Limits bei Modernisierung beachten

Mietimmobilie Limits bei Modernisierung beachten

Max Geißler
von Max Geißler
10.03.2017
Auf einen Blick
  • Mietimmobilien profitieren von Steuerboni, allerdings gelten Zeit- und Betragslimits.
  • Wer dem Finanzamt zu hohe Sanierungskosten anlastet, kann die Ausgaben nur über viele Jahre verteilt steuerlich geltend machen.
  • Bei Beachtung der 15-Prozent-Grenze sind die Kosten sofort abziehbar.
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Kapitalanleger, die eine Eigentumswohnung oder ein Haus zur Vermietung kaufen, können die Anschaffungs- und Herstellungskosten nur über viele Jahre verteilt steuerlich geltend machen. Darauf verweist der Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL) unter Bezugnahme auf neue Urteile, die der Bundesfinanzhof kürzlich veröffentlicht hatte.

Eine getrennte Abschreibung von Schönheitsreparaturen und anderen Modernisierungs- bzw. Instandssetzungsmaßnahmen lehnten die Richter ab (BFH, Az. IX R 22/15, 25/14, 15/15).

Langer Abschreibungshorizont mindert Steuervorteil

Das Problem: Die Anschaffungskosten können nur mit zwei Prozent pro Jahr in Form von Werbungskosten dem Finanzamt angelastet werden. Beläuft sich der Wert der Immobilie auf 300.000 Euro, sind das lediglich 6.000 Euro im Jahr.

Demgegenüber darf der Vermieter den Erhaltungsaufwand für die Wohnung sofort in vollem Umfang als Werbungskosten abziehen. Zum Erhaltungsaufwand zählen unter anderem Maler- und Tapezierarbeiten oder die Erneuerung von Fußböden, Türen, Fenstern, Sanitär-, Heizungs- und Elektroanlagen.

3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
 
1.
408,70
1,46%
2.
408,70
1,48%
3.
417,08
1,53%
Betrag 200.000 €, Laufzeit 15 Jahre, Beleihung 60 %

Bei hohen Modernisierungskosten lauert Fallbeil

Allerdings lauert beim Erhaltungsaufwand eine Steuerfalle: Investieren Vermieter innerhalb von drei Jahren ab Anschaffung der Immobilie hohe Summen in Modernisierung und Renovierung, gelten diese Kosten als anschaffungsnahe Aufwendungen. Die Grenze liegt bei 15 Prozent der Kosten – ohne Umsatzsteuer gerechnet.

Übersteigen die Investitionen diesen Betrag, dürfen Sie die Kosten nicht mehr auf einen Schlag beim Finanzamt geltend machen. Lediglich jährlich anfallende Instandsetzungsmaßnahmen wie die Heizungswartung oder der Kaminkehrerbesuch sind sofort abziehbar.

Ein Beispiel: Würden Sie die genannte Immobilie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf für mehr als 45.000 Euro zuzüglich Umsatzsteuer modernisieren und renovieren (300.000 mal 15 Prozent), dürften Sie Ihre Kosten zusammen mit dem Kaufpreis nur mit zwei Prozent jährlich abschreiben. "Ausgaben bis 45.000 Euro wären dagegen als Werbungskosten sofort voll abzugsfähig gewesen", erklärt BVL-Geschäftsführer Uwe Rauhöft.

Für Vermieter gilt deshalb: Beachten Sie den Finanzaufwand und die zeitliche Abfolge Ihrer Modernisierung sehr genau und schießen Sie nicht über die 15-Prozent-Grenze bzw. das Drei-Jahres-Limit hinaus. Lassen Sie sich im Zweifel bereits in der Planungsphase steuerlich beraten.

Biallo-Tipp

Möchten Sie Ihre Mietimmobilie komplett erneuern, halten preiswerte Modernisierungskredite die Kosten in Grenzen. Wie unser Baufinanzierungs-Vergleich zeigt, finden Sie Darlehen mit geringen Summen vor allem bei Bausparkassen, Genossenschaftsbanken und Versicherungen.

Die Allianz vergibt beispielsweise Modernisierungsdarlehen ab 25.000 Euro, die PSD Bank Rhein-Ruhr ab 10.000 Euro und die Debeka ab 5.000 Euro. Zinsgünstige Baudarlehen zur Verbesserung der Energieeffizienz stellt außerdem die KfW-Förderbank bereit.

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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

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