Baunebenkosten

Böse Fallen für Bauherren

Update: 14.02.2020
Auf einen Blick
  • Viele Bauherren kaufen Häuser zum Komplettpreis, der jedoch oft wichtige Kosten nicht beinhaltet. Diese Baunebenkosten können zum Problem werden.

  • Steuern, Nebenkosten auf Bankseite und diverse Kosten in der Rohbauphase - bis zum Einzug müssen Bauherren viele Kostenfaktoren einkalkulieren. 

  • Hundertprozentig die passende Kredithöhe aufzunehmen, ist kaum möglich.
Achtung Baunebenkosten: Sie können einen Komplettpreis noch kräftig in die Höhe treiben.

Die Baunebenkosten werden dann zum Problem, wenn das gesamte Eigenkapital in der Finanzierung steckt und Sie keine finanziellen Reserven mehr haben. Sie müssen dann die fälligen Baunebenkosten notfalls nachfinanzieren – viele Banken winken dann aber ab oder verlangen höhere Baufinanzierungszinsen.

Besser ist es, alle fälligen Baunebenkosten von Anfang an in die Finanzierung mit einzuplanen. Wir haben für Sie die wichtigsten Baunebenkosten zusammengestellt. Dabei handelt es sich zumeist um Orientierungswerte. Die tatsächliche Höhe kann im Einzelfall auch deutlich abweichen.

In unserem Baufinanzierung Vergleich sehen Sie, wie sich höhere Baunebenkosten auf die Finanzierung auswirken. Hiermit können Sie ermitteln, wie sich die monatliche Rate ändert, wenn Sie etwas großzügiger kalkulieren und eine entsprechend höhere Kreditsumme aufnehmen.

Die ersten Schritte

Neben der Grunderwerbsteuer halten auch andere Behörden beim Bau eines Hauses die Hand auf: Eine Gebühr für die Erteilung der Baugenehmigung oder die Bauanzeige wird fällig, meist fallen hier einige 100 Euro Baunebenkosten an. Die erforderlichen Grundbucheintragungen nach dem Grundstückskauf schlagen mit rund 1,5 Prozent des Grundstückspreises zu Buche.

Dazu kommt der Notar, der 1,5 Prozent des Grundstückskaufpreises berechnet, und auch das Einmessen des Grundstücks für das Gießen des Fundaments schlägt mit rund 400 Euro als Nebenkosten zu Buche. Je nach Baugrund ist es außerdem erforderlich, ein Bodengutachten erstellen zu lassen, um sicher bauen zu können: Die Kosten dafür liegen bei 400 Euro bis 800 Euro.

Baunebenkosten auf der Baustelle

Die meisten Bauverträge sehen lediglich vor, dass ausgehobenes Erdreich auf dem Grundstück gelagert wird. Vor allem bei Neubauten mit Keller muss es aber entsorgt werden, da die riesige Menge Erdreich kaum auf dem Grundstück zu verteilen ist. Je nach Beschaffenheit des Aushubs und Größe der Baugrube werden dafür bis zu 2.000 Euro Baunebenkosten fällig.

Der Bauträger schreibt im Bauvertrag in aller Regel vor, dass auf der Baustelle eine Baustraße errichtet wird, damit schwere Fahrzeuge und Werkzeuge sicher in den Rohbau gelangen können. Eine solche Baustraße müssen Sie aus Schotter erstellen lassen – die Kosten liegen bei mindestens 150 Euro pro Meter Baustraße.

  • Biallo-Tipp: Legen Sie die Baustraße am besten dort an, wo später die Auffahrt geplant ist – dann kann das Schotterbett als Untergrund der Pflasterung genutzt werden.

Die Nebenkosten auf Bankseite

Sind beim Hausbau die ersten Schritte auf der Baustelle gemacht, belasten Bankkosten das Budget, weil der Bau sich über Monate hinzieht. Zum einen werden bei vielen Banken nach drei Monaten Bereitstellungszinsen für das Darlehen fällig – für den noch auf dem Baukonto stehenden Betrag werden dann in der Regel 0,25 Prozent Zinsen pro Monat fällig.

Hört sich nicht viel an, bei 100.000 Euro noch nicht abgerufener Darlehenssumme sind das aber immerhin Baunebenkosten von 250 Euro im Monat, die Sie zusätzlich zahlen müssen. Außerdem müssen Sie für bereits ausgezahlte Darlehensteile den vereinbarten "vollen" Zins zahlen.

Sie möchten vor dem Abschluss einer Baufinanzierung berechnen, wie sich unterschiedliche Bereitstellungszinsen auswirken könnten? Oder Sie haben bereits einen Baukredit abgeschlossen, es gibt Verzögerungen und Sie möchten wissen, wie viel Sie diese kosten? Nutzen Sie einfach unseren Bereitstellungszinsen-Rechner.

Sie geben einfach ein, ab wann welcher Bereitstellungszins anfällt und welchen Kreditanteil Sie wann abrufen - schon erfahren Sie, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen. 

Oft werden diese Kosten auf Bankseite einfach dem Darlehen belastet, damit schrumpft aber die zur Verfügung stehende Darlehenssumme über die gesamte Bauzeit meist um einige Tausend Euro. Diese Nebenkosten beim Hausbau sollten deshalb unbedingt mitfinanziert oder aus eigenen Mitteln eingeplant werden.

Rechner baugeld
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Baufinanzierung
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
700,00 €
0,30 %
0,30 %
2.
737,50 €
0,47 %
0,45 %
3.
750,00 €
0,50 %
0,50 %
Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %

Baunebenkosten in der Rohbauphase

In der Rohbauphase wird das Baubudget dann noch einmal richtig strapaziert – vor allem mit einem dicken Brocken: Die neue Immobilie muss nämlich an das öffentliche Versorgungsnetz angeschlossen werden. Das gilt für Wasser, Abwasser, Strom, gegebenenfalls Gas, Kabelanschluss und Internet. Insgesamt müssen Sie hierfür Baunebenkosten von rund 8.000 Euro einmalig einplanen.

Auch ein von Ihnen engagierter Baubegleiter schlägt mit Kosten von meist einem Prozent der Bausumme zu Buche – im Schnitt rund 1.500 Euro.

Dazu kommen diverse kleinere Posten: Der Rohbau muss mit Strom versorgt werden, mit Bauwasser, der Estrich muss gegebenenfalls zusätzlich getrocknet werden, und Sie brauchen ein Miet-Klo für die Bauarbeiter sowie Versicherungsschutz. Alles in allem summieren sich diese Kosten auf einige Hundert Euro.

Genaue Kalkulation der Baunebenkosten? Unmöglich!

Die Beispiele oben zeigen bereits, wie schwer es ist, die Baunebenkosten auf den Cent genau zu berechnen. Das führt bei der Hausbau-Finanzierung natürlich zu einem Dilemma: Finanzieren Sie zu knapp, fehlt gegebenenfalls Geld für die Nebenkosten – finanzieren Sie dagegen zu großzügig, bleibt am Ende Geld übrig, das Sie zurückzahlen müssen.

Damit das ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich ist und nicht weitere Kosten entstehen, sollten Sie mit der Bank schriftlich vereinbaren, dass Sie nicht benötigte Gelder in einem festgelegten Rahmen bis zum Beispiel 25.000 Euro ohne Kosten und Gebühren zurückzahlen können.

Lesen Sie auch: Laufende Kosten fürs Eigenheim: Mietfrei heißt nicht kostenfrei

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