Baufinanzierung in München

"Normale" Leute mit durchschnittlichem Einkommen haben es immer schwerer, in München eine Wohnung zu finden. Das gilt für Singles und Paare, die etwas mieten wollen. Aber auch für diejenigen, die lieber in die eigenen vier Wände investieren möchten. Und solange Jahr für Jahr weniger Wohnungen gebaut als nachgefragt werden, wird sich daran auch nichts ändern.

Das macht sich auch in der Preisentwicklung der vergangenen zehn Jahre bemerkbar. Man mag es kaum glauben: Laut Statista stiegen die Preise für Eigentumswohnungen vom vierten Quartal 2009 von durchschnittlich 2.557 Euro pro Quadratmeter (qm) Wohnfläche auf 7.323 Euro im Jahr 2019. Das entspricht fast einer Verdreifachung der Kaufpreise. Auch die Preise für Einfamilienhäuser kennen nur eine Richtung – steil nach oben. Selbst kleinere Häuser sind für weniger als 500.000 Euro praktisch nicht mehr zu bekommen.

• Biallo-Tipp: Für Ihre Baufinanzierung lohnt es sich, einen Blick auf die PSD- sowie Sparda-Banken zu werfen. Die PSD Bank München, deren Geschäftsgebiet sich von Passau bis zum Bodensee erstreckt, gehört in Bayern zu den günstigsten Baugeld-Anbietern.

Der Immobilienmarkt in München

Die Kaufpreisentwicklung in München

Mit den Preisen für bestehende und neue Immobilien geht es in München weiter ungebremst nach oben. In den teuersten Stadtteilen zahlt man für gebrauchte Wohnungen 10.000 Euro und mehr pro Quadratmeter, in der Altstadt sogar gut 12.000 Euro. Das sind laut wohnungsboerse.net die teuersten Bezirke:

• Altstadt
• Lehel
• Ludwigsvorstadt / Isarvorstadt
• Maxvorstadt
• Untergiesing

Allgemein steigen in München auch in den nicht so angesagten Stadtteilen die Kaufpreise deutlich an. Denn viele versuchen auf einst preisgünstige Viertel auszuweichen, sodass auch dort die Nachfrage und damit die Kaufpreise deutlich anziehen. Unter 5.000 Euro pro qm Wohnfläche gibt es kaum noch Angebote in der Landeshauptstadt.

Ausnahmen bilden nur stark renovierungsbedürftige Wohnungen, bei Erbbaurechten oder im Rahmen von Sonderfällen. Beliebte Viertel, in denen es noch vergleichsweise günstig ist, liegen meistens im Westen beziehungsweise im Norden der Stadt, hier gibt es dann auch noch Wohnungen, die um 6.000 Euro pro qm Wohnfläche liegen.

• Hasenbergl
• Feldmoching
• Laim
• Aubing

Häuser

Einfamilienhäuser sind in München für Normalverdiener praktisch unerschwinglich. Die Preise für ein Objekt, das ab etwa 120 qm Wohnfläche auch für Familien gut geeignet ist, beginnen meist oberhalb von 700.000 Euro und erreichen schnell auch die Millionen-Euro-Grenze, wenn es sich um ein freistehendes Haus handelt. In der Spitze bewegen sich die Preise auch oberhalb von fünf Millionen Euro bei Villen mit parkähnlichen Grundstücken – und das nicht nur am Herzogpark in Bogenhausen. Der Herzogpark gilt neben der Elbchaussee in Hamburg als die teuerste Wohnlage Deutschlands.

Die teuersten Wohnlagen für Einfamilienhäuser

• Bogenhausen
• Schwabing
• Solln
• Harlaching
• Nymphenburg

Die günstigen Wohnlagen

• Moosach
• Aubing
• Untermenzing
• Feldmoching
• Hadern

Die Mietpreisentwicklung in München

Steigen die Preise für gebrauchte und neue Immobilien, gehen auch die Mieten weiter in die Höhe. In den vergangenen 22 Jahren stiegen die Mieten in München um 70 Prozent. Die Kaufpreise kletterten sogar noch kräftiger: Sie legten um 125 Prozent in der gleichen Zeit zu. Solange die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot übersteigt, wird sich daran trotz Mietpreisbremse wenig ändern. Die Viertel, die besonders teuer für Mieter sind, sind auch diejenigen, in denen die Wohnungen beim Kauf am meisten kosten.

Bei besonders herausragenden Wohnungen sind die Preise inzwischen auf deutlich über 30 Euro pro qm Wohnfläche gestiegen. Nach Auswertungen verschiedener Immobilienportale wie Immobilienscout oder Immowelt lässt sich feststellen: Unter zehn Euro pro qm ist in München zur Neuvermietung im Moment keine Wohnung zu bekommen. Über 20 Euro zahlt man je Quadratmeter für bereits bestehenden Wohnraum in Lehel, der Altstadt und der Maxvorstadt, von Ausnahmen abgesehen. Das Gleiche gilt im Wesentlichen auch für Wohnhäuser zum Mieten.

Die günstigsten Wohnlagen für Mieter sind:

• Aubing
• Riem
• Feldmoching
• Lochhausen
• Hasenbergl

München für Kapitalanleger

Da München ein teures Immobilienpflaster ist, gibt es auch kaum Schnäppchen, die mit einer vernünftigen Rendite an den Markt zu bringen sind. Wie die Immomakler GmbH im Juli 2019 ermittelte, liegt die durchschnittliche Mietrendite bei 3,1 Prozent. Bester Stadtteil ist Berg am Laim mit 3,86 Prozent, schlechtester Stadtteil Altstadt-Lehel mit 2,13 Prozent.

Zwar liegen die Renditen immer noch deutlich über dem allgemeinen Kapitalmarktniveau, jedoch ist München, was die Mietrendite angeht, kaum konkurrenzfähig. In den meisten Städten wird eine höhere Mietrendite erzielt.

Die fünf größten Neubauprojekte

1. "Living Isar": Dies ist zurzeit Münchens größtes Neubauprojekt. 357 Eigentumswohnungen in zwei Bauabschnitten in Giesing. Standard: KfW 55-Haus ENEV 2016. Die Ein- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen haben etwa 22 bis 172 qm Wohnfläche. Die Kaufpreise liegen zwischen 261.000 und gut zwei Millionen Euro. Bezugsfertig: Bauabschnitt 1 ab 30. September 2022, Bauabschnitt 2 ab 30. April 2023. 

2. "Pandion Penta": 293 Eigentumswohnungen in zwei Bauabschnitten in Neupasing. Standard KfW55-Haus. Die Ein- bis Drei-Zimmer-Wohnungen haben eine Wohnfläche zwischen 38 und 102 qm. Kaufpreise ab 380.000 bis 882.000 Euro. Bezugsfertig: Bauabschnitt 1 ab Frühjahr 2020, Bauabschnitt 2 ab Ende 2020. 

3. "Am Alten Eiswerk": 212 Eigentumswohnungen in zehn Häusern in der Au. Es werden Apartments, Eigentums- und Maisonettewohnungen angeboten. Die Wohnungsgrößen der Ein- bis Vier-Zimmer-Wohnungen liegen zwischen 35 und 189 qm Wohnfläche. Kaufpreis ab 443.000 bis ca. 3,6 Millionen Euro. Bezugsfertig: Ab Frühjahr 2020, es sind nur noch relativ wenige Wohnungen im Verkauf. 

4. "Hoch der Isar": 185 Eigentumswohnungen, vom City-Studio bis hin zum Penthouse in Haidhausen. Ein- bis Sechs-Zimmer-Wohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 26 qm und 331 qm Wohnfläche. Kaufpreise sind bisher noch nicht veröffentlicht worden. Bezugsfertig ab Frühjahr 2022. 

5. "kupa – Quartier Kuvertfabrik Pasing": 175 Eigentumswohnungen in Pasing. Ein- bis Drei-Zimmer-Wohnungen von 40 qm bis 120 qm Wohnfläche. Kaufpreis 449.000 bis etwa 1.360.000 Euro. Besonderheit: Sehr großzügige Gemeinschaftsflächen beispielsweise eine Dachterrasse. Bezugsfertig: ab Ende 2021. 

Baufinanzierungen in München

Gut aus Käufersicht: Nirgendwo ist die Konkurrenz von Banken und Sparkassen um Leute, die eine günstige Baufinanzierung suchen, so groß wie in München. Hier gibt es regionale und überregionale Player mit Präsenz vor Ort, aber auch Nischenanbieter und Kreditvermittler, die Interessenten eine persönliche Beratung bieten.

Banken mit Beratung vor Ort

Wie in jeder Stadt gibt es die Platzhirsche aus dem Sparkassen- sowie Volks- und Raiffeisen-Verbund. Da sind zunächst die Stadtsparkasse München mit gut 100 Filialen und die Kreissparkasse München Starnberg Ebersberg mit knapp 100 Niederlassungen. Die 1862 gegründete Münchner Bank ist mit ihren 28 Standorten die älteste Genossenschaftsbank Münchens. Und im Münchner Osten ist die VR Bank München Land aktiv, die vor allem durch verbraucherfreundliche Preise glänzt.

Flagge zeigt in München von den Privatbanken vor allem die Hypovereinsbank, die ihr Baufinanzierungsgeschäft nicht mehr allein, sondern auch als Kreditvermittler mit "400 Finanzierungspartnern" abwickelt. Präsent sind zudem die Deutsche Bank und die Commerzbank. Das Gleiche gilt für die Sparda-Bank München und die PSD Bank München.

Anbieter, die übers Internet um Münchner werben

Wer sich gut auskennt und schon einmal eine Immobilie erworben hat, ist unter Umständen auf keine Beratung angewiesen. An solche Personen wenden sich in München günstige Anbieter wie die Allianz oder die überregional auftretende Sparda-Bank Baden-Württemberg oder PSD Bank West.

Und schließlich mischt wie in ganz Deutschland auch in München die Direktbank ING mit, der zweit größte Anbieter hierzulande. Dessen Zinskonditionen sind nicht immer ganz top. Doch kein Anbieter bearbeitet die Anträge schneller als deren flotte Mitarbeiter. Zudem bietet die Frankfurter Online-Bank eine kompetente Beratung am Telefon und für München einen regionalen Zinsrabatt in Höhe von 0,20 Prozentpunkten.

Kreditvermittler in München

Vor allem die großen Kreditvermittler beziehungsweise Kreditmakler sind längst davon abgerückt, Immobilienfinanzierungen nur über das Internet oder das Telefon zu verkaufen und bieten eine Beratung vor Ort an. Das gilt zum einen für Dr. Klein mit seinen Standorten auf der Landsberger Straße, aber auch in den umliegenden Orten. Und für Interhyp, eine Tochter der ING. An mehr als 100 Standorten ist dieser Vermittler aktiv, vor allem aber in München, wo er seinen Hauptsitz hat.

Die günstigsten Baufinanzierungen

Wenn Sie nach einer günstigen Baufinanzierung suchen, sind Sie bei uns goldrichtig. Aber vor einem Irrtum müssen wir warnen: Es gibt nicht den günstigen Finanzierer für alle Leute und alle Gelegenheiten. Die meisten Anbieter steuern die Nachfrage über den Zins. Wollen sie viel Geschäft, setzen sie den Zins herunter. Sind genügend Baufinanzierungs-Anträge eingesammelt und die Mitarbeiter gut ausgelastet, setzen Sie den Zins nach oben.

Dieses Auf und Ab lässt sich besonders gut an der Zinspolitik der ING beobachten. Tendenziell sind Banken, die nur über das Internet um Kunden werben, also kein Personal vor Ort vorhalten und bezahlen müssen, günstiger als Sparkassen und VR-Banken. Günstiger sind zudem PSD- und Sparda-Banken, die ja auch nicht so viele Filialen betreiben. Welcher Kreditvermittler das beste Angebot macht, hängt sicher vom Einzelfall ab.

• Biallo-Tipp: Gehen Sie zunächst zu Ihrer Hausbank und lassen sich ein Angebot machen. Und damit dieses gut wird, sagen Sie von vornherein, dass Sie noch mindestens zwei Vergleichsangebote einholen werden. Und die gibt es am besten über unseren Baufinanzierung-Vergleich.

Die Förderung in München

Die Stadt München unterstützt Baufamilien durch verbilligte Grundstückspreise. Das Angebot zielt auf den Erwerb von Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser ab. Je nach Einkommen ist der Kaufpreis gestaffelt, bei niedrigen Einkommen gilt ein Preis von 4.100 bis zu 5.700 Euro pro qm Wohnfläche bei höheren Einkommen. Die Einkommensgrenzen des Münchener Modells müssen dabei eingehalten werden. Voraussetzung sind mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Außerdem gibt es mit dem Baukindergeld Plus in Bayern einen Zuschlag zum normalen Baukindergeld. Damit erhalten Familien pro Kind insgesamt 15.000 Euro. Hinzu kommt die kinderunabhängige Eigenheimzulage von einmalig 10.000 Euro.

Weitere Fördermittel

Geförderte Eigentumswohnungen auf Sozialgerechter Bodennutzung (SoBoN)

Es gelten bei diesem Programm die gleichen Voraussetzungen wie beim Münchener Modell. Unterschiede bestehen in der Deckelung des Kaufpreises auf 4.300 Euro je qm Wohnfläche und auf einem Veräußerungsverbot von 40 Jahren.

Ansprechpartner für beide Programme ist das Referat für Stadtplanung und Bauordnung. Eine eigene Telefonnummer für dies Programm steht zur Verfügung: 089/233-28028. Allerdings: Selbst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, gibt es keine Garantie, dass man auch ein Grundstück abbekommt.

Kirchliche Förderung

Die Erzdiözese München und Freising vergibt an Gläubige der katholischen Kirche Grundstücke im Erbbaurecht. Ob, wo und zu welchen Konditionen dies auch in München der Fall ist, lässt sich direkt bei der Erzdiözese erfragen. Für Interessierte der evangelischen Kirche ist die Landeskirche in Bayern zuständig. Auch hier werden Erbbaurechte vergeben zu einem Zinssatz von durchschnittlich vier Prozent, dieser kann jedoch variieren. Als Ansprechpartnerin steht Frau Nagler zur Verfügung unter 089/5595-164, die auch darüber aufklären kann, ob in München solche Grundstücke angeboten werden und zu welchen Konditionen.