Woran Mieter und Vermieter bei der Untermiete denken sollten

Wohnrecht Woran Mieter und Vermieter bei der Untermiete denken sollten

Horst Biallo
von Horst Biallo
11.10.2018
Auf einen Blick
  • Mieter haben einen gesetzlichen Anspruch auf Untervermietung, wenn berechtigtes Interesse besteht.

  • Der Vermieter kann die Erlaubniserteilung nur dann verweigern, wenn seinerseits wichtige Gründe bestehen, die die Aufnahme des Dritten unzumutbar machen.
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Studenten in Deutschland müssen immer mehr Geld für die Miete ausgeben. Das geht aus dem aktuellen Studentenwohnpreisindex im Auftrag des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln (IW) hervor. Demnach sei im Vergleich zum Vorjahr der Monatspreis an den meisten Standorten real zwischen 2,2 Prozent (Greifswald) und 9,8 Prozent (Berlin) gestiegen. Am teuersten ist und bleibt München. So müssen Studenten in der bayerischen Landeshauptstadt im Mittel rund 600 Euro monatlich an Miete bezahlen, dahinter folgt Frankfurt am Main mit 488 Euro.

Angesichts solcher Mietpreise bleibt vielen Studenten nichts anderes übrig, als die eigene Wohnung unterzuvermieten, um so die horrenden Mietkosten wenigstens auf mehrere Personen zu verteilen.  

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass Mieter in Anlehnung an Paragraph 553 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) einen Anspruch auf Untervermietung haben, wenn ein berechtigtes Interesse daran besteht (Az.: VIII ZR 349/13). Aber ganz so einfach ist das nicht.

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Erlaubnis des Vermieters erforderlich

Von berechtigtem Interesse kann bei einer Untervermietung gesprochen werden, wenn Sie zwingend auf die Einnahmen aus der Untervermietung angewiesen sind, zum Beispiel auch, wenn ein Familienmitglied ausgezogen oder verstorben ist, das bisher den Mietzins mitgetragen hat.

Als berechtigtes Interesse gilt zum Beispiel auch ein Wohnortwechsel aufgrund der im Arbeitsleben geforderten Mobilität oder ein Auslandsaufenthalt eines Studierenden. Nach Einschätzung von Mietrechtsexperten gibt es so gut wie keine Möglichkeit für Vermieter, gegen die Untervermietung vorzugehen.

Ihr Vermieter kann die Erlaubniserteilung nur dann verweigern, wenn seinerseits wichtige Gründe bestehen, die die Aufnahme des Dritten unzumutbar machen, etwa bei einer Überbelegung der Wohnung durch die Untervermietung oder zu erwartende Störungen des Hausfriedens durch den Untermieter.

Nicht als Untermiete gilt die dauerhafte Aufnahme von nahen Familienangehörigen (wie Ehegatten und dessen Kinder, Eltern, Stiefkinder, nicht aber Geschwister und sonstige Verwandte), oder wenn Hausangestellte oder pflegendes Personal dauerhaft in die Wohnung aufgenommen werden sollen. All dies ist nicht erlaubnispflichtig.

Die vorübergehende Aufnahme von Angehörigen wie Geschwistern, Kindern, Enkel- oder Schwiegerkindern oder Besuchern bis zu einer Aufenthaltsdauer von sechs bis acht Wochen gilt auch nicht als Untermiete.

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Ansonsten kann eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters zur fristlosen Kündigung (nach vorheriger Abmahnung) führen. Wenn Sie Ihren Vermieter über Art und Umfang der Untervermietung getäuscht haben, liegt im Allgemeinen eine schuldhafte Pflichtverletzung vor, sodass der Vermieter den Mietvertrag kündigen kann.

Wenn der Vermieter wechselt, gilt die einmal erteilte Untermieterlaubnis selbstverständlich weiter, und zwar selbst dann, wenn sie nur mündlich erteilt wurde oder der alte Vermieter die Untervermietung über lange Zeit widerspruchslos hingenommen und sie damit stillschweigend genehmigt hat.

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Hauptmieter bleibt verantwortlich

Ein Untermietvertrag wird nur zwischen Haupt- und Untermieter geschlossen. Zwischen Vermieter (Eigentümer der Wohnung) und Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Wenn das Hauptmietverhältnis endet, muss deshalb auch der Untermieter ausziehen, es sei denn, er wird als Hauptmieter übernommen.

Jedenfalls hat der Vermieter einen gesetzlichen Anspruch gegen die Untermieter auf Herausgabe und Räumung der Wohnung (§ 546 Abs. 2 BGB). Dem Untermieter steht unter Umständen ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Hauptmieter zu, wenn dieser eine fristlose Kündigung aufgrund eigenen Verschuldens erhält und der Untermieter deshalb ausziehen muss.

Verantwortlich für die Wohnung gegenüber dem Vermieter bleibt der Hauptmieter. Das heißt, er hat Schäden, die ein Untermieter beim Gebrauch der Wohnung verschuldet, dem Vermieter gegenüber zu vertreten (§ 540 Abs. 2 BGB). Deshalb ist es auch für Hauptmieter wichtig, sich durch einen Untermietvertrag rechtlich abzusichern.

Wichtig: Ein solcher Untermietvertrag zwischen Haupt- und Untermieter sollte unbedingt schriftlich abgefasst sein und folgende Regelungen enthalten:

  • Bezeichnung der zur Nutzung überlassenen Räume,
  • Regelung der Mitbenutzung von gemeinschaftlichen Räumen in der Wohnung (Küche, Bad) und/oder von gemeinsamen Haushaltsgegenständen (z. B. Waschmaschine, Telefon o. ä.),
  • Miethöhe,
  • eventuelle Kostenbeteiligung des Untermieters an Betriebs- und Heizkosten, Strom- und Gaskosten, Schönheitsreparaturen sowie an Erwerb bzw. Instandhaltung von gemeinsamen Haushaltsgegenständen (Waschmaschine, Kühlschrank, Staubsauger u. ä.),
  • bei möblierter Untervermietung eine genaue Inventarliste, in der auch der Erhaltungszustand der einzelnen Einrichtungsgegenstände bei Einzug festgehalten ist,
  • Kündigungsfristen für Haupt- und Untermieter,
  • die Leistung/Rückzahlung von Kautionen sowie die Verrechnung gezahlter Betriebs- und Heizkostenvorschüsse und gemeinsamer Anschaffungen, wenn der Untermieter auszieht.

Wie sich Untermieter versichern sollten

Für Untermieter empfiehlt sich der Abschluss einer privaten Haftpflichtversicherung sowie einer Hausratversicherung. Allerdings sollten Versicherte vorher mit ihrer Versicherung klären, ob sie die Haftpflicht gegenüber dem Hauptmieter übernimmt. Auch bei einer Hausratversicherung ist Vorsicht angebracht.

Die meisten Versicherungstarife schließen nämlich den Hausrat, der Untermietern gehört, vom Versicherungsschutz aus. Somit macht es für einen Untermieter wenig Sinn, sich am Versicherungsbeitrag seines Vermieters zu beteiligen, weil dessen Hausratversicherung im Schadensfall womöglich gar nicht einspringt.

Besser ist es, kein Risiko einzugehen und zur Sicherheit eine eigene Hausratversicherung abzuschließen. Aufgrund der meist vergleichsweise kleinen Wohnfläche ist der Versicherungsschutz ohnehin relativ günstig erhältlich. Entsprechende Angebote finden Sie in unserem Versicherungsrechner zur Hausratversicherung.

Lesen Sie auch: Diese Versicherungen benötigen Vermieter

Was der Fiskus haben will

Wer untervermietet, erzielt Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Solche Mieteinnahmen unterliegen der Steuerpflicht. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) gemäß § 21 I EStG an das Finanzamt gemeldet werden. Zu versteuern ist aber nur der Überschuss (Gewinn), der sich eventuell aus der Untervermietung ergibt.

Eine Steuerpflicht ergibt sich letztlich aber auch nur dann, wenn das insgesamt zu versteuernde Einkommen die steuerlichen Grundfreibeträge übersteigt, also 9.000 Euro für Ledige und 18.000 Euro für Verheiratete. Bis zu diesen Freibeträgen fällt keine Einkommensteuer an.

Lesen Sie auch: Schritt für Schritt durch die Steuerformulare

Auf der Suche nach Untermietern?

Die meisten Gesuche von potentiellen Untermietern finden sich im Internet unter www.zwischenmiete.de, aber auch unter www.immonet.de, sowie bei den Mitwohnzentralen in vielen großen Städten sowie den Studentenwerken in Uni-Städten.

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Horst Biallo
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Herausgeber und Gründer biallo.de
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Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de