Auf einen Blick
  • Beim Verkauf erzielen die alten Eigentümer in der Regel deutlich mehr Geld.

  • Miethöhe und Mietsteigerungen müssen bei der Immobilienrente klar geregelt werden.

  • Die neuen Eigentümer tragen Instandhaltungskosten.

Es gibt viele verschiedene Modelle der Immobilienverrentung, die aber alle diese Punkte gemeinsam haben:

  • Die Senioren wollen aus der abbezahlten Immobilie Geld loseisen als Rente oder Einmalzahlung.
  • Sie wollen aber in der Wohnung oder dem geliebten Haus wohnen bleiben, solange es geht.
  • Sie möchten Rechtssicherheit, damit ihnen nichts passiert.

Verrentungsexperte Dr. Jens Mähler setzt zunehmend auf ein Modell, das diese drei Bedingungen perfekt erfüllt und dabei unkompliziert, transparent und schnell durchführbar ist: den Immobilienverkauf mit Rückmietung. Was ist darunter zu verstehen?

Schritt eins ist der klassische Verkauf der Immobilie nahe am heutigen Marktwert. Dabei wird den Verkäufern ein notariell abgesichertes lebenslanges Wohnrecht zugesichert. Zudem schließen Käufer und Verkäufer einen Mietvertrag, bei dem ein Kündigungsrecht ausgeschlossen wird. Die Miethöhe ist ortsüblich.

„Tatsächlich gibt es auch Menschen, die die eigene Immobilie in späten Jahren als Belastung empfinden“, sagt Mähler. „Aufgrund der in Zukunft notwendig werdenden Renovierungen oder Modernisierungen erscheinen ihnen die dafür anfallenden Kosten unkalkulierbar und von der stagnierenden Rente nicht mehr bezahlbar. So wird der Rückmietkauf im privaten Bereich dafür genutzt, das Zuhause komplett zu verkaufen, ohne allerdings ausziehen zu müssen.“

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Ohne Nießbrauch mehr Geld für den Verkäufer

Im Vergleich zum Immobilienverkauf mit Nießbrauch wird bei diesem Modell eine konkrete Miete – bemessen am regionalen Mietspiegel – an den Käufer gezahlt. Das bedeutet wiederum, dass der Käufer keinen sogenannten Nutzungsabschlag vom Verkehrswert der Immobilie abzuziehen hat. Daraus resultiert, dass der Verkaufspreis, also die Summe, die wirklich auf dem Konto landet, deutlich höher ist als bei anderen Modellen.

Und noch ein weiterer wichtiger Vorteil kommt hinzu. Der Verkauf der Immobilie gegen Nießbrauch oder Leibrente wird von den meisten Unternehmen nur an Personen angeboten, die 70 Jahre oder älter sind. Die Veräußerung mit Rückmiete kann auch in jüngeren Jahren ein passendes Modell sein, falls liquide Mittel generiert werden müssen. Es geht hier im Grunde nicht um ein Verrentungsmodell, sondern um einen regulären Immobilienverkauf mit der zu vereinbarenden Sonderregelung des eingetragenen Wohnrechts.

 

Genaue Regelung für die Mietzahlung

Für den Verkäufer können deutlich steigende Mieten in Ballungsräumen zum Problem werden. Denn auch in Zukunft dürften diese deutlich schneller steigen als die Renten. Daher sollten die Verkäufer hier eine detaillierte Regelung treffen, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden. Auch muss die Frage der Untervermietung geregelt werden. Eines ist aber klar: Da das lebenslange Wohnrecht kein Nießbrauch ist, endet es, sobald der ehemalige Eigentümer die Wohnung verlässt.

 

Instandhaltungskosten trägt der neue Eigentümer

Wie in einem ganz normalen Mietverhältnis tragen die alten Eigentümer nun als Mieter die Kosten von Kleinreparaturen. Deren Gesamthöhe pro Jahr sollte im Mietvertrag geregelt sein. Wird jedoch eine neue Heizung fällig oder muss das Dach neu gedämmt werden, muss dies der neue Eigentümer übernehmen. Um diese Kosten nicht mehr tragen zu müssen, haben viele Alteigentümer das Haus verkauft.

Wir haben mit dem Verrentungsexperten Dr. Jens Mähler gesprochen und ihm einige Fragen zu diesem Modell gestellt:

Wie kommen potenzielle Verkäufer an ein objektives Wertgutachten?

Dr. Mähler: Ratsam ist, einen unabhängigen und vereidigten Sachverständigen einzuschalten, der zur Objektivität und Neutralität bei der Erstellung eines Wertgutachtens verpflichtet ist. Ein solches Gutachten bringt beim Verkauf viel Sicherheit für beide Seiten und hilft als Unterstützung für die Finanzierung beim Investor. Gleichzeitig vermeidet es mögliche spätere Nachverhandlungen.

Die meisten Leute schaffen sich doch eine Immobilie an, um später keine Miete zahlen zu müssen. Und jetzt sollen sie es doch wieder?

Dr. Mähler: Stimmt. Aber der Verkaufserlös ist in der Regel um ein Vielfaches höher als die Mieten, die zu zahlen sind. Und so können sie sich Dinge leisten, die mit der Rente so nicht möglich wären. Zudem kann eine Rückvermietung auch mit unentgeltlichem Wohnrecht verbunden werden. Überhaupt gibt es bei Verrentung beziehungsweise Verkauf mit Rückanmietung wesentlich mehr Kombinationsmöglichkeiten.

Entscheiden sich eher Menschen ohne Kinder und Erben für dieses Modell?

Dr. Mähler: Nein, eigentlich nicht, denen fällt nur die Entscheidung für einen solchen Schritt leichter, wenn die Sicherheiten manifestiert sind. Denn es ist doch eine elegante Lösung, aus der zumeist größten Investition, die man im Leben getätigt hat, noch rechtzeitig einen Ertrag zu ziehen und über die Verwendung zu entscheiden.

Wie wird sichergestellt, dass den alten Eigentümern nicht doch gekündigt werden kann?

Dr. Mähler: Neben dem erstrangigen Eintrag des Wohnrechtes im Grundbuch, muss der Mietvertrag beziehungsweise das Wohnrecht Bestandteil des Notarvertrages sein. Ich empfehle immer das Mietverhältnis exakt zu benennen und die wesentlichen Bestandteile aufzugliedern. So behält das Mietverhältnis auch bei einem Weiterverkauf der Immobilie Gültigkeit. Das Entscheidende ist, eine Interessenidentität zwischen Anbieter und Investor zu moderieren und dies ist mit einem freien Verkauf nur bedingt zu vergleichen.

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Über den Autor Horst Biallo
Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.
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