Auf einen Blick
  • Für Hauseigentümer, deren bestehender Immobilienkredit in einigen Jahren ausläuft, kann ein Bausparvertrag sinnvoll sein.

  • Ein Bausparvertrag ist eine Alternative zur Anschlussfinanzierung über ein Forward-Darlehen oder Prolongation.

  • Immobilieneigentümer können mit einem Bausparer ihre Anschlussfinanzierung langfristig planen und sich günstige Darlehenszinsen sichern.
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Ein Bausparvertrag kann in fast jeder Phase abgeschlossen werden: Egal, ob Sie eine Immobilie erst noch kaufen wollen oder sie bereits besitzen. Daher lässt sich ein Bausparer grundsätzlich auch für eine Anschlussfinanzierung einsetzen, um damit die Restschuld eines Immobiliendarlehens nach Ablauf der Zinsbindung abzutragen – anstelle einer Prolongation, also der Weiterführung des bestehenden Kreditvertrags. Auf diese Weise können Immobilieneigentümer ihre Anschlussfinanzierung bis zu 15 Jahre im Voraus planen. Bei den aktuell – im langfristigen Vergleich – immer noch verhältnismäßig günstigen Bauzinsen kann es sich anbieten, sich diese Konditionen mithilfe eines Bausparvertrags zu sichern.

Zuteilungsreife – das Timing ist wichtig

Wichtig ist dabei aber, dass Tarif und Bausparsumme so gewählt werden, dass der Vertrag zum Zeitpunkt des Kreditauslaufs in passender Höhe zuteilungsreif wird. Denn nur dann kann mit der ausgezahlten Bausparsumme der Restkredit komplett getilgt werden. Auch eine Teiltilgung über den Bausparvertrag ist denkbar. In diesem Fall wird die Bausparsumme zur Sondertilgung des bestehenden Darlehens nach dem Auslaufen der Zinsbindung genutzt. Das Anschlussdarlehen über die Bank kann dann entsprechend niedriger ausfallen.

Das Modell der Anschlussfinanzierung mit einem Bausparvertrag bietet Vorteile, hat aber auch Nachteile – beides sollte man gut gegeneinander abwägen.

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Was sind die Vorteile der Anschlussfinanzierung mit einem Bausparvertrag?

  • Mit einem Bausparvertrag geht der Immobilienfinanzierer keinerlei Zinsänderungsrisiko ein. Das schafft Planungssicherheit.

  • Außerdem kann er sich die momentan noch relativ günstigen Zinsen von Bauspardarlehen sichern.

  • Einen Darlehenszins sichern kann man sich auch mit einem Forward-Darlehen. Im Gegensatz zu einem Forward-Darlehen besteht bei einem Bausparvertrag aber keine Abnahmeverpflichtung.

  • Darlehenszinsen lassen sich mit einem Bausparvertrag allerdings langfristiger sichern als mit einem Forward-Darlehen (maximal 60 Monate).

  • Bei einem Bauspardarlehen sind jederzeit kostenlose Sondertilgungen möglich. Das Darlehen kann außerdem zu jedem Zeitpunkt und ohne Kündigungsfristen vollständig zurückgezahlt werden. Es fällt dabei keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

  • Staatliche Bausparförderungen sind möglich.
 

Gibt es Nachteile bei einem Bausparvertrag für die Anschlussfinanzierung?

  • Die Zuteilungsreife des Bausparvertrags lässt sich im Vorhinein nur ungefähr timen. Denn das Zuteilungsdatum ist auch vom Erreichen der Bewertungszahl abhängig. Und der Zeitpunkt, wann die Zielbewertungszahl erreicht ist, ist nicht sicher vorhersagbar, da das auch vom Sparfleiß der anderen Bausparer im Kollektiv abhängt. Eventuell ist dann zum Zinsbindungsauslauf des bestehenden Darlehens zur Überbrückung eine mitunter teure Zwischenfinanzierung nötig.

  • Hinzu kommt, dass ein Bausparvertrag – anders als ein Forward-Darlehen – von Anfang an regelmäßig bespart werden muss. Die Sparraten muss der Hauseigentümer zusätzlich zu der Belastung aus der bestehenden Immobilienfinanzierung stemmen können.

  • Es fallen Abschlussgebühren an.

  • Relativ niedrige Guthabenzinsen.
 

Anschlussfinanzierung mit Sofortfinanzierung

Steht die Anschlussfinanzierung schon in einigen Monaten an, bieten Bausparkassen auch eine sogenannte Sofortfinanzierung an. Dabei handelt es sich um eine Kombination aus Bausparvertrag und Bankdarlehen. Der Immobilienfinanzierer schließt parallel zu einem Bausparvertrag einen Vorfinanzierungskredit (auch Vorausdarlehen genannt) ab, mit dem er den alten Immobilienkredit ablöst. Er zahlt dann anfangs für den Vorfinanzierungskredit lediglich die Zinsen und keine oder nur eine sehr geringe Tilgung und bespart gleichzeitig monatlich den Bausparvertrag. Ist das Bauspardarlehen schließlich nach einigen Jahren zuteilungsreif, tilgt er mit der Bausparsumme den Vorfinanzierungskredit auf einen Schlag. Jetzt zahlt er nur noch das Bauspardarlehen ab.

Ein solches Modell bietet zwar Zinssicherheit, ist aber nicht unbedingt günstiger als ein Forward-Darlehen oder eine Prolongation beziehungsweise eine Umschuldung auf ein Darlehen einer anderen Bank. Ein Angebotsvergleich der verschiedenen Varianten ist daher unverzichtbar!

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Wie eine Anschlussfinanzierung mit einem Bausparvertrag funktioniert

Für die Anschlussfinanzierung mit einem Bausparvertrag ist es wichtig, den richtigen Zeitpunkt zu wählen und die Anschlussfinanzierung rechtzeitig zu planen. Denn bei Abschluss eines Immobilienkredits werden die anfallenden Zinsen meist zunächst nur für zehn oder fünfzehn Jahre festgeschrieben. Oft besteht danach noch eine ordentliche Restschuld. Die Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung können Sie sich mit einem Bausparvertrag im Vorfeld frühzeitig sichern. Daher lohnt es sich, die Zinsentwicklung stets im Blick zu behalten. Angebote für eine Anschlussfinanzierung über einen Bausparvertrag bekommen Sie bei den Bausparkassen, beispielsweise bei der Bausparkasse Mainz (BKM)Schwäbisch HallLBS oder BHW.

Beispielrechnung: Bausparer für die Anschlussfinanzierung

Familie Müller lebt seit fünf Jahren in ihrem neu gebauten Eigenheim. In rund fünf Jahren läuft die Zinsbindung ihres bisher bestehenden Immobiliendarlehens aus. Der effektive Jahreszins des laufenden Darlehens beträgt 1,51 Prozent. Momentan zahlen sie monatlich 750 Euro in den Kredit ein. In fünf Jahren – am Ende der vereinbarten Sollzinsbindung – beträgt ihre Restschuld voraussichtlich etwa 51.000 Euro. Da Familie Müller davon ausgeht, dass die Immobilienzinsen in Zukunft steigen werden, lassen sie sich ein Angebot über einen Bausparvertrag zur Anschlussfinanzierung erstellen. Sie möchten sich die günstigen Zinsen der Bausparkassen sichern.

Der Vorschlag der Bausparkasse: Sie besparen zusätzlich monatlich mit 529 Euro einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 51.000 Euro, der voraussichtlich in fünf Jahren zuteilungsreif wird. Zur Zuteilung würden sie dann über ein Bausparguthaben von 28.750 Euro verfügen. Das Bauspardarlehen über 22.250 Euro würden die Müllers danach mit einer monatlichen Rate von 255 Euro rund acht Jahre lang abzahlen. Den effektiven Jahreszins für das Darlehen gibt die Bausparkasse mit 2,32 Prozent an. Für Familie Müller ist das Angebot trotz des günstigen Darlehenszinses jedoch keine Option zur Anschlussfinanzierung, weil sie nur maximal 250 Euro monatlich zusätzlich zu ihrer jetzigen Belastung durch das Immobiliendarlehen leisten können.

Deshalb entscheiden sie sich für den Abschluss eines kleineren Bausparvertrags mit einer Bausparsumme von 25.000 Euro. Nach fünf Jahren möchten sie mit dessen Zuteilung etwas mehr als die Hälfte ihrer Restschuld tilgen und danach das Bauspardarlehen mit einem effektiven Jahreszins von 2,68 Prozent monatlich mit einer Rate von 125 Euro abzahlen. Sie sind sich sicher: Selbst wenn zum Zinsbindungsauslauf in fünf Jahren die Hypothekenzinsen durchschnittlich bei 5,00 Prozent lägen, könnten sie die Anschlussfinanzierung der verbleibenden geringen Restschuld von dann nur mehr 26.000 Euro problemlos stemmen.

  • Biallo-Tipp: Zum Vermögensaufbau, zum Einstieg, zum Bauen, zum Sanieren: Für jede Finanzierungsart haben die Bausparkassen spezielle Tarife im Portfolio. Nutzen Sie unseren Bausparvertrag Vergleich und erfahren Sie, wie Sie die Angebote von Bausparverträgen richtig miteinander vergleichen und so den besten Tarif für sich finden.

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Über die Autorin Stefanie Hutschenreuter

Sie ist studierte Diplom-Journalistin. Während des Studiums und danach arbeitete sie als freie Mitarbeiterin und Redakteurin für mehrere Ratgeberredaktionen in Berlin und München. Es folgten rund 14 Jahre als Chefredakteurin von Bau- und Wohnmagazinen wie „Der Bauherr“ und „casamia“. Seit 2014 ist sie selbstständig als freie Journalistin tätig. Sie schreibt für unterschiedliche Print- und Onlinepublikationen.

Ihre Themenschwerpunkte: Bauen, Architektur, Energie, Wohnen, Bildung, Nachhaltigkeit und insbesondere alles rund um die Immobilienfinanzierung. 

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