Immobilie als Kapitalanlage: Bei steigenden Zinsen drohen Verluste

Baufinanzierung Immobilie als Kapitalanlage: Bei steigenden Zinsen drohen Verluste

Max Geißler
von Max Geißler
04.09.2017
Auf einen Blick
  • Um den Kaufpreis zu ermitteln, müssen Verbraucher die anvisierte Miete für die Immobilie mit der gewünschten Kapitalrendite multiplizieren.

  • Häuslebauer sollten dabei auf keinen Fall die Kaufnebenkosten vergessen.

  • Immobilienkäufer sollten den Kaufpreis so kalkulieren, dass sich die Investition auch dann lohnt, wenn der Wert der Wohnung nicht weiter steigt.
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Wer eine Immobilie zur Kapitalanlage erwerben will, der sollte ein guter Rechner sein. Ein wichtiges Kriterium ist der maximale Kaufpreis, den man zu zahlen bereit ist. Dieser richtet sich nicht nur nach den Marktgegebenheiten, dem Objektzustand und den eigenen finanziellen Verhältnissen, sondern auch nach den möglichen Mieteinkünften und der gewünschten Kapitalrendite.

Dabei gilt: Je höher die Mieteinnahmen, desto mehr darf das Anlageobjekt kosten. Zugleich beeinflusst aber das allgemeine Zinsniveau den Kaufpreis.

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So ermitteln Sie den Kaufpreis

Multiplizieren Sie die anvisierte Miete für das Objekt mit der gewünschten Kapitalrendite. Die Kapitalrendite bestimmt sich aus dem Zinssatz für risikolose Anlagen (z.B. Staatsanleihen) sowie einem Renditeaufschlag, der von der Lage des Objekts, dessen Zustand sowie der vorgesehenen Nutzung abhängig ist.

"Der Zinssatz für risikolose Anlagen liegt aktuell bei null Prozent, der Renditeaufschlag für Wohnimmobilien wird mit durchschnittlich drei Prozent veranschlagt", erklärt Christian Lange, Immobilienexperte beim Finanzdienstleister VZ Vermögenszentrum. Die aktuelle Kapitalrendite liegt demnach bei drei Prozent.

Um zu zeigen, wie sich verändernde Zinsen auswirken, macht Lange folgende Beispielrechnung auf. Er teilt die anvisierte Jahresmiete von 12.000 Euro durch die angestrebte Kapitalrendite von drei Prozent.

Im Ergebnis darf das Objekt nicht mehr als 400.000 Euro kosten. Teilt man jetzt den Kaufpreis durch die Jahresmiete, so zeigt sich, dass Käufer in diesem Fall die 33-fache Netto-Jahresmiete zahlen.

Kaufnebenkosten erhöhen Gesamtpreis

Die Rechnung beinhaltet allerdings noch keine Kaufnebenkosten. Diese erhöhen den Gesamtaufwand. Für Notar- und Grundbucheintrag sind rund zwei Prozent des Objektpreises fällig. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent beträgt. Wird das Objekt über einen Makler vermittelt, können weitere gut sechs Prozent Provision hinzukommen.

In Summe fallen bis zu 15 Prozent des Kaufpreises an. Die Beispielrechnung geht von einem Durchschnittswert von zehn Prozent aus, also von 40.000 Euro. Damit ergibt sich unterm Strich ein Gesamt-Investitionsbetrag von 440.000 Euro.

3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
 
1.
653,33
1,44%
2.
656,67
1,46%
3.
675,00
1,57%
Betrag 200.000 €, Laufzeit 15 Jahre, Beleihung 60 %

Was passiert, wenn Zinsen steigen?

"Im aktuellen Zinstief akzeptieren Anleger niedrige Kapitalrenditen bei vergleichsweise hohen Erwerbskosten", erklärt Lange. Langfristig könne dies aber zum Problem werden, insbesondere wenn die Bauzinsen steigen. Denn höhere Zinskosten vermindern die Nachfrage und belasten die Immobilienpreise. Da im Gegenzug die Kapitalrenditen steigen, könne es beim Wiederverkauf des Objekts zu herben Verlusten kommen.

Die Beispielrechnung zeigt dies anschaulich. Sie berücksichtigt steigende Mietpreise in der Zukunft, doch das verhindert die Verluste durch die Zinsanstiege nicht. Klettert das Zinsniveau für risikolose Anlagen beispielsweise auf ein Prozent, erhöht sich die anvisierte Kapitalrendite auf vier Prozent. Teilt man die veranschlagten Mieteinkünfte von 13.800 Euro durch die Zielrendite von vier Prozent, ergibt sich ein Wert von 25.

Das bedeutet: "Käufer dürfen jetzt nicht mehr als die 25-fache Jahresmiete bieten, um auf die anvisierte Mindestrendite von vier Prozent zu kommen," erläutert Lange. Daraus ergibt sich ein maximaler Kaufpreis von 345.000 Euro. "Für den aktuellen Eigentümer bedeutet diese Entwicklung nichts Gutes, denn er erleidet einen Verlust von 95.000 Euro", warnt der Experte.

Steigt der risikolose Zins auf zwei Prozent, dürfen Käufer sogar nur noch das 20-fache der Jahresmiete bezahlen, also nicht mehr als 276.000 Euro, um die gewünschte Kapitalrendite zu erreichen. Der Eigentümer würde in diesem Fall einen Verlust von 164.000 Euro erleiden.

Wenn die Zinsen steigen, verlieren Rendite-Immobilien an Wert

Fazit: Vorsichtig kalkulieren

Möchten Sie jetzt eine Wohnung zur Kapitalanlage kaufen, dann sollten Sie sehr vorsichtig kalkulieren. Bemessen Sie den Kaufpreis so, dass sich die Investition auch dann lohnt, wenn der Wert der Wohnung nicht weiter steigt.

Gut sieht es nach Ansicht des Finanzexperten hingegen zurzeit für Verkäufer aus. Sie hätten gute Chancen, einen attraktiven Wertzuwachs zu realisieren. Denn viele Käufer seien weiterhin bereit, hohe Preise zu zahlen.

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Max Geißler
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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de