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Auf einen Blick
  • Die Grundsteuer in Deutschland wird neu berechnet. Grundstückseigentümer und Immobilienbesitzer müssen zu diesem Zweck eine Steuererklärung abgeben.

  • Je nach Bundesland variiert die Berechnung der Grundsteuer und Eigentümer müssen unterschiedliche Informationen bereithalten. 

  • Die Feststellungserklärung müssen Sie online über das Steuerportal ELSTER des Finanzamts einreichen. 
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Jede Grundstückseigentümerin und jeder Immobilienbesitzer in Deutschland zahlt Grundsteuer. Weil das Bundesverfassungsgericht die bisherige Besteuerung auf Grundlage veralteter Einheitswerte aufgehoben hat, müssen die Bundesländer und Kommunen die Grundsteuer neu berechnen. Dazu haben sie bis Ende 2024 Zeit, ab 2025 gilt dann die neue Steuer nach der Grundsteuerreform. Auf Grundstücksbesitzer kommt einige Arbeit zu. Was ist zu tun?

 

Abgabe Feststellungserklärung: Was sind die Fristen?

Alle Grundstücksbesitzenden erhalten Post und werden vom Finanzamt zur Abgabe einer Feststellungserklärung aufgefordert. Sie dient als Grundlage für die Neuberechnung der Grundsteuer. Wer Post erhält, sollte zügig aktiv werden und die gewünschten Daten zusammentragen. Denn bereits ab 1. Juli dieses Jahres startet die elektronische Datenübermittlung an das Finanzamt. Die Datenerfassung läuft bis 31. Oktober 2022.

 

Feststellungserklärung Grundsteuer: Wie erfolgt die Datenübertragung?

Die angeforderten Informationen müssen Immobilien- beziehungsweise Grundstückseigentümer über das Steuerportal ELSTER online an das zuständige Finanzamt übermitteln. Wer noch nicht beim elektronischen Steuerportal des Finanzamts angemeldet ist, sollte dies alsbald tun und sich mit dem Programm vertraut machen. Denn Briefe und Faxe sind im Rahmen der Feststellungserklärung nicht vorgesehen. In begründeten Ausnahmefällen sollte dies aber dennoch funktionieren.

  • Biallo-Lesetipp: Wer Wohneigentum erwerben möchte, muss tief in die Tasche greifen. Eigentumswohnungen für Millionenbeträge sind inzwischen keine Seltenheit mehr. Und ein Ende der Preisspirale ist nicht in Sicht. Lesen Sie in unserem Ratgeber "Immobilie als Kapitalanlage: Die Rendite muss stimmen", welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit eine Immobilie zur Kapitalanlage ein Erfolg wird.

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Neue Grundsteuer: Welche Daten werden benötigt?

Wie das Bundesfinanzministerium auf seiner Internetseite informiert, sind zum Stichtag 1. Januar 2022 folgende Angaben erforderlich: Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Nutzungsart, Wohnfläche, Baujahr des Gebäudes. Je nach Bundesland sind zusätzliche Angaben notwendig.

 

Grundsteuer Neuberechnung: Die unterschiedlichen Berechnungsmodelle im Vergleich

Da sich die Bundesländer nicht einheitlich auf das von der Bundesregierung vorgeschlagene Besteuerungsmodell einigen konnten, sind je nach gewähltem Grundsteuermodell unterschiedliche Angaben in den einzelnen Bundesländern erforderlich.

Bundesmodell

Elf Bundesländer folgen dem sogenannten Bundesmodell. Dieses werteorientierte Verfahren berücksichtigt individuelle Grundstücksfaktoren wie aktuelle Miet- und Bodenpreise, aus denen ein detaillierter Verkehrswert ermittelt wird. Dafür werden neben den oben genannten Punkten zusätzlich die Nettokaltmiete, die Zahl der Wohnungen sowie die Immobilienart erfasst. Leicht abgewandelt folgen die Länder Sachsen und Saarland dem Bundesmodell. Hier werden allerdings die Steuermesszahlen für Wohngrundstücke im Vergleich zum Bundesmodell gesenkt, sodass das Wohnen im Vergleich zu anderen Grundstücksnutzungen (zum Beispiel Gewerbe) vergünstigt wird.

Flächenmodell

Die Länder Bayern, Hessen, Hamburg und Niedersachsen haben sich für das weniger aufwendige Flächenmodell entschieden. Es basiert vor allem auf der Fläche von Grundstück und Gebäude sowie der Wohnfläche und der Immobiliennutzung. Der Wert der Immobilie und ihr Alter spielen dagegen keine Rolle.

Bodenwertmodell

Am einfachsten haben es Eigentümer in Baden-Württemberg. Sie benötigen für das dort verwendete Bodenwertmodell nur die Grundstücksfläche, die dann mit dem amtlichen Bodenrichtwert multipliziert wird. Die Größe des Gebäudes und sein Wert werden nicht erfasst. Eigentümer brauchen bei diesem Modell vergleichsweise wenig Daten.

 

Übersicht Grundsteuererklärung: Erforderliche Daten (nach Bewertungsmodell)

Erforderliche Daten Bundesmodell Flächen-Lage-Modell Bodenwertmodell
  Elf Bundesländer Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen Baden-Württemberg
Allgemeine Grundbuchdaten1  ja  ja  ja
Bodenrichtwert  ja  ja/nein2  ja
Immobiliennutzung (Wohnen/Gewerblich)  ja  ja  ja
Wohnfläche  ja  ja  nein
Immobilienart (Eigenheim, Mietshaus, Eigentumswohnung)  ja  nein  nein
Wohnungszahl und Größe  ja  nein  nein
Garagen/Stellplätze  ja  nein  nein
Baujahr  ja  nein  nein
Nettokaltmiete  ja  nein  nein

Quelle: Biallo.de; Anmerkung: 1 z.B. Flurnummer, Grundstücksfläche; 2 nicht in Bayern und Hamburg, in Hessen werden Finanzbehörden aktiv.

  • Biallo-Lesetipp: Mehr zum Bundesmodell und zu den Modellen, die die einzelnen Bundesländer zur Grundstücksbewertung künftig anwenden, erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Grundsteuerreform

 

Wo finde ich die erforderlichen Daten?

Erforderliche Grundbuchdaten wie Flurnummer oder Fläche des Grundstücks finden Eigentümer entweder in ihren Grundbuchauszügen, die häufig dem Kaufvertrag beiliegen, oder beim Grundbuchamt. 

Der Bodenrichtwert beziffert durchschnittliche Bodenpreise innerhalb einer Gemeinde oder eines Stadtteils. Über Bodenrichtwerte geben Online-Portale der einzelnen Bundesländer Auskunft. Länderübergreifend finden sich zahlreiche Bodenrichtwerte auf dem Portal BORIS-D.  Ist der Wert online nicht zu finden, hilft das zuständige Katasteramt oder die Gutachterausschüsse der Kommunen weiter. 

Gut zu wissen: Das Portal BORIS-D weist darauf hin, dass die dort zu findenden Werte nicht für die Grundsteuererklärung zu nutzen seien. Dazu seien Portale der Finanzverwaltungen der einzelnen Bundesländer im Aufbau. In unserem Ratgeber zum Bodenrichtwert finden Sie Links zu den einzelnen Bodenrichtwertportalen der Bundesländer.

Wichtig: Kein einheitliches Vorgehen

Die Berechnung der Grundsteuer und die dafür benötigten Daten variieren nicht nur je nach Modell. Die Durchführungsbestimmungen können auch je nach Kommune abweichen. 

Informationsportale der Bundesländer zur neuen Grundsteuer

Hier finden Sie die Informationsportale der einzelnen Bundesländer zur neuen Grundsteuer und zum Teil auch bereits Datenbanken, um die nötigen Informationen für die Grundsteuer zu recherchieren:

Baden-Württemberg
Bayern
Berlin
Brandenburg
Bremen
Hamburg
Hessen
Mecklenburg-Vorpommern
Niedersachsen
Nordrhein-Westfalen
Rheinland-Pfalz
Saarland
Sachsen
Sachsen-Anhalt
Schleswig-Holstein
Thüringen

Wohnfläche

Müssen Angaben zur Wohnfläche gemacht werden, wird es schnell knifflig. Die im Kauf- oder Mietvertrag genannten Quadratmeterzahlen können weiterhelfen, aber auch nur dann, wenn sie wirklich stimmen. Nachmessen kann nicht schaden, vor allem wenn das Gebäude saniert oder modernisiert wurde. Ist neuer Wohnraum im Dachgeschoss oder Souterrain entstanden, wurde ein Balkon nachträglich angebaut? Immer wieder strittig ist die anzusetzende Quadratmeterfläche. Es gilt: Balkone, Terassen, unbeheizbare Wintergärten und Dachschrägen zwischen einem und zwei Meter Raumhöhe zählen nur zu 50 Prozent, Keller, Treppen und Abstellräume gar nicht. Wer sich unsicher ist, kann für ein paar hundert Euro einen Vermesser bestellen.

 

Was passiert, wenn man die Feststellungserklärung versäumt?

Wer die Feststellungserklärung verspätet oder gar nicht abgibt, und auch nach einer Ermahnung nicht aktiv wird, der riskiert entweder einen Verspätungszuschlag oder ein Bußgeld.

Der Verspätungszuschlag beträgt laut Abgabenverordnung für jeden angefangenen Monat der eingetretenen Verspätung 0,25 Prozent der festgesetzten Steuer, mindestens jedoch 25 Euro.

Bei hartnäckiger Verweigerung kann das Finanzamt ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro verhängen und darüber hinaus die notwendigen Daten selbst schätzen. Das führt selten zu einem finanziellen Vorteil.

 

Grundsteuerbescheid: Erhöht sich die Grundsteuer?

Die Finanzämter wollen bis Ende 2023 neue Grundsteuermessbescheide erstellen und jedem Eigentümer zusenden. Die individuelle Steuerbelastung sowie das Steueraufkommen insgesamt sollen sich nicht erhöhen. Im Einzelfall kann es aber zu Mehr- oder Minderkosten kommen. Wer Zweifel hat, kann dem neuen Grundsteuerbescheid binnen Monatsfrist widersprechen. 2024 legen dann die Gemeinden neue Hebesätze zur Berechnung der Grundsteuer fest, ab 15. Februar 2025 ist die neue Grundsteuer dann erstmals fällig.

Biallo-Tipp:

Vor der Grundsteuer kommt die  Grunderwerbsteuer. Immobilienkäufer zahlen sie beim  Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Auch hier gibt es Unterschiede je nach Bundesland.


Über den Autor Max Geißler
nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de. Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien). Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.
  Max Geißler