13) und Friedrichshain-Kreuzberg. Am meisten zahlt man für eine Wohnung in Grunewald, wo auch die höchsten Preise für eine Immobilie in Berlin zu zahlen sind. Unter zwölf Euro ist meist nichts zu machen.
Mit Preisen zwischen elf und zwölf Euro muss man rechnen in:
- Mitte
- Dahlem
- Kreuzberg
- Prenzlauer Berg
Unter zehn Euro für eine gebrauchte Wohnung zahlt man unter anderem in:
- Wannsee
- Zehlendorf
- Steglitz
- Heiligensee
- Mariendorf
Aber es gibt auch noch Stadtteile, in denen man – mit etwas Glück – Wohnungen zu Preisen unter acht Euro je Quadratmeter findet. Das sind:
- Wittenau
- Spandau
- Hellersdorf
- Marzahn
In Marzahn gibt es auch noch Wohnungen unter sieben Euro je Quadratmeter.
Kaufpreisentwicklung in Berlin
In keiner anderen deutschen Großstadt sind die Kaufpreise für Mietwohnhäuser in den letzten Jahren so kräftig gestiegen wie in der Boom-City Berlin, allein im letzten Jahr um satte 16 Prozent. Mit neun Prozent ist der Anstieg bei Ein- und Zweifamilienhäusern im Jahr 2017 etwas geringer ausgefallen als im Vorjahr. Und für Eigentumswohnungen wurden um 13 Prozent höhere Preise bezahlt.
"Viele Faktoren in Berlin sprechen für einen Superzyklus, der weit über das Jahr 2020 andauern könnte", meint beispielsweise Jochen Möbert, Immobilien-Analyst bei Deutsche Bank Research. Und anders als in anderen deutschen Großstädten wird dieser Boom vor allem auch von ausländischen Investoren gespeist.
So schätzt der Immobilienmakler Engel & Völkers, dass im Jahr 2017 rund 4,2 Mrd. Euro in Wohnimmobilien geflossen sind. Ein beträchtlicher Anteil davon fällt auf ausländische Investoren, die vom vorhandenen Nachholbedarf profitieren möchten. Denn im internationalen Vergleich sind die Berliner Preise immer noch moderat.
Bei bestehenden Immobilien zahlt man in Grunewald und Mitte mit rund 4.500 Euro je Quadratmeter am meisten. Um die 4.000 Euro sind es in Dahlem, Kreuzberg und natürlich Prenzlauer Berg. Gut 3.000 Euro pro Quadratmeter werden dagegen in Steglitz, Treptow und Zehlendorf fällig. Vergleichsweise günstig mit Preisen um die 2.000 Euro ist es in Spandau, Hellersdorf und Marzahn. In den drei zuletzt genannten Stadtteilen, aber auch in Reinickendorf, Hermsdorf oder Köpenick liegt die Mietrendite um die vier Prozent.
Der Grund: Der Mietanstieg vom niedrigen Niveau konnte hier eher als in den teuren Kiezen mit dem Preisanstieg mithalten. Noch ein kurzer Blick zurück auf Hochpreisiges. Am meisten für ein Grundstück wurde mit 6,6 Millionen Euro in Grunewald gezahlt. Und den höchsten Preis für eine Eigentumswohnung wendete 2017 ein Käufer für ein Objekt nahe dem Kurfürstendamm auf. Sie war ihm immerhin 18.200 Euro pro Quadratmeter wert.
Alternativen rund um Berlin
Immer mehr Leute entdecken, dass es außerhalb von Berlin, also in Brandenburg noch günstige Wohnungen und Häuser zu kaufen und zu mieten gibt. Die idyllische Kleinstadt Eberswalde ist so ein Geheimtipp. Sie wächst Jahr für Jahr und hat nun 42.000 Einwohner, ein Plus von 3.000 im Vergleich zu den 90er Jahren. Pro Jahr ziehen aus Berlin zwischen 350 und 400 Leute hierher. Das hat seinen Grund.
"Junge Familien können hier noch für 170.000 bis 220.000 Euro ein Haus bauen", sagt FDP-Bürgermeister Friedhelm Boginski und meint: "Die Familien schätzen das Kleinstadtflair, die Natur, und dass sie die Kinder morgens zu Fuß in die Kita bringen können." Und auch die Mieten sind deutlich günstiger als in der Bundeshauptstadt. Es gibt einfach Wohnungen für fünf bis sechs Euro pro Quadratmeter, aber auch welche mit gehobener Ausstattung für acht bis zehn Euro.
Baufinanzierung in Berlin
Wer in Berlin und Umgebung ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen will, hat die Qual der Wahl. Die Bankendichte ist hier enorm. Wer zum ersten Mal kauft und sich persönlich beraten lassen will, hat jede Menge an Anlaufstellen bei Banken, Sparkassen und Kreditvermittlern.
Banken mit Beratung vor Ort
In der Bundeshauptstadt gibt es zwei Platzhirsche. Die Berliner Sparkasse glänzt mit einem Netz von knapp 100 Filialen. Als Nummer 2 dahinter folgt die Berliner Volksbank, die allerdings in den letzten Jahren eine Menge an Filialen geschlossen hat. Aktuell sind es noch 28 in Berlin und 18 in Brandenburg.
Dahinter rangieren Hypovereinsbank sowie die Niederlassungen von Deutscher und Commerzbank. Auch wenn das Filialnetz eher dünn ist, sollten Kunden die Sparda-Bank Berlin und die PSD-Bank Berlin-Brandenburg nicht außer Acht lassen. Denn sie sind oft günstiger als Sparkasse und Volksbank.
Anbieter, die übers Internet um Berliner werben
Wer sich gut auskennt und schon einmal eine Immobilie erworben hat, ist unter Umständen auf keine Beratung angewiesen. An solche Personen wenden sich nicht nur in Berlin so günstige Anbieter wie die Allianz, die Santander Bank oder die Degussa Bank. Wer eine Beratung braucht oder auch nicht, ist oft bei der ING-Diba gut aufgehoben.
Diese Direktbank berät mit ihren Fachleuten seit Jahrzehnten kompetent über das Telefon. Das ist natürlich günstiger als in einer Filiale. Diesen Preisvorteil gibt die Diba an ihre Kunden in Form günstigerer Zinssätze weiter. Sie bedient aber in erster Linie Leute, die für sich selbst eine Immobilie kaufen wollen. Wer eine kauft, um diese zu vermieten, muss woanders hingehen.
Biallo Baufinanzierung Banken-Empfehlungen
Die nachfolgenden Anbieter wurden von Biallo als Empfehlung aus unserem Vergleich ausgewählt. Kreditbedarf: 300.000,00€, Laufzeit: 10 Jahre, Anfangstilgung: 3.50%, Beleihung: 60%. Die Sortierung erfolgt nach der Höhe des effektiven Jahreszins. Die angezeigten Anbieter stellen keinen vollständigen Marktüberblick dar. Weitere Details zu Rankingfaktoren.
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1.730,00 €
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bundesweites Angebot
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3,7 / 5
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bundesweites Angebot
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3,57 %
3,7 / 5
- kostenfreie Sondertilgung möglich
- Bereitstellungszinsen ab 7./13. Monat
Kreditvermittler in Berlin
Vor allem die großen Kreditvermittler beziehungsweise Kreditmakler sind längst davon abgerückt, Immobilienfinanzierungen nur über das Internet oder das Telefon zu verkaufen und bieten eine Beratung vor Ort an. Das gilt zum einen für Dr. Klein, aber auch für Interhyp, eine Tochter der ING-Diba.
An mehr als 100 Standorten in Deutschland ist dieser Anbieter mittlerweile aktiv und baut seine Präsenz weiter aus. In Berlin leitet Christian Hanke die Niederlassung am Potsdamer Platz 10.
Biallo Baufinanzierung Finanzmakler-Empfehlungen
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1.632,50 €
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- Finanzmakler
- Bereitstellungszinsen ab 7. Monat
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1.637,50 €
3,10 %
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- Finanzmakler
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Die günstigsten Baufinanzierungen
Wenn Sie nach einer günstigen Baufinanzierung suchen, sind Sie bei uns goldrichtig. Aber vor einem Irrtum müssen wir warnen: Es gibt nicht den günstigen Finanzierer für alle Leute und alle Gelegenheiten.
Dafür ein Beispiel: Als gut verdienender Angestellter oder Beamter ist man bei allen Anbietern willkommen. Wer jedoch Freiberufler ist, landet bei bestimmten Banken gar nicht. Diese Klientel muss sich in erster Linie an ihre Hausbank wenden oder auch an Deutsche bzw. Commerzbank.
Die meisten Anbieter steuern die Nachfrage über den Zins. Wollen sie viel Geschäft, setzen sie den Zins herunter. Sind genügend Baufinanzierungs-Anträge eingesammelt und die Mitarbeiter gut ausgelastet, setzen Sie den Zins nach oben. Dieses Auf und Ab lässt sich besonders gut an der Zinspolitik der ING-Diba beobachten.
Tendenziell bieten Banken, die nur über das Internet um Kunden werben, also kein Personal vor Ort vorhalten und bezahlen müssen, bessere Konditionen als Sparkassen und VR-Banken. Günstiger sind zudem PSD- und Sparda-Banken, die ja auch nicht so viele Filialen vorhalten. Ob Kreditvermittler das beste Angebot machen, hängt oft vom Einzelfall ab. Geben Sie sich nicht mit einem Angebot eines Finanzmaklers zufrieden.
Unser Rat: Gehen Sie zunächst zu Ihrer Hausbank und lassen Sie sich ein Angebot machen. Die kennt Ihre finanziellen Verhältnisse und kann Ihnen daher eine maßgeschneiderte Offerte bieten. Dieses Angebot sollten sich jedoch mit mindestens zwei weiteren vergleichen: Zum Beispiel von einem Finanzmakler, einer PSD- oder Sparda-Bank und einer Direktbank wie der ING-Diba. Und die besten Angebote gibt es über unseren Baufinanzierung Vergleich.