Grunderwerbsteuer: So können Sie sparen

Ratgeber Immobilienkauf Grunderwerbsteuer: So können Sie sparen

von biallo.de
29.01.2018
Auf einen Blick
  • Die Grunderwerbsteuer wird immer teurer. Aktuell kassieren manche Bundesländer bis zu 6,5 Prozent vom Kaufpreis. Immobilienkäufer zahlen dadurch meist mehrere zehntausend Euro ans Finanzamt.

  • Clevere Eigenheimkäufer trennen Objekt und Grundstückskauf oder rechnen Einbauten separat ab. Familien könnten schon bald vom Bundesfinanzhof entlastet werden.
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Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig

Rund 13 Milliarden Euro, so viel wie nie zuvor, hat die Grunderwerbsteuer den Ländern im vergangenen Jahr in die Kassen gespült. Gegenüber dem Jahr 2016 bedeutet das ein Plus von sechs Prozent. Die Grunderwerbsteuer macht fast zwei Prozent des gesamten Steueraufkommens 2017 aus. 

Die Grunderwerbsteuer entsteht, sobald ein rechtswirksames Kaufgeschäft über den Kauf eines Grundstücks oder Grundstückanteils vorliegt. Dazu bedarf es eines notariellen Kaufvertrags, in dem sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer ein Grundstück zu übereignen und der Käufer sich verpflichtet, das Grundstück abzunehmen. Die Grunderwerbsteuer fällt unabhängig davon an, ob der Kaufpreis für das Grundstück bzw. für das Eigenheim bereits entrichtet worden ist oder nicht. Eine Stundung der Steuer ist nicht möglich, das Finanzamt kann lediglich eine längere Zahlungsfrist einräumen.

Wie bemisst sich die Grunderwerbsteuer und wie hoch ist sie?

Die Grunderwerbsteuer ähnelt der Umsatzsteuer: Kaufen Sie zum Beispiel ein Auto oder eine Waschmaschine, so zahlen Sie einmalig 19 Prozent Umsatzsteuer. Ähnlich ist es beim Immobilienkauf. Hier fallen zum Kaufpreis einmalig zwischen 3,5 und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer an. Am günstigsten ist die Steuer mit 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen. Für ein Haus zum Preis von 450.000 Euro zahlen Sie dort 15.750 Euro Grunderwerbsteuer.

Deutlich tiefer müssen Sie in die Tasche greifen, wenn Sie in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Thüringen oder Schleswig-Holstein wohnen. Diese Bundesländer berechnen mit 6,5 Prozent einen fast doppelt so hohen Steuersatz. Für den gleichen Grundbesitz bzw. den gleichen Immobilienbesitz zahlen Sie dort also 29.250 Euro an Kaufsteuern. Und das ist längst nicht alles. Neben der Grunderwerbsteuer zahlen Immobilienkäufer Notarkosten von rund zwei Prozent und gegebenenfalls noch Maklergebühren von bis zu 7,14 Prozent.

Steuersätze der Bundesländer im Vergleich

BundeslandGrunderwerbsteuer in Prozent
Baden-Württemberg5,0
Bayern3,5
Berlin6,0
Brandenburg6,5
Bremen5,0
Hamburg4,5
Hessen6,0
Mecklenburg-Vorpommern5,0
Niedersachsen5,0
Nordrhein-Westfalen6,5
Rheinland-Pfalz5,0
Saarland6,5
Sachsen3,5
Sachsen-Anhalt5,0
Schleswig-Holstein6,5
Thüringen6,5

Wie lässt sich die Steuerlast verringern?

1. Einbauen separat auflisten

Die Grunderwerbsteuer fällt auf den Grund und Boden, die Immobilie sowie das untrennbar mit dem Objekt verbundene Inventar an, also für das Dach, für Fenster und Türen und für die Rohrleitungen. Anbauten oder Einbaumöbel wie Küche, Sauna, Einbauschränke, Markisen oder die Photovoltaikanlage gehören hingegen nicht zum festen Inventar. Diese Bestandteile werden daher von der Grunderwerbsteuer nicht erfasst. Um die Steuer zu senken, können Sie diese Positionen beim Immobilienkauf aus dem Gesamtkaufpreis herausrechnen und im Kaufvertrag separat auflisten. Das Gleiche gilt für die abgelöste Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen. Sinkt der Kaufpreis, verringert sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Im Ergebnis fällt auch die Steuerforderung des Finanzamts niedriger aus.

2. Grundstück separat kaufen

Eine zweite Möglichkeit zur Steuerersparnis bietet der getrennte Kauf von Grundstück und Immobilie. Als Häuslebauer sollten Sie zunächst nur das Grundstück kaufen, dann mehrere Monate verstreichen lassen (damit der Fiskus nicht hellhörig wird) und später Ihr Traumhaus darauf bauen. Bei separatem Kaufvertrag erhebt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nur für das Grundstück. Jedoch sollte der Erwerb des Grundstücks und spätere Baumaßnahmen in keinem zeitlichen und vertraglichen Zusammenhang stehen. 

3. Verkaufen innerhalb der Familie

Ausnahmen bei der Grunderwerbsteuer genießen Familien. Wird zwischen Personen, die in gerader Linie miteinander verwandt sind, ein Objekt veräußert, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Dies betrifft zum Beispiel den Immobilienverkauf von Eltern an ihre Kinder oder von Großeltern an die Enkelkinder. Das gleiche gilt, wenn ein Haus oder eine Wohnung an den Ehe- oder Lebenspartner veräußert wird. Selbst nach einer Trennung oder Scheidung bleibt der Immobilienerwerb durch den früheren Ehepartner von der Grunderwerbsteuer befreit. Und das gleiche gilt bei einem Grundstückserwerb im Falle des Todes eines Angehörigen oder bei einer Schenkung unter Lebenden im Sinne des Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetzes.

Allerdings sind bislang nicht alle Familienmitglieder begünstigt: Ausnahmen bestehen zum Beispiel beim Verkauf unter Geschwistern. Hier greift die Steuerbefreiung nicht, weil Geschwister laut BGB nicht in gerader Linie miteinander verwandt sind. Diese Rechtsauslegung ist jedoch umstritten und führt immer wieder zu Streit vor den Gerichten. Aktuell beschäftigt sich der Bundesfinanzhof (BFH) mit der Frage, ob künftig nicht auch Geschwister beim Immobilienverkauf untereinander von der Grunderwerbsteuer befreit werden können (AZ. II R 49/14).

Im strittigen Fall pocht der Kläger darauf, dass er für den Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem gemeinsamen Geschwister-Grundstück keine Steuern zu zahlen braucht. Seiner Ansicht nach dürften Geschwister innerhalb des Familienverbundes finanziell nicht benachteiligt werden, das geltende Recht tue aber genau dies. Nach Ansicht von Rechtsexperten stehen die Chancen für den Kläger gut. Entscheidet sich der BFH für eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer, so hätte dies weitreichende Folgen für künftige Immobiliengeschäfte innerhalb von Geschwistern.

Die wichtigsten Fragen zur Grunderwerbsteuer

Welche anderen Vorgänge unterliegen der Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer fällt nicht nur beim Kauf einer Immobilie bzw. eines Grundstücks an – unabhängig davon, ob Neubau oder Altbau. Sie wird auch bei einer Schenkung fällig oder wenn das Gebäude im Rahmen einer Versteigerung den Besitzer wechselt. Darüber hinaus fordert das Finanzamt seinen Anteil, wenn Grundstücke geteilt werden und einzelne Teile oder die Teile insgesamt den Besitzer wechseln. Wichtig: Grunderwerbsteuer wird nur im Inland fällig.

Was sind alles Grundstücke im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes?

Als Grundstück gelten alle Teile einer Landfläche, die räumlich abgegrenzt sind und die eigenständig in einem deutschen Grundbuch verzeichnet sind. Abweichend davon kann das Grundstück auch unter eigener Nummer im Bestandsverzeichnis auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt verzeichnet sein. Jedes Grundstück besitzt eine Grundstücksgrenze, die zugleich als Begrenzungslinie gegenüber Nachbargrundstücken dient. Landesflächen ohne Grundstücksgrenze gelten nicht als Grundstück.

Was ist eine "Unbedenklichkeitsbescheinigung" ?

Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt, dass das Finanzamt keine steuerlichen Einwände gegen die Eintragung des Immobilienkäufers oder Grundstückserwerbers im Grundbuch hat. Sie wird vom Finanzamt ausgestellt. Das Grundbuchamt ist gesetzlich angewiesen, eine Grundbuchumschreibung nur dann vorzunehmen, wenn eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt. Anders ausgedrückt: Eine Grundbucheintragung ist ohne vorherige Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht möglich.

Was passiert bei späterem abändern des Kaufvertrags?

Wird der Kaufpreis für eine Immobilie oder ein Grundstück innerhalb von zwei Jahren nach Kauf herabgesetzt, so kann das Finanzamt auf Antrag die festgesetzte Grunderwerbsteuer mindern. Ist die Zwei-Jahres-Frist verstrichen, kommt eine Herabsetzung der ursprünglich festgesetzten Steuer nur noch in besonderen Fällen in Betracht.

Was passiert, wenn der Grundstücksvertrag aufgehoben wird?

Wird ein Grundstückskaufvertrag innerhalb von zwei Jahren aufgehoben, wird die Steuerfestsetzung auf Antrag aufgehoben und das Finanzamt zahlt die Grunderwerbsteuer zurück. Erwirbt der Verkäufer das Eigenheim innerhalb von zwei Jahren vom Käufer zurück, so ist für diesen Vorgang keine Grunderwerbsteuer fällig und die Steuerfestsetzung für den ursprünglichen Kauf wird auf Antrag aufgehoben.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de