Wer haftet beim Immobilienverkauf?

Versteckte Mängel Wer haftet beim Immobilienverkauf?

von Peter Rensch
16.07.2017
Auf einen Blick
  • Immobilienkäufer haben die Beweislast bei versteckten Mängeln.

  • Der Bundesgerichtshof erklärt Haftungsausschluss bei arglistig verschwiegenen Mängeln für unwirksam.

  • Makler müssen bei Fehlinformationen mit Provisionsverlust rechnen.
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Damit ein Immobilienkauf reibungslos über die Bühne geht und vor allem im Nachhinein keine unnötigen Kosten verursacht, sollten Sie Ihre Rechte und Pflichten kennen. Denn blindes Vertrauen kann teuer werden. Ein Beispiel: Obwohl Makler und Verkäufer versichert haben, dass alle Leitungen erneuert wurden, platzt kurz nach dem Einzug die Wasserleitung. Ein Mangel oder wurde die Unwahrheit gesagt? Gut für Sie jetzt zu wissen, welche Rechte Sie gegenüber Makler und Verkäufer haben und wer für den Schaden verantwortlich ist.

Beim Immobilienverkauf gilt keine Haftung für offene Mängel

Grundsätzlich ist ein Immobilienverkäufer dazu verpflichtet, das Objekt ohne versteckte Mängel zu veräußern. Geregelt ist dies im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) unter Paragraf 433.

Inwieweit Sie als Immobilienkäufer einen Gewährleistungsanspruch haben, ist abhängig von der Art des Mangels. Hierbei wird unterschieden zwischen einem Sach- und einem Rechtsmangel. Zu differenzieren sind grundsätzlich offene, versteckte und arglistig verschwiegene Mängel.

Beispiel: Deutlich erkennbare Risse in der Fassade oder Schäden am Dach sind offene Mängel. In diesem Fall haben Sie im Nachhinein keine Möglichkeit, eine Gewährleistung zu fordern.

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Dazu erklärt Rechtsanwalt und Steuerberater Michael Langer von der Berliner Kanzlei Wegnerpartner: "Wenn ein versteckter Mangel nach Abschluss des Kaufvertrags auftritt, hat der Käufer oftmals Schwierigkeiten, Ansprüche gegenüber dem Verkäufer erfolgreich geltend zu machen. Regelmäßig werden Verträge nach dem Motto gestaltet: "gekauft, wie die Immobilie steht und liegt". Der Verkäufer übernimmt dabei, soweit dies gesetzlich zulässig ist, regelmäßig keine Gewährleistung für versteckte Mängel. Dies bedeutet, dass der Verkäufer in der Regel nicht haftet, wenn im Nachhinein Mängel sichtbar werden, die der Verkäufer nicht kannte und auch nicht hätte erkennen können."

Das Gesetz hebelt diese Klausel dann aus, wenn der Immobilienverkäufer vor Vertragsabschluss den Mangel kannte und den Käufer nicht darauf hingewiesen hatte.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Urteil vom 15. Juli 2011, dass sich ein Immobilienverkäufer nicht auf einen vertraglichen Haftungsausschluss berufen kann, wenn ein Sachmangel arglistig verschwiegen wurde, selbst dann nicht, wenn dieser nicht ursächlich war für den Kaufentschluss (Az: V ZR 171/10).

"Wenn der Verkäufer von den Mängeln wusste und diese arglistig verschwiegen hat, kann der Immobilienkäufer grundsätzlich die Behebung des Mangels verlangen. Ist eine Mangelbeseitigung nicht möglich, so steht dem Käufer das Recht zu, den Kaufpreis zu mindern oder – im Falle eines erheblichen Mangels – von dem Kaufvertrag zurück zu treten. Darüber hinaus können etwaige Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Allerdings wird es in vielen Fällen für den Käufer schwierig sein, eine arglistige Täuschung des Verkäufers nachzuweisen", so Langer.

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Biallo-Tipp

Bevor es zu einer rechtlichen Auseinandersetzung kommt, sollten Sie von einem Gutachter den entdeckten Mangel prüfen lassen. Er kann den Schaden beziffern und weitere Mängel aufdecken. Nehmen Sie bei Absprachen mit Makler und Verkäufer einen Zeugen mit und erstellen Sie ein schriftliches Übergabeprotokoll, in dem Sie sich den einwandfreien Zustand der Immobilie bestätigen lassen.

Immobilienkäufer müssen eine arglistige Täuschung beweisen

An dieser Stelle muss angemerkt werden, dass arglistige Täuschung nicht mit Unwissenheit zu verwechseln ist. Das BGH-Urteil vom 16. März 2012 (V ZR 18/11) wies daraufhin, dass keine arglistige Täuschung vorliegt, wenn der Verkäufer den Hinweis auf einen Mangel unterlässt, weil er sich über die Ursache nicht sicher sei.

Im vorliegenden Fall wies der Hausverkäufer auf Feuchtigkeitsflecken im Keller hin und äußerte dazu eine logisch klingende Vermutung. Als jedoch nach der Kaufabwicklung die Kosten für die Beseitigung der Schäden wesentlich höher wurden kam es zu Schadensersatzansprüchen. Die Richter schmetterten die Klage mit der Begründung ab, dass der Käufer keine Aufklärung erwarten könne, da er diesen Mangel bei gebotener Sorgfaltspflicht selbst wahrgenommen haben könnte.

Anders sieht aus, wenn Sie nachweisen können, dass der versteckte Mangel arglistig verschwiegen wurde. Dann haben Sie ein Anrecht auf Beseitigung. Ist dies nicht realisierbar oder der Mangel nicht reparabel, haben Sie in diesem Fall die Möglichkeit, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Also eine Rückabwicklung vorzunehmen oder aber eine Kaufpreisminderung zu fordern. Hinzu kommt ein möglicher Schadenersatzanspruch.

Allerdings wurde dieser durch ein weiteres Urteil vom Bundesgerichtshof auf den Minderwert der Immobilie begrenzt, wonach unverhältnismäßig hohe Kosten für eine Mängelbeseitigung ausgeschlossen wurden (Az: V ZR 275/12 vom 4. April 2014). Dies bedeutet, dass der Verkäufer maximal für die Differenz zwischen dem Wert der mangelfreien und schadhaften Immobilie aufkommen muss.

Achten Sie auf Baujahr-typische Mängel

Eine Sonderregelung betrifft den Gewährleistungsanspruch bei Mängeln, die für das Baujahr typisch sind. So muss einkalkuliert werden, dass beispielsweise Gebäude aus der Vor- und Nachkriegszeit überdurchschnittlich häufig statische Schäden aufweisen können oder Immobilien vor 1900 veraltete Elektroleitungen haben und moderne Dämmungen fehlen. Für solche Mängel, auch wenn sie versteckt sind, können Sie im Nachhinein keine Nachbesserung verlangen.

Paragraf 438 BGB legt fest, dass Mängel an Bauwerken nach fünf Jahren verjähren. Etwas anders sieht das bei arglistig verschwiegenen Mängeln aus. Diese verjähren erst drei Jahren, nachdem diese erkenntlich wurden.

Auch ein Immobilienmakler kann in die Haftungsfalle geraten, wenn er einen ihm bekannten Mangel nicht an den Verkäufer weitergibt, unzutreffende Angaben vermittelt oder falsche Angaben macht. Nach Paragraf 654 BGB kann das zum Verlust der Provision und Schadenersatzforderungen führen, wenn der Käufer einen zu hohen Kaufpreis zahlen musste. Auch hier liegt die Beweispflicht beim Immobilienkäufer. So entschied das Oberlandesgericht Hamburg unter dem Aktenzeichen 6 U 47/08, dass ein Makler selbst über einen geringfügigen Schwammschaden informieren muss, wenn dieser zuvor beseitigt wurde. Natürlich nur dann, wenn er Kenntnis davon hatte.

Abschließend rät Michael Langer dazu, beim Auftreten von versteckten Mängeln einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen:

"Dieser wird insbesondere die Haftungs- und Garantieregelungen im Kaufvertrag prüfen und kann dem Käufer anschließend Auskunft geben, ob und inwieweit Chancen bestehen, den Verkäufer in die Verantwortung zu nehmen beziehungsweise wie aussichtsreich die Einleitung weiterer rechtlicher Schritte ist."

Fazit: Vor dem Immobilienkauf mit einem Experten das Objekt begutachten, um mögliche versteckte Mängel aufzudecken. Vereinbarungen sollten Sie grundsätzlich schriftlich fixieren. Wenn Sie den Kaufvertrag erst einmal unterschrieben haben, kann es aufwändig und kostspielig sein, Ihre Rechte gegenüber Makler und Verkäufer durchzusetzen.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de