Den Immobilienwert realistisch ermitteln

Eigenheim Den Immobilienwert realistisch ermitteln

von Eike Schulze Max Geißler
12.06.2019
Auf einen Blick
  • Für selbst genutzte Immobilien gibt es zwei Wertermittlungsverfahren: Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren.

  • Das Sachwertverfahren eignet sich gut in Gebieten ohne eine größere Metropole in der Nähe.

  • Das Vergleichswertverfahren sollte hingegen in größeren Städten und deren Umland angewendet werden, da hier der Wert weniger vom Gebäude als von der Lage bestimmt wird.

  • Alternativ gibt es Möglichkeiten wie sie den Wert der Immobilie selbst bestimmen können.
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Der Wert der Immobilie ist ein zentraler Punkt bei der Darlehensvergabe. Kreditgeber müssen diesen sogar für die Kreditvergabe ermitteln. Die seit 2014 geltende EU-weite Kapitaladäquanzverordnung zwingt Kreditgeber, die Immobilie vorsichtig und langfristig zu bewerten.

Hierbei werden normalerweise zwei Ermittlungsverfahren zur Bestimmung des Verkehrswertes bei selbst genutzten Immobilien angewendet:

  • Sachwertverfahren

  • Vergleichswertverfahren

Sachwertverfahren

Bei selbst genutztem Wohneigentum wird der Beleihungswert häufig nach dem Sachwertverfahren errechnet. Der Sachwert setzt sich aus dem Bau- und dem Bodenwert zusammen. Für die Berechnung des Bodenwertes wird die Quadratmeterzahl mit dem langfristig zu erzielenden Quadratmeterpreis multipliziert. Die Ermittlung des Bauwertes ist schwieriger.

Er ergibt sich entweder durch ein Indexverfahren, bei dem die Baukosten hochgerechnet werden, oder durch die Anwendung des sogenannten Abschlagsverfahrens. Dabei werden die angemessenen Baukosten geschätzt, von denen ein Sicherheitsabschlag zwischen zehn und dreißig Prozent abgezogen wird.

Beispiel

Bodenrichtwert 250 Euro, Grundstücksgröße 400 qm = 250 x 400 = 100.000, dies entspricht einem Bodenwert von 100.000 Euro. Regelherstellungskosten 1.500 Euro, Bruttogrundfläche 160 qm = 1.500 x 160 = 240.000, dies entspricht einem Gebäudesachwert von 240.000 Euro.

Der vorläufige Sachwert beträgt also 100.000 plus 240.000 Euro zusammen 340.000 Euro.

Es wird eine übliche Lebensdauer eines Einfamilienhauses von 80 Jahren ohne Modernisierung angenommen. Die zu kaufende Immobilie ist 16 Jahre alt, hieraus entsteht eine Restnutzungsdauer von 64 Jahren, die gleichzeitig eine Altersminderung von 20 Prozent des Gebäudesachwertes bedeutet. 240.000 Euro – 48.000 Euro = 192.000 Euro. Dies entspricht einem Gesamtwert der Immobilie von 192.000 Euro.

Die Summe wird noch mit dem Marktanpassungsfaktor, der die Marktgängigkeit des Objektes widerspiegelt, multipliziert. Dieser liegt beispielsweise für Delmenhorst bei 0,8, in Warendorf liegt dieser bei etwa 1,0. In größeren Städten kann dieser Wert auch noch deutlich darüber liegen beispielsweise bei zwei oder drei und in Spitzenlagen noch höher. Dementsprechend hätte die Immobilie in Delmenhorst einen Wert von rund 154.000 Euro, in Warendorf von etwa 192.000 Euro. Damit ist auch ein größerer Wertverlust in Delmenhorst gegeben. In größeren Städten hingegen mit einem Faktor zwei würde die Immobilie einen Wert von 384.000 Euro aufweisen.

Was in strukturschwachen Regionen funktionieren mag, ist jedoch bei beliebten Städten kaum anwendbar. Hier findet außerdem noch die regionale Baupreisentwicklung ihren Niederschlag, die dann je nach Stadt mit einem weiteren Faktor größer als eins multipliziert wird. Somit sind auch Immobilien, die nach dieser Methode bewertet werden, gerade in gefragten Städten mehr wert, als dies mittels reinem Sachwertverfahren gut ermittelbar ist.

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Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %

Vergleichswertverfahren

Was beim Sachwertverfahren eine nicht so große Rolle spielt, ist beim Vergleichswertverfahren entscheidend: der Marktwert der Immobilie. Hierbei müssen mindestens fünf gleichwertige Objekte zur Preisfindung herangezogen werden. Wichtig dabei ist, dass diese im Alter, der Ausstattung und der Lage hinreichend ähnlich sind. Letztendlich ist dies ein besseres Verfahren, da es hierbei weniger auf die Erstellung eines Gebäudes als auf den tatsächlichen Wert ankommt, den Marktwert.

Das kann im Einzelfall – bei ausgefallenen Immobilien – zwar bedeuten, dass der im Sachwertverfahren ermittelte Wert auch höher liegen kann als beim Vergleichswertverfahren, meistens "gewinnt" jedoch das Vergleichswertverfahren. Natürlich bedeutet der ermittelte Wert nach dem Vergleichswertverfahren nicht automatisch auch den Preis der Immobilie. Dieser kann durchaus auch noch höher liegen, je nachdem wie gefragt die Immobilie tatsächlich ist.

Beispiel

Nach dem Vergleichswertverfahren werden ähnliche Immobilien ermittelt, alle weisen einen Kaufpreis zwischen 200.000 bis 230.000 Euro aus. Hieraus lässt sich dann relativ einfach ein unterer Wert von 200.000 Euro als Vergleichswert ermitteln. Auch die örtlichen Gutachterausschüsse gehen bei der Wertermittlung häufig so vor.

Kreditinstitute verwenden hierfür auch verschiedene Computerprogramme, die diesen Wert nachbilden können und so den Verkehrswert ermitteln. Daher sollten auch Darlehensnehmer in größeren Städten darauf achten, dass das Vergleichswertverfahren zur Bewertung herangezogen wird.

  • Hinweis: Handelt es sich um eine vermietete Immobilie oder ein Mehrfamilienhaus, das auch zur Vermietung geeignet ist, wird das Ertragswertverfahren verwendet, um den Verkehrswert/Beleihungswert zu ermitteln.

Auswirkung auf die Finanzierung: Der Verkehrswert bestimmt den Beleihungswert

Ist nun der Verkehrswert ermittelt, kommt der Beleihungswert ins Spiel, dieser liegt nie oberhalb des Verkehrswertes. Der Verkehrswert sollte auch immer die Lage der Immobilie und auch die momentane Lage am Wohnungsmarkt widerspiegeln. In der Regel liegt der Beleihungswert hingegen zehn oder 20, manchmal auch 30 Prozent unter dem aktuellen Verkehrswert. Auf diese Weise wollen die Kreditgeber eine Sicherheitsreserve bilden.

Dies hat zur Folge, dass der Beleihungswert des Hauses oder der Wohnung nur rund 80 Prozent der tatsächlichen Baukosten oder des Kaufpreises ausmacht. Wie sich jedoch das finanzierende Kreditinstitut im Einzelfall entscheidet, hängt auch von persönlichen Faktoren des Darlehensnehmers ab und kann daher auch von den eigentlichen Vorgaben abweichen.

Wie Sie den Wert Ihrer Immobilie selbst ermitteln

Den Wert des eigenen Hauses oder der eigenen Wohnung objektiv einzuschätzen, ist nicht leicht. Privateigentümern mangelt es oft an Erfahrung und Vergleichswerten. Vor Einem sollten Sie sich allerdings hüten: Den Objektwert zu hoch anzusetzen. Zwar möchte man einen möglichst guten Preis erzielen. Doch wird der Preis zu hoch angesetzt, kann man Interessenten verschrecken.

Die Folge: Dümpelt das Objekt wegen schwacher Nachfrage wochenlang in den Zeitungen bzw. im Internet herum, verkommt es zum Ladenhüter. Andererseits möchte man aber auch nicht unter Wert verkaufen. Wie findet man den goldenen Mittelweg und wie gelangt man zu einer fairen Wertermittlung?

Wertermittlung via Zeitungen

Der klassische Weg zur Preisermittlung ist das Studieren von Inseraten in Tageszeitungen und Stadtteilblättern. Sie bieten allerdings nur einen ersten Anhaltspunkt über die aktuelle Marktlage. Verkäufer können sich an vergleichbaren Objekten mit ähnlicher Ausstattung, Lage und Alter orientieren. Eigentümer sollten die Preise auf jeden Fall über mehrere Wochen beobachten, um einen breiten Überblick zu gewinnen.

Immobilienbesitzer müssen dabei stets bedenken, dass die genannten Preise lediglich die Wunschvorstellungen der Verkäufer widerspiegeln. Zu welchem Preis die Immobilie am Ende tatsächlich den Besitzer wechselt, erfahren sie aus dem Inserat nicht. Daher sollte man immer einen gewissen Abschlag einplanen. Auch ist nur schwer einschätzbar, wie genau die angebotenen Immobilien dem eigenen Objekt entsprechen. Um ein Gespür dafür zu entwickeln, empfiehlt es sich, Probebesichtigungen durchzuführen.

Die Erfahrung zeigt, dass sich die persönliche Preisvorstellung häufig in der Mitte der Angebotspalette einpendelt. Wichtig beim Immobilienverkauf: Verhandlungsspielraum einplanen!

Wertermittlung durch Sachverständigen

Objektiv und aussagekräftig ist eine unabhängige Wertermittlung durch einen zertifizierten oder vereidigten Sachverständigen. Professionelle Wertermittler fertigen anhand von Lage und Objektzustand, aktuellen Verkaufszahlen, statistischer Daten und langjähriger Marktkenntnis umfangreiche Wertgutachten an.

Sämtliche relevanten Kennziffern und Daten zur Immobilie fließen in die Bewertung ein. Verkäufer sollten sich über das Ergebnis aber nicht wundern: Solche Wertgutachten sind in der Regel sehr realistisch.

Der ermittelte Sach- oder Verkehrswert liegt häufig deutlich unter den gängigen Marktpreisen in Zeitungen und Internet, weil Sachverständige unter anderem keine Verkaufsaufschläge berücksichtigen. Zudem ist eine professionelle Wertermittlung mit 1.000 bis 2.000 Euro vergleichsweise teuer. Wem das zu viel ist, der findet Alternativen im Internet.

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Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
927,50
0,22%
0,21%
2.
957,50
0,33%
0,33%
957,50
0,33%
0,33%
Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %

Wertermittlung via Internet

Manche Gutachter und zahlreiche Internetportale, zum Beispiel Immobilienscout 24 oder Immowelt bieten standardisierte Wertermittlungen per Fragebogen an. Dabei müssen Sie als Verkäufer Ihr Objekt beschreiben und den baulichen wie technischen Zustand selbst einschätzen. Anschließend "scannt" der Anbieter mit einer speziellen Software den Markt und legt einen gängigen Verkaufspreis fest.

Die Methode geht schnell und ist kostengünstig. Nachteil: Die Aussagekraft ist fragwürdig, weil wesentliche Kriterien nur ungenügend berücksichtigt werden können. So unterbleiben die konkrete Objektbesichtigung sowie die Lage vor Ort. Als grobe Orientierung sind solche Gutachten aber durchaus geeignet.

Wertermittlung durch Immobilienmakler

Die Ermittlung eines passenden Verkaufspreises kann auch mittels Makler erfolgen. Professionelle Vermittler sind meist ortskundig, außerdem kennen sie die Bedingungen und Trends am Markt. Berufserfahrene Makler wissen, nach welchen Kriterien Immobilien zu bewerten sind und wie ein marktgerechter, realistischer Verkaufspreis zustande kommt, zu dem die Immobilie echte Interessenten findet.

Positiv: Haus- und Wohnungsvermittler kann man auch ohne konkrete Auftragsverpflichtung um ein Urteil bitten. Die Option zur Vergabe des Maklerauftrags bleibt davon unberührt.

Vorteile: Maklereinschätzungen sind marktnah. Die spätere Vergabe des Verkaufsauftrages an den Vermittler spart Zeit und häufig auch Geld. Nutzen Sie zur Kreditberechnung zusätzlich einen Baufinanzierung-Vergleich.

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Eike Schulze
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Eike Schulze

entstammt aus einer Familie von Zigarrendrehern, Strandräubern und Baumeistern und entschloss sich entgegen der Familientradition Geographie und BWL bis zum guten Ende zu studieren. Nach Zwischenstation als Vertriebsspezialist und Trainer eines Versicherungsunternehmens entdeckte er seine Leidenschaft für Wirtschaftsjournalismus. Seit 20 Jahren gibt es von ihm etwas zu lesen, zunächst nur in Zeitschriften und zwischen Buchdeckeln und seit gut 10 Jahren auch im Netz. Seine Arbeitsschwerpunkte sind Immobilien, Versicherungen und Geldanlage.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de