Ist Bausparen aktuell noch sinnvoll?

Bausparvertrag Ist Bausparen aktuell noch sinnvoll?

von Eike Schulze
10.08.2018
Auf einen Blick
  • Beim Bausparen wird erst ein Kapitalstock aufgebaut und dieser dann bei der späteren Finanzierung zusätzlich mit einem Darlehen gekoppelt.

  • Grundsätzlich eignen sich Bausparverträge gut für Finanzierungen bis 50.000 Euro, also für kleinere Bauvorhaben und dann besonders, wenn noch die staatliche Förderung hinzukommt.

  • Bausparen ist allerdings auch immer eine Zinswette, die sich nur lohnt, wenn nach der Ansparphase auch die marktüblichen Darlehenszinsen deutlich über dem derzeitigen Niveau liegen.
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Ist Bausparen heute noch sinnvoll?

Die Deutschen verfügen über 28 Millionen Bausparverträge, da lohnt sich auch ein Blick auf dieses Finanzierungsinstrument. Bausparen ist die traditionelle Finanzierungsform überhaupt, schon im alten China waren Bausparer in einer Gemeinschaft aktiv. Die Art der Abzahlung der Immobilie ist seitdem beinahe gleich geblieben.

Zuerst wird ein Kapitalstock aufgebaut und dieser dann bei der späteren Finanzierung zusätzlich mit einem Darlehen gekoppelt. Das Darlehen wird schließlich an die Gemeinschaftskasse wieder zurückgezahlt. Denn das Besondere bei dieser Finanzierungsform: Sparer und Darlehensnehmer sind gemeinschaftlich verbunden. Je mehr Spargelder eingehen, desto mehr und schneller stehen Darlehensgelder zur Verfügung.

Außerdem ist auch die Rückzahlungsphase wichtig. Werden viele Darlehensverträge nicht ordnungsgemäß bedient, so hat dies auch negative Auswirkungen auf den Zuteilungszeitraum. Dadurch weicht nicht selten der Darlehenswunschtermin, der eigentlich erreicht werden sollte, von der Realität ab. Auch wenn Bausparkassen Rücklagen bilden, so kommt es immer wieder zu Verzögerungen. Dies macht die Darlehensform auch in der Handhabung bei der Finanzierung nicht einfach.

Doch inzwischen gibt es auch neue, flexiblere Tarife, die das Leben als Bausparer erleichtern. Bei einigen Tarifen wird beispielsweise auf das Mindestsparguthaben verzichtet, oder der Darlehensnehmer kann ein Darlehen in Anspruch nehmen, das über die Bausparsumme hinausgeht. In manchen Verträgen gelten auch Regelungen für die Verkürzung der Zuteilung – für den Bausparer hat dies allerdings Folgen. Er muss dann eine geringere Bausparsumme, einen höheren Darlehenszins oder einen höheren Tilgungssatz in Kauf nehmen.

Staatliche und betriebliche Förderung

Etwas Positives hat das Bausparen quasi als Alleinstellungsmerkmal: die staatliche Förderung während der Ansparphase. Hierfür gelten, aber einige Grenzen:

  • Die Arbeitnehmersparzulage (Bausparen) wird bis zu einem zu versteuerndem Einkommen von 17.900 Euro bei Singles und 35.800 Euro bei Verheirateten gewährt. Die Förderung gilt im Rahmen der "vermögenswirksamen Leistungen (VL)". Der Bausparer erhält dann einen Zuschuss von neun Prozent zu seinem Sparbetrag. Maximal können dann bei einer Einzahlung in den Sparvertrag von 470 Euro aufgerundet 43 Euro zusätzlich bei Ledigen verbucht werden, bei Verheirateten sind es 86 Euro.

  • Die Wohnungsbauprämie (WoP) gibt es für Bausparer, die nicht über vermögenswirksame Leistungen sparen. Auch hier gibt es Einkommensgrenzen. 25.600 Euro bei Alleinstehenden und 51.200 Euro bei Verheirateten. Die Grundlage bildet hier das zu versteuernde Einkommen. Auf den maximal anrechenbaren Teil der Aufwendungen von 512 Euro bei Ledigen und 1.024 Euro bei Verheirateten wird eine Prämie in Höhe von 45,06 Euro oder 90,11 Euro bei Verheiraten gezahlt. Diese wird dann dem Bausparkonto gut geschrieben.

  • Riester Bausparen: Persönliche Förderung von 175 Euro im Jahr, für jedes Kind kommen bis zu 300 Euro hinzu. Bis zu 2.100 Euro können als Sonderausgaben bei der Steuer geltend gemacht werden. Allerdings unterliegt der Vertrag der nachgelagerten Besteuerung, sodass im Alter die Leistungen versteuert werden müssen.

Weitere Förderungen

  • Vermögenswirksame Leistungen (VL): Wer vom Arbeitgeber eine entsprechende Leistung in Höhe von maximal 470 Euro erhält, kann diese auch zum Bausparen verwenden. Dies lohnt sich auch dann, wenn die Einkommensgrenze der Arbeitnehmersparzulage überschritten wird.

  • Jugendbonus bis 25 Jahre: Hierbei gewähren die Bausparkassen einen Bonus in Abhängigkeit von der Bausparsumme meist bis zu 200 Euro, wenn der Bausparer bei Abschluss des Vertrages das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet hat. Das Angebot gilt dann für den Erstvertrag, und die Summe wird zur Zuteilung gut geschrieben.

Biallo-Tipp

Wer Vermögenswirksame Leistungen erhält, sollte auch überprüfen, ob nicht andere Anlageformen, wie Aktienfonds, das Sparziel besser erreichen, bevor er sich für Bausparen entscheidet.

Die Grundprinzipien des Bausparens

So läuft das Verfahren ab: Der Kunde wählt bei Vertragsabschluss einen bestimmten Bauspartarif und die Höhe der Bausparsumme. Letztere setzt sich aus dem Mindestsparguthaben und dem späteren Bauspardarlehen zusammen. Aus der Höhe der Bausparsumme ergibt sich sowohl die Abschlussgebühr – meist ein Prozent der Summe – als auch die spätere monatliche Tilgungsrate.

Bereits bei Vertragsschluss werden der Zins für das anzusparende Guthaben und in der Regel ebenso der Kreditzins für das zukünftige Darlehen festgelegt. Voraussetzung für den Erhalt des Darlehens ist, dass die Person über entsprechende Sicherheiten verfügt und das Geld nachweislich für wohnwirtschaftliche Zwecke einsetzt. Darlehenszins und Tilgung sind für den gesamten Rückzahlungszeitraum festgeschrieben; dessen Dauer liegt meist zwischen sieben und zwölf Jahren.

Biallo-Tipp

Der Nachteil beim Ansparen: Die Guthabenzinsen sind meist dürftig. Da bleibt die Suche nach Alternativen nicht aus. Manch einer ist besser beraten, sein Geld über andere Wege anzusparen und durch eine höhere Guthabenverzinsung mögliche Nachteile bei einem späteren womöglich etwas höher verzinslichen Annuitätendarlehen wieder auszugleichen. Denn mehr Eigenkapital ist immer wünschenswert bei einer Immobilienfinanzierung.

Der Ablauf

Nach Abschluss des Vertrages beginnt die Ansparphase. Wer einen Wunsch nach einer Bausparsumme von 100.000 Euro hat, hat bei vielen Tarifen ein Sparziel 50 Prozent, also 50.000 Euro ansparen. Ein Bausparer müsste für diese Summe rund 600 Euro monatlich acht Jahre lang zahlen, um ans Sparziel zu kommen, dann ist das Mindestsparguthaben erreicht. Ab diesem Zeitpunkt könnte der Darlehensnehmer also über das Darlehen plus die Bausparsumme verfügen. Doch ganz so schnell geht es meist nicht, ein anderer Aspekt ist auch noch von Bedeutung: die Zuteilung.

Biallo-Tipp

Einige Anbieter haben auch Tarife mit einem Mindestsparguthaben von 40 Prozent oder sogar 30 Prozent in ihrer Produktpalette, damit verkürzt sich auch die Spardauer, das Darlehen ist somit auch schneller verfügbar.

Die Zuteilung beschreibt nichts anderes, als dass die vertraglichen Bedingungen zur Auszahlung erfüllt sind. Allerdings kann dann immer noch eine gewisse Wartezeit bis zur Auszahlung der Bausparsumme anfallen, denn nicht alles liegt in der Hand des Bausparers. Dies hängt neben der Spartreue seiner Mitsparer auch von zusätzlichen Rückflüssen wie Sondertilgungen und auch von der Entwicklung des Neugeschäftes ab. Daher kann Bausparen dann auch zum Nägelkauen führen, oder man muss sich mit einer Zwischenfinanzierung behelfen. Wenn das Geld dann auf dem Konto ist, beginnt schon die Darlehensphase. In etwa der gleich hohe Betrag wie beim Sparen, also 600 Euro, muss nun zusätzlich monatlich zurückgezahlt werden. Dies entspricht einer monatlichen Belastung von rund 1.200 Euro.

Beispiel für einen Anspar- und Tilgungsverlauf bei einer Bausparsumme von 100.000 Euro Mindestsparguthaben 50.000 Euro, monatliche Sparleistung 600 Euro (ohne etwaige staatliche Förderung) 0,1 Prozent Guthabenzins, 2,96 Prozent Darlehenszins, Abschlusskosten ein Prozent (1.000 Euro). Jährliche Gebühr in der Sparphase zwölf Euro. Bestandsdauer circa 15 Jahre.

Datum

Guthaben Euro

Einzahlung Euro

Gebühren Euro

Zinsen Euro

1.12.2018

2.280,00

1.005,00

0,17

1.275,17

31.12.2019

6.840,00

12,00

4,95

8.108,12

31.12.2020

6.840,00

12,00

11,78

14.947,90

31.12.2021

6.840,00

12,00

18,62

21.794,52

31.12.2022

6.840,00

12,00

25,47

28.647,99

31.12.2023

6.840,00

12,00

32,32

35.508,31

31.12.2024

6.840,00

12,00

39,18

42.375,49

31.12.2025

6.840,00

12,00

46,05

49.249,54

28.02.2026

1.140,00

12,00

0,00

50.377,54

31.05.2026

0,00

0,00

20,94

50.398,48 Zuteilung

Datum

Darlehensstand

Aufwand in Euro

Zinsen Euro

Tilgung

31.12.2026

4.200,00

739,25

3.460,75

45.839,97

31.12.2027

7.200,00

1.141,53

6.058,47

39.781,50

31.12.2028

7.200,00

979,01

6.220,99

33.560,51

31.12.2029

7.200,00

812,14

6.387,86

27.172,65

31.12.2030

7.200,00

640,78

6.559,22

20.613,43

31.12.2031

7.200,00

464,83

6.735,17

13.878,26

31.12.2032

7.200,00

284,17

6.915,83

6.962,43

31.12.2033

7.061,10

98,67

6.962,43

0,00

Quelle: Bausparrechner Schwäbisch Hall

Tipp: Bei kleineren Bauspardarlehen bis etwa 30.000 Euro verzichten viele Bausparkassen auch auf eine Grundbucheintragung. Damit entfallen auch die notwendigen Gebühren für die Grundbucheintragung und den Notar. Diese Form wird dann als Blankodarlehen bezeichnet.

Sonderformen bei Bauspartarifen

Der richtige Einsatz eines Bauspardarlehens

Über Bausparverträge können sich Häuslebauer die heute niedrigen  Baufinanzierungszinsen für den Immobilienerwerb oder Hausbau in zehn bis 15 Jahren sichern. Wer also sicher ist, später einmal in einem Eigenheim leben zu wollen und schon früh, beispielsweise während der Ausbildungszeit, mit Bausparen anfängt, verfügt dann bei der Familiengründung mit Immobilienwunsch bereits über eine ganze Menge Kapital. Bei einem zeitlich noch unbestimmten Immobilienwunsch ist Bausparen damit durchaus eine Überlegung wert.

In der Regel sind die Bausparsummen jedoch relativ niedrig: bis zu 50.000 Euro. Damit lässt sich Wohneigentum kaum finanzieren. Daher ist es als Bestandteil im Finanzierungsmix anzusehen. Selbst wenn der Darlehenszins etwas höher liegt als bei einem Annuitätendarlehen, kann die Entscheidung hierfür vernünftig sein. Dies ist dann gegeben, wenn der Häuslebauer von der Bank mehr Fremdkapital als 60 oder 80 Prozent des Beleihungswertesbenötigt. Denn dann müsste er einen Zinsaufschlag um die ein Prozent beim Annuitätendarlehen auf die Gesamtsumme in Kauf nehmen. Da Bausparkassen auch nachrangige Darlehen ohne Zinsaufschlag akzeptieren, könnte der Häuslebauer entsprechend ein günstigeres Bankdarlehen innerhalb der Beleihungsgrenze aufnehmen.

Tipp: Allerdings erfolgen bei Banken die Berechnung des Zinsaufschlags sowie die Ermittlung des erstrangigen Beleihungsbereichs sehr unterschiedlich. Für den Bauherrn bedeutet dies, dass er sich immer alle Finanzierungsvarianten durchrechnen lassen sollte. Gibt die Bank keinen effektiven Gesamtzins für die Finanzierung mit Bauspardarlehen an, wählt man geschickterweise die Variante, die bei gleicher monatlicher Belastung eine schnellere Tilgung ermöglicht.

Bausparverträge können vor allem für die Finanzierung eines kleineren Bauvorhabens wie einer Renovierung, Modernisierung oder Um- und Anbauten die richtige Entscheidung sein. Denn zu den Vorteilen des Bausparens gehört, dass der Zinssatz für das Darlehen unabhängig von der Höhe der Darlehenssumme gilt. Im Gegensatz dazu verlangen Banken für kleinere Annuitätendarlehen unter 50.000 oder 100.000 Euro manchmal einen Zinsaufschlag von bis zu ein Prozent.

Vor– und Nachteile des Bausparens

Vorteile

  • Grundsätzlich eignen sich Bausparverträge gut für Finanzierungen bis 50.000 Euro, also für kleinere Bauvorhaben und dann besonders, wenn noch die staatliche Förderung hinzukommt.

  • Eine Alternative hierzu ist, dass Bausparen auch im Finanzierungsmix verwendet werden kann, der größere Teil der Finanzierung wird dann von einem Annuitätendarlehen, der kleinere Teil über das Bauspardarlehen gestellt.

  • Gut geeignet ist diese Form der Finanzierung für Bausparer, die einen zeitlich unbestimmten Immobilienwunsch haben, gleichzeitig aber schon mal vorsorgen und sich die derzeitig günstigen Darlehenszinsen sichern wollen. Aber auch hier gilt eigentlich, dass dies nicht größere Finanzierungssummen betrifft, sondern eher einen Teil abdeckt, der dann über einen Mix Eingang in die Finanzierung findet. Das war es dann aber eigentlich schon mit den Vorteilen.

Nachteile

  • Ein spontaner Immobilienwunsch ist mit einem Bauspardarlehen nicht zu verwirklichen.

  • Auch die dann höheren Darlehenszinsen stehen einer Verwendung des Bauspardarlehens im Wege.

  • Außerdem ist die Tilgungsrate aufgrund der kurzen Finanzierungsdauer hoch.Daher eignet sich dann Bausparen auch nur für Personen mit einem höheren Einkommen und dem Wunsch, die Immobilie in einem überschaubaren Zeitraum abzubezahlen.

  • Aber letztendlich ist Bausparen auch immer eine Zinswette, die nur dann wirklich funktioniert, wenn nach der Ansparphase auch die marktüblichen Darlehenszinsen deutlich über dem derzeitigen Niveau liegen. Ist dies der Fall, hat man gewonnen, ansonsten verloren.

  • Verloren auch, da die Guthabenzinsen für den Vertrag eben auch niedrig sind und der Vermögensaufbau über einen anderen Weg bessere Renditen bringt.

  • Für die jetzige Zeit bedeutet dies, dass es sehr wahrscheinlich ist, dass die Darlehenszinsen irgendwann steigen, aber wir wissen es nicht genau. Insoweit besteht auch ein erhebliches Risiko beim Bausparen durch die höhere finanzielle Belastung für den Vertrag und die geringe Verzinsung. Doch Risiken sollte man bei der Verwirklichung des Immobilienwunsches vermeiden.

Biallo-Tipp

Bei Bauspardarlehen im Finanzierungsmix ist folgende Vorgehensweise sinnvoll: Aufgrund des höheren Tilgungsanteils beim Bauspardarlehen empfiehlt es sich eventuell, den anfänglichen Tilgungssatz beim erstrangigen Bankdarlehen niedriger anzusetzen – auf ein oder zwei Prozent – oder die Tilgung vorübergehend auszusetzen. Nach Beendigung der Bausparphase gilt es dann, die Tilgung des Bankdarlehens deutlich zu erhöhen. Hier sind dann Annuitätendarlehen mit Tilgungsanpassungsoptionen oder mit temporärer Tilgungsaussetzung oder als endfälliges Darlehen die richtige Wahl.

Der Vertragsabschluss und richtige Tarif

Das Ziel bestimmt den Weg. Wer schneller ans Sparziel möchte, wird entweder einen sogenannten Schnellläufer oder einen Tarif mit niedrigem Mindestsparguthaben wählen. Falls die staatliche Förderung genutzt werden kann, ist dies natürlich ein Plus. Wer dann auch noch den Jugendbonus beanspruchen kann, erhält nochmals ein kleines Geldgeschenk. Da ein Bausparvertrag heute vornehmlich für das Ansparen kleinerer Summen infrage kommt, ist er eine gute Idee als Modernisierungsvorsorge. So können dann auch Mieter – in Absprache mit dem Vermieter – Modernsierungen an ihrer Wohnung vornehmen. Um für den Hauptteil der Finanzierung zu sorgen, eignen sich hingegen Bausparverträge meist nicht, da diese eine relativ hohe Finanzkraft aufgrund der kurzen Darlehenslaufzeit benötigen.

Tipp: Grundsätzlich gilt: Vor dem Abschluss eines Bauspartarifs sollten Sie einen Baufinanzierungsvergleich nutzen. Hier sollten dann auch Alternativen wie das Annuitätendarlehen mit in die Überlegungen einbezogen werden.

Kündigung des Bausparvertrags

Sie kaufen gerade eine Immobilie und verfügen über einen noch nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag aus dem Jahr 2013 mit einem Darlehenszins von über drei Prozent? Die besten Bauzinsen bei Annuitätendarlehen liegen aber im Moment bei weniger als 1,5 Prozen. Was ist jetzt zu tun? Eine Möglichkeit ist die Kündigung des Vertrages. Zwar entfallen dann etwaige Bonuszinsen auf das Guthaben, jedoch steht das angesammelte Geld nun als Eigenkapital zur Verfügung, die finanzielle Belastung für das Bausparen entfällt und gleichzeitig kann ein günstiges Annuitätendarlehen aufgenommen werden.

Tipp: Die Kündigungsfristen betragen meist zwischen drei bis sechs Monaten und hängen von den Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) ab. Wer schneller ans Geld möchte, muss hierfür eine Gebühr in Höhe von 0,5 bis ein Prozent auf das Guthaben pro Monat zahlen.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de