Mietpreisbremse: Wann Mieterhöhungen erlaubt sind

Mietrecht Mietpreisbremse: Wann Mieterhöhungen erlaubt sind

Thomas Brummer
von Thomas Brummer Kevin Schwarzinger
12.09.2017
Auf einen Blick
  • Vermietern sind Mieterhöhungen grundsätzlich bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) gestattet.

  • Gilt die Mietpreisbremse, darf bei Neuvermietungen der Mietpreis maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. 

  • Im Falle einer Sanierung darf der Vermieter elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen.
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Wer eine Wohnung sucht, braucht vor allem Nerven und Zeit. Besonders in Ballungsräumen und Universitätsstädten gibt es wenig Wohnraum, dafür aber etliche Bewerber. Nicht selten verkommen Wohnungsbesichtigungen zur Massenveranstaltung. Obendrein stiegen in den vergangenen Jahren die Mietpreise für Neuvermietungen vielerorts sprunghaft an. In Städten wie München, Stuttgart oder Frankfurt am Main sind Mieten für Normalverdiener kaum noch bezahlbar.

Konnten früher Vermieter theoretisch verlangen, was sie wollten, soll die Mietpreisbremse enorme Preissprünge bei Neuvermietungen verhindern. Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er sich an gewisse Spielregeln halten.

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Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Bei Neuvermietungen darf der Mietpreis nur maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dabei dient der örtliche Mietspiegel als Vergleich. Die Mietpreisbremse gilt allerdings nicht bundesweit. Definiert die jeweilige Landesregierung einen Ballungsraum oder ein Stadtgebiet als einen "angespannten Wohnungsmarkt", gilt die Obergrenze zunächst für fünf Jahre.

Was ist das Bestellerprinzip?

Das sogenannte Bestellerprinzip funktioniert nach dem marktwirtschaftlichen Prinzip: Wer bestellt, der zahlt. Bislang mussten in der Regel Mieter die Maklerprovision berappen, wenn sie auf ein Angebot eines Maklers eine Wohnung angemietet haben.

Jetzt zahlen Mieter nur noch die Makler-Courtage, wenn der Makler ausdrücklich von ihnen beauftragt wurde, eine Wohnung zu suchen, und der Makler anschließend erfolgreich eine Bleibe vermittelt. Versucht ein Vermieter die Maklerprovision unrechtmäßig auf den Mieter abzuwälzen, droht ihm ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro.

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Anbieter
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Jahreszins
 
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665,00
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1,58%
Betrag 200.000 €, Laufzeit 15 Jahre, Beleihung 60 %

Mieterhöhungen: Was ist erlaubt?

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Vermietern sind Mieterhöhungen grundsätzlich bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) gestattet. In Gemeinden, in denen kein Mietspiegel existiert, muss der Vermieter mindestens drei vergleichbare Wohnungen anführen oder ein Gutachten vorzeigen. In nahezu allen deutschen Großstädten greift mittlerweile die sogenannte Kappungsgrenzesenkungsverordnung. Überall, wo diese gilt, dürfen die Mieten innerhalb von drei Jahren maximal um 15 bzw. 20 Prozent erhöht werden.

Der 15-Prozentsatz betrifft im Prinzip alle Städte, in denen Mieter mit hohen bzw. steigenden Mietpreisen rechnen müssen, etwa in den "Top-7-Städten" Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt oder Stuttgart. In den Bundesländern Saarland, Thüringen, Niedersachsen, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen und Sachsen-Anhalt gilt der höhere Maximalsatz von 20 Prozent. Zudem deckelt die Mietpreisbremse die Mieten bei Neuverträgen.

Allerdings gibt es in kleinen Gemeinden oftmals keinen Mietspiegel. In diesem Fall kann der Vermieter die Mieterhöhung auch mit drei vergleichbaren Wohnungen begründen, die bereit das kosten, was er in Zukunft verlangen möchte. Die Wohnungen müssen von der Ausstattung, Lage und Größe ähnlich sein.

Mieterhöhung bei Sanierungen

Was darf der Vermieter im Falle einer Sanierung? "Er darf elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen", erklärt Ulrich Ropertz, Pressesprecher des Deutschen Mieterbunds und liefert noch ein Beispiel: "Baut der Vermieter beispielsweise einen Balkon an, installiert er einen Aufzug, baut er neue Fenster und eine neue Heizungsanlage ein und bringt er eine umfassende Wärmedämmung an, können für eine 70 Quadratmeter große Wohnung schnell anteilige Modernisierungskosten in Höhe von 35.000 Euro anfallen. Das bedeutet, der Vermieter kann hier elf Prozent, also 3.850 Euro auf die Jahresmiete aufschlagen. Er kann also die monatliche Miete um 320 Euro anheben."

Für viele ist das nicht mehr zu stemmen, wieder andere lassen sich bereits von der bloßen Androhung zum Auszug bewegen. Wichtig dabei: Vermieter müssen ihren Mietern dies zuvor schriftlich mitteilen. Als Vermieter gilt nur, wer im Grundbuch eingetragen ist.

Sonderfälle bei Mieterhöhungen

Eigene Spielregeln gelten bei sogenannten Index- oder Staffelmieten. Bei einer Indexmiete passt sich der Mietpreis automatisch an einen Bezugspunkt an, den sowohl Vermieter als auch Mieter kennen. In aller Regel orientieren sich die Vertragsparteien am Lebenshaltungskostenindex des Statistischen Bundesamts. Im Gegensatz dazu legt bei einer Staffelmiete der Vermieter die Mietsteigerungen bereits im Vorfeld fest. 

Steigen die Mietpreise rapide an, wie das in den vergangenen Jahren in etlichen deutschen Großstädten der Fall war, kann der Staffelmietvertrag für einige Mieter die günstigere Option gewesen sein. Der Mieter hätte in solchen Fällen zumindest eine größere Planungssicherheit gehabt. Erhöhungen wegen der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) oder aufgrund von Modernisierung sind bei Staffelverträgen ausgeschlossen. Bei Indexmietverträgen darf ebenfalls nicht mit dem Argument der Vergleichsmiete erhöht werden. Eine Mietpreiserhöhung wegen einer Modernisierung ist dagegen in Ausnahmefällen möglich.

So bekommen Mieter die zu viel gezahlte Miete zurück

Ignoriert der Vermieter die Mietpreisbremse, spricht das Gesetz von einer "ungerechtfertigten Bereicherung" (Paragraph 812 ff. BGB). In diesem Fall müssen Mieter selbst aktiv werden. Ist die Miete überhöht, dürfen Betroffene nicht einfach die Mietzahlung einstellen bzw. reduzieren. Stellt sich nämlich heraus, dass die Mietpreisbremse aufgrund einer Ausnahme nicht greift, riskieren sie wegen der entstandenen "Mietschulden" eine Kündigung.

Mieter müssen ihrem Vermieter zudem eine sogenannte "qualifizierte Rüge" zukommen lassen, also die Tatsachen erläutern, weshalb die Höhe der Miete zu beanstanden ist. Dabei muss anhand des Mietspiegels begründet werden, dass die Miete um mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Geld zurück gibt es nur für den Zeitraum ab der Zustellung der Rüge. Rückwirkend können Mieter kein Geld einfordern.

Biallo-Tipp

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Jahrgang 1985, schloss eine kaufmännische Ausbildung ab. Anschließend studierte er Betriebswirtschaftslehre an der Universität Augsburg und war währenddessen als Werkstudent bei LV 1871 und Wealthcap (Fondsgesellschaft von Unicredit) tätig. Nach Beendigung des Studiums schrieb er für das Anlegermagazin „Der Aktionär“. Im Anschluss absolvierte er eine Hospitanz in der Wirtschaftsredaktion der Rheinischen Post in Düsseldorf.

Seit Januar 2014 ist er bei biallo.de und verfasst dort überwiegend Artikel zu Geldanlagethemen. Daneben publiziert er regelmäßig in Tageszeitungen, wie Münchner Merkur, Rhein Main Presse, Frankfurter Neue Presse oder Donaukurier.

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Seit Januar 2014 ist er bei biallo.de und verfasst dort überwiegend Artikel zu Geldanlagethemen. Daneben publiziert er regelmäßig in Tageszeitungen, wie Münchner Merkur, Rhein Main Presse, Frankfurter Neue Presse oder Donaukurier.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de