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Auf einen Blick
  • Viele Bauherren kaufen Häuser zum Komplettpreis, der jedoch oft wichtige Kosten nicht beinhaltet. Diese Baunebenkosten können zum Problem werden.

  • Steuern, Nebenkosten auf Bankseite und diverse Kosten in der Rohbauphase - bis zum Einzug müssen Bauherren viele Kostenfaktoren einkalkulieren.

  • Hundertprozentig die passende Kredithöhe aufzunehmen, ist kaum möglich.
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Die Baunebenkosten werden dann zum Problem, wenn das gesamte Eigenkapital in der Finanzierung steckt und Sie keine finanziellen Reserven mehr haben. Sie müssen die fälligen Baunebenkosten notfalls nachträglich finanzieren – viele Banken winken dann aber ab oder verlangen höhere Baufinanzierungszinsen.

Besser ist es, alle fälligen Baunebenkosten von Anfang an in das Darlehen einzuplanen. Wir haben für Sie die wichtigsten Baunebenkosten zusammengestellt. Dabei handelt es sich zumeist um Orientierungswerte. Die tatsächliche Höhe kann im Einzelfall auch deutlich abweichen.

 

Die Baugenehmigung

Neben der Grunderwerbsteuer halten auch andere Behörden beim Bau eines Hauses die Hand auf: Eine Gebühr für die Erteilung der Baugenehmigung oder die Bauanzeige wird fällig, meist fallen hier einige Hundert Euro Baunebenkosten an. Die erforderlichen Grundbucheintragungen nach dem Grundstückskauf schlagen mit rund 1,5 Prozent des Grundstückspreises zu Buche.

 

Notarkosten einkalkulieren

Dazu kommt der Notar, der 1,5 Prozent des Grundstückskaufpreises berechnet. Zudem schlägt das Einmessen des Grundstücks für das Gießen des Fundaments mit rund 400 Euro als Nebenkosten zu Buche. Je nach Baugrund ist es außerdem erforderlich ein Bodengutachten erstellen zu lassen, um sicher bauen zu können: Die Kosten dafür beginnen bei 400 Euro, aber können auch rasch den vierstelligen Bereich überschreiten.

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Entsorgung von Erdreich kostet meist zusätzlich

Die meisten Bauverträge sehen lediglich vor, dass ausgehobenes Erdreich auf dem Grundstück gelagert wird. Vor allem bei Neubauten mit Keller muss es aber entsorgt werden, da die riesige Menge Erdreich kaum auf dem Grundstück zu verteilen ist. Je nach Beschaffenheit des Aushubs und Größe der Baugrube werden dafür circa 2.000 Euro Baunebenkosten fällig.

Um hier Kosten zu sparen, ist es möglich, für überschaubare Mengen einen eigenen Containerdienst zu bestellen und den Container für den Abtransport in Eigenregie zu befüllen.

 

Baustraße auf dem eigenen Grundstück

Der Bauträger schreibt im Bauvertrag in aller Regel vor, dass auf der Baustelle eine Baustraße errichtet wird, damit schwere Fahrzeuge und Werkzeuge sicher in den Rohbau gelangen können. Eine solche Baustraße müssen Sie aus Schotter erstellen lassen – die Kosten liegen bei mindestens 150 Euro pro Meter Baustraße.

Biallo-Tipp:

Legen Sie die Baustraße am besten dort an, wo später die Auffahrt geplant ist – dann kann das Schotterbett als Untergrund der Pflasterung genutzt werden.
 

Baunebenkosten in der Rohbauphase

In der Rohbauphase wird das Baubudget dann noch einmal richtig strapaziert – vor allem mit einem dicken Brocken: Die neue Immobilie muss nämlich an das öffentliche Versorgungsnetz angeschlossen werden. Das gilt für Wasser, Abwasser, Strom, gegebenenfalls Gas, Kabelanschluss und Internet. Insgesamt müssen Sie hierfür Baunebenkosten von mindestens 8.000 Euro einmalig einplanen. Teilweise fällt gar eine fünfstellige Kostenbelastung an.

Auch ein von Ihnen engagierter Bauleiter schlägt mit Kosten von meist einem Prozent der Bausumme zu Buche – im Schnitt rund 1.500 Euro.

 

Versicherungen, Strom und Wasser während der Bauzeit

Der Rohbau muss mit Strom versorgt werden, mit Bauwasser, der Estrich muss gegebenenfalls zusätzlich getrocknet werden und Sie brauchen ein Miet-Klo für die Bauarbeiter sowie Versicherungsschutz. Alles in allem summieren sich diese Kosten auf einige Hundert Euro.

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Die Nebenkosten auf Bankseite

Sind beim Hausbau die ersten Schritte auf der Baustelle gemacht, belasten Bankkosten das Budget, weil der Bau sich über Monate hinzieht. Zum einen werden bei vielen Banken nach drei Monaten Bereitstellungszinsen für das Darlehen fällig – für den noch auf dem Baukonto stehenden Betrag werden dann in der Regel 0,25 Prozent Zinsen pro Monat fällig. Das hört sich nicht viel an, bei 100.000 Euro noch nicht abgerufener Darlehenssumme sind das aber immerhin Baunebenkosten von 250 Euro im Monat, die Sie zusätzlich zahlen müssen. Außerdem müssen Sie für bereits ausgezahlte Darlehensteile den vereinbarten "vollen" Zins zahlen.

Oft werden diese Kosten auf Bankseite einfach dem Darlehen belastet, damit schrumpft aber die zur Verfügung stehende Darlehenssumme über die gesamte Bauzeit meist um einige Tausend Euro. Diese Nebenkosten beim Hausbau sollten deshalb unbedingt mitfinanziert oder aus eigenen Mitteln eingeplant werden.

 

Genaue Kalkulation der Baunebenkosten? Unmöglich!

Erfahrungswerte zeigen zwar, dass rund 15 bis 20 % der Baukosten als Nebenkosten anzusetzen sind, aber die obigen Beispiele zeigen, wie schwer es ist, die Baunebenkosten auf den Cent genau zu berechnen. Das führt bei der Hausbau-Finanzierung natürlich zu einem Dilemma: Finanzieren Sie zu knapp, fehlt gegebenenfalls Geld für die Nebenkosten – finanzieren Sie dagegen zu großzügig, bleibt am Ende Geld übrig, das Sie zurückzahlen müssen.

Damit das ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich ist und nicht weitere Kosten entstehen, sollten Sie mit der Bank schriftlich vereinbaren, dass Sie nicht benötigte Gelder in einem festgelegten Rahmen beispielsweise bis 25.000 Euro ohne Kosten und Gebühren zurückzahlen können.

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Und was ist, wenn das Geld nicht reicht?

Hierfür ist es wichtig, eine Nachfinanzierung mit der Bank zu vereinbaren. Diese ist oft deutlich teurer als das erste Immobiliendarlehen. Überhöhte Zinsen und Beleihungsgrenzen lassen sich durch eine kostenfreie Nachfinanzierung umgehen, die einige Darlehensgeber anbieten. Das heißt: Sie erhalten vom Kreditgeber den noch fehlenden Betrag ohne zusätzliche Zinsen zu den Konditionen des vereinbarten Baukredits.

 

Profis helfen bei der Baufinanzierung

Da Sie wahrscheinlich nur einmal in Ihrem Leben neu bauen, ist es schier unmöglich an alle Eventualitäten zu denken. Vielmehr werden Sie wohl nach dem Hausbau viel mehr Erfahrungen haben. Deshalb sollten Sie einen Spezialisten hinzuholen, der die Fallen und Herausforderungen kennt. Das muss nichts extra kosten. Denn wenn Sie sich an einen Finanzmakler wie Hüttig & Rompf oder immo-finanzcheck.de wenden, haben Sie nicht nur einen Finanzierungsprofi an Ihrer Seite, sondern können zusätzlich von niedrigen Bauzinsen profitieren.

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Über den Autor Mike Belschner

Mike, Jahrgang 1971, ist Online-Redakteur und bringt seine Expertise bei biallo.de im Bereich Verbraucherthemen sowie in Ratgeber und Anleitungen ein. Er ist erst dann zufrieden, wenn der Leser die Lösung für sein Problem gefunden hat. Als Verkäufer, freier Autor, Unternehmer und erfolgreicher Gründer bringt er viel Erfahrung und “Internet-Geist” mit. 2016 gründete Mike das Verbraucherschutzportal onlinewarnungen.de, später verbraucherschutz.com, welches bereits 3 Jahre später zu den führenden Webseiten im Bereich Verbraucherschutz gehörte. Nach dem Verkauf des Projektes verstärkt Mike das Biallo-Team seit 2020. 

  Mike Belschner