Indexmiete hebelt Mietpreisbremse aus

Mietimmobilie Indexmiete hebelt Mietpreisbremse aus

Max Geißler
von Max Geißler
22.04.2017
Auf einen Blick
  • Mietverträge mit Erhöhungsklauseln erlauben ganz regulär die Miete jedes Jahr zu erhöhen.
  • Indexmietverträge orientieren sich an der jährlichen Teuerungsrate – das kann bei hohen Inflationsraten zu deutlichen Mietsteigerungen führen.
  • Staffelmietverträge sind für beide Seiten berechenbarer.
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Die 2015 eingeführte Mietpreisbremse sieht vor, dass Mieterhöhungen nur noch dann rechtens sind, wenn die neue Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Spätere Mieterhöhungen ohne Steigerung der Vergleichsmiete sind nicht erlaubt. Doch findige Vermieter kennen Schlupflöcher: Sie binden die Neuvermietung zum Beispiel an den Abschluss eines Indexmietvertrags. Damit sind Mietsteigerungen kein Problem.

Indexmiete: Entwicklung schwer vorhersehbar

Bei einem Indexmietvertrag richtet sich die künftige Miete nach der Inflationsrate. Steigt der amtliche Verbraucherpreisindex binnen Jahresfrist beispielsweise um zwei Prozent, darf auch der Vermieter die Miete entsprechend um zwei Prozent anheben. Ob er dies tut, liegt in seinem Ermessen - einen Automatismus dafür gibt es nicht. Bleiben die Verbraucherpreise hingegen stabil, liegt der Vorteil auf Seiten des Mieters. Der Vermieter hat dann keine Handhabe den Mietpreis zu erhöhen.

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Bei Neuvermietung gilt das Gleiche wie für herkömmliche Mietverträge: Wird die Wohnung neu vermietet, darf der Indexmietvertrag die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen. Bei späteren Mieterhöhungen wandelt sich jedoch das Bild: Die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete spielt dann keine Rolle mehr, da sich die Indexmiete an der Inflationsrate orientiert. Das Pendel kann also in beide Richtungen umschlagen: Je nachdem wie sich die Inflationsrate im Vergleich zum Mietspiegel entwickelt, können Indexmieten langfristig günstiger ausfallen als das allgemeine Mietniveau oder auch höher. Steigt die Vergleichsmiete jährlich um zwei Prozent, die Inflationsrate aber nur um ein Prozent, liegt der Vorteil auf Seiten des Mieters.

Wann bringt die Indexmiete Vorteile?

Indexmietverträge sind vor allem für Vermieter interessant, deren Mieten bereits vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse die ortsübliche Vergleichsmiete weit überschritten haben. Solche Mieten genießen Bestandsschutz und können nicht angefochten werden. Wird jetzt ein Indexmietvertrag abgeschlossen, kann die Miete weiter steigen – und zwar deutlich über die Begrenzungen der Mietpreisbremse hinaus.

3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
 
1.
538,33
0,78%
2.
556,67
0,86%
3.
565,00
0,89%
Betrag 200.000 €, Laufzeit 5 Jahre, Beleihung 60 %

Alternative: Staffelmiete

Für Mieter, die in Gebieten mit Mietpreisbremse wohnen und bei denen das Mietniveau weiter stark steigt, ist ein Staffelmietvertrag oft das kleinere Übel. Denn erstens sind sie vor großen Inflationssprüngen, wie sie bei Indexmietverträgen passieren können, geschützt. Zweitens darf die Staffelmiete nicht über den Anstieg des ortsüblichen Mietniveaus hinausklettern. Zwar erhöhen sich die Mieten bei Staffelmietverträgen in regelmäßigen Abständen um einen festgesetzten Prozentsatz. Dies kann zum Beispiel jedes Jahr ein oder 1,5 Prozent sein oder alle zwei Jahre zwei oder drei Prozent. Insofern wird die Miete regelmäßig teurer. Doch zieht die Vergleichsmiete kaum oder nicht an, ist die Mieterhöhung, die über dem Zuwachs der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, unwirksam.

Beispiel: Die Miete liegt bei 800 Euro. Der Staffelmietvertrag sieht eine jährliche Steigerung von 1,5 Prozent vor, die ortsübliche Vergleichsmiete steigt aber nur um 0,5 Prozent. Folge: Statt auf 812 Euro darf die Miete nach einem Jahr nur auf 804 Euro klettern.

Biallo-Tipp

Angesichts extrem niedriger Zinsen fragen sich viele Leute, ob sie ihre Mietwohnung gegen Eigentum tauschen sollen. Die Frage "mieten oder kaufen" lässt sich nicht generell für alle Regionen beantworten. Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel "So fahren Sie langfristig günstiger". Eine gute Entscheidungshilfe bietet auch unser Mieten-oder-Kaufen-Rechner.

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Max Geißler
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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de