GenoCrowd: Immobilien-Investments für Kleinanleger mit attraktiven Zinsen

Das sogenannte Crowdinvesting hat sich in den vergangenen Jahren als eigenständige Anlageklasse etabliert und wird bei Privatanlegern zunehmend beliebter. Auch immer mehr Sparkassen und Genossenschaftsbanken erkennen die Zeichen der Zeit und bieten ihren Kundinnen und Kunden mittlerweile Crowdinvesting-Projekte an.

Zu den Vorreitern zählt die Raiffeisenbank im Hochtaunus eG, die seit Jahren erfolgreich in der gewerblichen Immobilienfinanzierung tätig ist und bundesweit mit rund 500 Bauträgern zusammenarbeitet. Seit Mitte 2021 bietet die Genossenschaftsbank auch Privatanlegern die Möglichkeit, bereits mit kleinen Beträgen ab 250 Euro über die Crowd in Immobilienprojekte zu investieren.

GenoCrowd im Kurzporträt

Die Crowdinvesting-Plattform GenoCrowd wurde im Herbst 2020 auf Initiative der Raiffeisenbank im Hochtaunus eG gegründet. Der Marktstart erfolgte im August 2021. Die Motivation des Start-ups: "Einfach und unkompliziert Investoren und Projektentwickler digital zu vernetzen und Immobilien-Crowdinvestings mit attraktiven Renditen und kurzer Laufzeit zu ermöglichen."

Dabei kooperiert die Raiffeisenbank im Hochtaunus eG mit der Portagon GmbH (ehemals CrowdDesk GmbH), die sich als technischer Dienstleister und Finanzanlagenvermittler auf die digitale Realisierung von Schwarmfinanzierungen spezialisiert hat und auch die technische Infrastruktur für andere Crowdinvesting-Plattformen liefert.

Die Raiffeisenbank im Hochtaunus eG wiederum, die unter der Marke "Meine Bank" auftritt, bringt ihre langjährige Expertise im Bereich Immobilienfinanzierung ein. Sie kann auf ihr umfangreiches Netzwerk zurückgreifen, um Projekte zu identifizieren und dafür jeweils den passenden Projektentwickler mit ins Boot zu holen. Von daher für beide Seiten eine Win-win-Situation.

Wie funktioniert GenoCrowd?

Bei GenoCrowd werden ausschließlich Immobilienprojekte als Schwamfinanzierung angeboten. Die Raiffeisenbank im Hochtaunus eG prüft jedes Projekt sorgfältig und wählt es aus. Sie ist auch selbst an jedem dieser Vorhaben mit deutlich höheren Summen beteiligt und hat schon allein deshalb ein Interesse daran, dass die Projekte erfolgreich verlaufen.

Jeder Investor vergibt ein sogenanntes Nachrangdarlehen an den jeweiligen Projektbetreiber, das attraktiv verzinst wird. Die Zinsen werden bei GenoCrowd je nach Projekt jährlich oder endfällig ausgeschüttet. Nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit fließt die Investitionssumme an den Anleger zurück (endfälliges Darlehen). Detaillierte Informationen und Risikohinweise zu den einzelnen Projekten finden Sie jeweils im Vermögensanlagen-Informationsblatt (VIB), das Sie vor einem Investment genau durchlesen sollten.

Aufgrund der kompletten Digitalisierung des Investmentprozesses können Anlegerinnen und Anleger bei GenoCrowd mit wenigen Klicks investieren. Die Eröffnung eines Accounts ist schnell erledigt, wie unsere Schritt-für-Schritt-Anleitung zeigt.

Ein-Prozent-Cashback für alle

Bis zum 31. März 2023 können Kurzentschlossene bei GenoCrowd¹ noch einen attraktiven Cashback-Bonus in Höhe von einem Prozent auf Ihr eingesetztes Kapital als abstauben. Dazu müssen Sie nach der Registrierung und Erstellung Ihres Benutzerkontos zunächst ein Projekt auf der Hauptseite auswählen. Nach einem Klick auf "Jetzt investieren" geben Sie die gewünschte Anlagehöhe und direkt darunter den Bonuscode "GenoCrowd1,0%" ein. Sobald Sie den kompletten Investitionsprozess durchlaufen und den vollständigen Investitionsbetrag überwiesen haben, ist der Bonuscode aktiviert. Der Code muss zwingend angegeben werden, da dieser sonst nachträglich nicht zugeordnet werden kann. Außerdem lässt er sich mehrfach verwenden.

Wichtig: Die Aktion gilt für Neu- und Bestandskunden, jedoch kann dieser Cashback-Bonus nicht mit einem anderen Cashback-Bonus für dasselbe Projekt verwendet werden. Der Frühzeichner-Bonus ist davon nicht betroffen. Fragen zum Cashback beantwortet Ihnen GenoCrowd unter [email protected].

Konditionen und Rendite

Privatpersonen können sich mit Beträgen zwischen 250 und 25.000 Euro beteiligen. Für Investitionsbeträge von mehr als 1.000 Euro bis 10.000 Euro pro Emittent müssen Sie – wie beim Crowdinvesting üblich – ein frei verfügbares Einkommen von 100.000 Euro nachweisen. Bei Anlagen von 10.001 bis 25.000 Euro darf der Investitionsbetrag außerdem das Zweifache Ihres durchschnittlichen monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten. Für Firmen gelten andere Bedingungen, die man bei Interesse erfragen kann. Für die Anlage werden keine Gebühren berechnet.

Die Laufzeiten sind je nach Objekt unterschiedlich, prinzipiell aber eher kurz- als langfristig. Die in Aussicht gestellten Zinsen liegen beim neuen Projekt im südhessichen Riedstadt bei 6,20 Prozent pro Jahr (inklusive Frühzeichner-Bonus bei 6,70 Prozent pro Jahr). Die Zinsen werden in dem Fall endfällig, sprich am Ende der Laufzeit (31. März 2024), zusammen mit der Tilgung ausbezahlt. Je nach Projekt kann die Zinszahlung auch jährlich erfolgen.

Oft wird bei Crowdinvesting-Projekten eine sogenannte Funding-Schwelle vorausgesetzt. Das ist die benötigte Mindestsumme, damit das Investment überhaupt zustande kommt und der Renditeanspruch greift. Bei dem Projekt in Berlin-Steglitz¹ wurde die Funding-Schwelle in Höhe von 400.000 Euro bereits nach 21 Tagen erreicht. Zum Vergleich: Bei dem Projekt in Riedstadt liegt die Hürde nur bei 150.000 Euro. Generell hat der Projektbetreiber maximal bis zu zwölf Monate nach Projektplatzierung Zeit, den Mindestbetrag einzusammeln. Klappt das innerhalb dieses Zeitraums nicht, erhalten Anlegerinnen und Anleger ihr Geld vom zwischengeschalteten Treuhänder innerhalb von zehn Tagen unverzinst zurück. Es fallen keinen Gebühren an.

Dem Projektanbieter wird zudem ein erweitertes Rückzahlungsfenster eingeräumt. So kann der Darlehensnehmer das Nachrangdarlehen innerhalb eines Zeitraums von jeweils sechs Monaten vor und nach dem anvisierten Rückzahlungstag tilgen. Die Zinsen werden anteilig auf den Tag genau berechnet (act/365). Eine ordentliche Kündigung ist für beide Parteien in der Regel ausgeschlossen. Das Recht auf außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund (Paragraf 314 Bürgerliches Gesetzbuch) bleibt davon unberührt.

Aktuelle und finanzierte Immobilienprojekte bei GenoCrowd

Mit dem Crowdinvesting-Projekt Markkleeberg¹ am südlichen Rand von Leipzig wird der Neubau einer zweigeschossigen Stadtvilla mit vier Wohneinheiten umgesetzt. Neben der hochwertigen Ausstattung werden zwei Terrassen im Erdgeschoss, ein Balkon im Obergeschoss und eine Dachterrasse im Dachgeschoss angeboten. Ebenso werden drei Garagenplätze und drei Außenstellplätze für die Anwohnerinnen und Anwohner zur Verfügung stehen. Unabhängig vom Erreichen der Fundinghöhe von 272.600 Euro ist dieses Immobilienvorhaben durch bereits vorhandenes Kapital der jeweiligen Projektentwickler abgesichert. Zudem winkt eine Verzinsung von 6,00 Prozent – bis zum 31. März 2023 können Sie mit dem Cashback-Bonus zusätzliche 1,0 Prozent pro Jahr einstreichen.

Das letzte Projekt von Genocrowd, ein Energieeffizientes Mehrfamilienhaus in Oberursel, wurde bereits nach sieben Tagen komplett finanziert. Zukünftig sollen weitere Projekte in ähnlicher Lage folgen.

Stadtvilla in Markkleeberg, Leipzig
Krailing Vermögenslogistik GmbH & Co. KG/HGS Peter Franke

• Nachrangdarlehen mit qualifizierten Rangrücktritt (endfällig)
• Volumen: 272.600 €
• Laufzeit: bis 30.06.2024 (Fälligkeit)
• Zinstermin: endfällig (30.06.2024), nachschüssig (act /365)
• Zins: 6,00 % pro Jahr
• Mindestanlage: 250 €
• Maximalanlage: 25.000 €

Bei diesem Projekt geht es um einen Neubau einer zweigeschossigen Stadtvilla mit vier Wohneinheiten in der Kreisstadt Markkleeberg am südlichen Rand von Leipzig. Neben großen Wohneinheiten und einer modernen Ausstattung wird das Anwesen zwei Terrassen im Erdgeschoss, einen Balkon im Obergeschoss und eine Dachterrasse im Dachgeschoss anbieten. Auch für ausreichend Parkmöglichkeiten wird gesorgt. Es werden drei Garagenplätzen und drei Außenstellplätze für die Anwohner zur Verfügung stehen.

Zum Projekt¹

Georg Schumann Palais, Leipzig
von AS Unternehmensgruppe

• Nachrangdarlehen mit qualifizierten Rangrücktritt (endfällig)
• maximales Emissionsvolumen: 605.000 Euro
• Funding-Schwelle: 300.000 Euro (bereits erreicht)
• Laufzeit bis 31.3.2024 (Fälligkeit)
• Zinstermin endfällig und nachschüssig (act/365)
• geplante Verzinsung 5,0 % pro Jahr

Mit der Finanzierung für dieses Projekt soll die ehemalige Kofferfabrik in Leipzig komplett entkernt und energieeffizient saniert werden. Das denkmalgeschützte Mehrfamilienhaus im Stil der Gründerzeit wurde um 1895 auf einem circa 820 Quadratmeter großen Grundstück erbaut. Auf einer Gesamtnutzfläche von aktuell circa 1.510 Quadratmeter verteilen sich zehn Wohneinheiten über zwei Gebäudeeinheiten. Mit dem Projekt werden insgesamt 20 moderne Wohneinheiten geschaffen, die im Anschluss verkauft werden. 

Zu 100 Prozent finanziert

¹Hinweis gemäß § 12 Abs. 2 Vermögensanlagengesetz: Der Erwerb von Vermögensanlagen ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.

Erfahrungsberichte zu GenoCrowd

Da GenoCrowd noch recht jung am Markt ist, gibt es aktuell noch keine Erfahrungsberichte im Netz. Wir halten Sie aber weiter auf dem Laufenden, sobald erste Erfahrungen von Nutzerinnen und Nutzern vorliegen. In unserem Selbsttest hat die digitale Antragsstrecke einwandfrei funktioniert. Die Webseite ist übersichtlich gestaltet und lässt sich intuitiv bedienen. Auch die Transparenz von GenoCrowd lässt nicht zu wünschen übrig.

Wie sicher ist GenoCrowd?

Das Risiko beim Crowdinvesting ist nicht von der Hand zu weisen, da es keine Einlagensicherung wie beim Tagesgeld oder Festgeld gibt. Dafür fällt die Verzinsung deutlich höher aus. Außerdem ist die Raiffeisenbank im Hochtaunus eG selbst in jedem Vorhaben involviert.

Bei den Immobilieninvestments auf GenoCrowd handelt es sich in der Regel um Nachrangdarlehen. Wie der Name bereits vermuten lässt, werden die Gläubiger solcher Nachrangdarlehen im Insolvenzfall erst an zweiter Stelle hinter den Gläubigern im ersten Rang bedient. Das sind dann meist die Banken, die sich grundbuchrechtlich abgesichert haben.

Nachrangdarlehen haben meist noch Zusätze wie "qualifizierter Rangrücktritt" und "vorinsolvenzliche Durchsetzungssperre". Ersteres bedeutet, dass der Gläubiger im Entschädigungsfall nicht nur hinter die sonstigen Fremdkapitalgeber zurücktreten muss, sondern auch in den Rang des Eigenkapitals eingestuft wird. Es handelt sich quasi um eine unternehmerische Finanzierung, bei der Sie als Darlehensgeber das unternehmerische Verlustrisiko tragen. Dabei haben Sie keine Möglichkeit, Einfluss oder Mitsprache auf das Unternehmen auszuüben.

"Vorinsolvenzliche Durchsetzungssperre" heißt, dass sämtliche Zins- und Tilgungsansprüche bereits dann nicht mehr durchsetzbar sind, wenn dem Darlehensnehmer dadurch die Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit drohen würde. Ein persönliches Haftungsrisiko oder gar eine Nachschusspflicht entstehen dem Anleger nicht.

Positiv: Mit der Portagon GmbH als technischer Dienstleister und der Raiffeisenbank im Hochtaunus eG hat GenoCrowd zwei starke Partner an der Seite. "Wir begleiten jedes Projekt auf der Kreditseite, wenn das Projekt auf der GenoCrowd platziert werden soll. Somit stellen wir den Löwenanteil der Finanzierung durch uns als Bank dar", sagt Michael Wahab, der für die Raiffeisenbank im Hochtaunus als Berater von GenoCrowd fungiert. "Von daher haben wir ein ureigenstes Interesse daran, dass die Projekte erfolgreich verlaufen."

In einem weiteren Artikel haben wir uns mit der Sicherheit und dem Risiko von Crowdinvesting-Projekten auseinandergesetzt.

Für wen eignet sich GenoCrowd?

Das Crowdinvesting richtet sich in erster Linie an Privatanleger. Generell gilt wie bei jedem Investment: Anleger sollten sich mit der Materie hinreichend beschäftigen, der Blick in das jeweilige Vermögensinformationsblatt (VIB) ist unverzichtbar. Für die Beimischung zu anderen Anlageklassen ist das Crowdinvesting durchaus interessant, da Anlegerinnen und Anleger sich bereits mit kleinen Beträgen an aussichtsreichen Immobilienprojekten beteiligen können.

Wichtig: Wenn Sie in Crowdinvesting-Projekte investieren wollen, sollten Sie immer nur einen geringen Teil Ihres Gesamtvermögens anlegen und nur so viel Geld investieren, wie Sie auch verlieren können. Schließlich handelt es sich bei Ihrem Investment um Risikokapital, ein vollständiger Verlust ist nicht ausgeschlossen.

Wie bei der Anlage in Aktien gilt: Auch beim Crowdinvesting sollten Sie Ihren Einsatz auf mehrere Projekte streuen. Die Diversifikation hilft, Verluste auszugleichen, falls ein Projekt doch mal schiefgehen sollte.

Fazit: Bewertung von GenoCrowd

GenoCrowd hat es innerhalb weniger Monate zu einem ernstzunehmenden Player im Immobilien-Crowdinvesting geschafft und dürfte auf absehbare Zeit den Platzhirschen wie Exporo oder Bergfürst Marktanteile streitig machen. Die genossenschaftliche Crowdinvesting-Plattform bietet attraktive Renditen mit kurzen Laufzeiten. Was ganz klar für GenoCrowd spricht: Die Plattform hat mit der Raiffeisenbank im Hochtaunus eG einen erfahrenen Partner im Projektgeschäft im Rücken, der auf ein umfangreiches Netzwerk zurückgreifen kann. Die Genossenschaftsbank unterzieht die jeweiligen Immobilienprojekte einer umfassenden Prüfung und wählt im Anschluss die passenden Projektentwickler dafür aus. Nur wenn ein Projekt die internen Kriterien erfüllt, wird es GenoCrowd zur Vermittlung vorgeschlagen. Aus den genannten Gründen erhält GenoCrowd als Crowdinvesting-Plattform von uns das Prädikat "empfehlenswert".

¹Hinweis gemäß § 12 Abs. 2 Vermögensanlagengesetz: Der Erwerb von Vermögensanlagen ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.