Geldanlage Immobilienfonds: Top-Performer im Vergleich

Die Direktinvestition in eine Immobilie ist nicht nur mit Risiken wie dem Ausfall von Mieteinnahmen verbunden, sondern auch mit eventuellen Reparatur- und Sanierungskosten, Versicherungsbeiträgen und Renditeschwankungen. Hinzu kommt, dass nicht jeder finanziell in der Lage ist, eine Immobilie direkt zu erwerben.

Wollen Sie trotzdem vom Immobilienboom profitieren, sind Immobilienfonds eine attraktive Alternative zum Direktinvestment, da das Kapital der Anleger breit gestreut in Grundstücke und Gebäude investiert wird. Unterschieden werden bei dieser Assetklasse zwischen dem offenen und dem geschlossenen Immobilienfonds.

Bei einem offenen Immobilienfonds, auch Open-End-Fonds genannt, wird hauptsächlich in gewerbliche Immobilien investiert. Gekauft werden beispielsweise Bürokomplexe, Hotels, Praxen oder Gebäude für Einzelhandelsunternehmen mit dem Ziel, durch Mieteinnahmen und/oder Weiterverkäufe möglichst hohe Renditen zu erzielen.

Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen empfiehlt offene Immobilienfonds als Beimischung zur Risikostreuung einer Geldanlage. Niels Nauhauser weiter: "Wir raten aber davon ab, nur in einen einzelnen offenen Immobilienfonds anzulegen. Immobilien sind keine liquide und keine sichere Geldanlage, weshalb Verluste bei einzelnen Immobilienfonds nie auszuschließen sind. Daher raten wir, die Anlagesumme, die in Immobilienfonds angelegt werden soll, stets auf mehrere Immobilienfonds zu verteilen." 

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Stichwort Kosten: Der Ausgabeaufschlag liegt bei bis zu 5,5 Prozent und die Verwaltungsgebühren betragen bis zu 2,5 Prozent pro Jahr.

Stichwort Risiken: Durch Fehlinvestitionen kann es zu Wertverlusten bei den Immobilien kommen, was die Kurse für die Fonds negativ beeinflusst.

Biallo-Tipp: Sie sollten sich intensiv über die Investitionsstrategie des jeweiligen Immobilienfonds informieren und die Kursentwicklung ebenso verfolgen wie aktuelle Berichte zum Fonds.

Im Extremfall kann es zu einer Aussetzung kommen. Dies bedeutet eine Schließung des Fonds wegen mangelnder Liquidität. In diesem Falle werden die Fondsanteile von der Fondsgesellschaft nicht mehr zurückgenommen. Die Fondsgesellschaft ist zur zeitweiligen Schließung des Fonds verpflichtet, wenn die Liquiditätsreserven fünf Prozent des Fondsvermögens unterschreiten.

Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer Deka Immobilien fasst zusammen: "Um eine angemessene Asset Allokation zu erreichen, ist es für Privatanleger vorteilhaft, auch in Immobilien zu investieren. Dafür bieten sich offene Immobilienfonds an, die traditionell eine geringe Volatilität aufweisen. Diese bieten im anhaltenden Niedrigzinsumfeld eine attraktive Rendite mit Blick auf vergleichbare Anlagen wie beispielsweise zehnjährige Bundesanleihen. Darüber hinaus sind offene Immobilienfonds das einzige Vehikel für Privatanleger, um sich mit kleinen Beträgen auch in Form von Sparplänen an professionell gemanagten Immobilienportfolios zu beteiligen."

Geschlossene Immobilienfonds (Closed-End Fonds) sammeln das Kapital der Anleger in der Zeichnungsfrist und schließen danach den Fonds. Das bedeutet: Die Fondsanteile sind nicht mehr handelbar. Können also nicht wie bei einem offenen Fonds gekauft und verkauft werden. Entweder werden die Investoren im Vorfeld über die Objekte informiert, in die investiert werden oder es handelt sich um einen Black Pool, bei dem noch nicht alle Investitionen bekannt gegeben werden.

Die Risiken für Sie als Anleger sind nicht unerheblich und sollten Ihnen vor einer Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds bewusst sein. Handelt es sich beim Immobilienfonds um eine Kommanditgesellschaft, so haften Sie als Anleger für Verluste bis zur Höhe Ihrer Einlage. Bei der Rechtsform einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts haften Sie sogar mit Ihrem gesamten Privatvermögen. Und bei ausbleibendem Ertragserfolg besteht unter Umständen sogar eine Nachschusspflicht Ihrerseits.

Weiteres Manko: Gelingt es dem Fondsbetreiber in der Zeichnungsphase nicht, ausreichend Kapital einzusammeln, wird eine Rückabwicklung notwendig. Da bereits Kosten entstanden sein können, erhalten Sie womöglich nicht Ihre komplette Investitionssumme zurück.

Und Sie sollten auch wissen, dass Sie als Anteilseigner kaum Mitspracherecht haben und beispielsweise Sanierungskosten für einzelne Immobilienobjekte in die Höhe schnellen könnten.

Niels Nauhauser warnt: "Geschlossene Immobilienfonds sehen wir als Geldanlage sehr kritisch. Die Preise für solche Beteiligungen werden einseitig vom Herausgeber festgelegt, anders als etwa bei börsennotierten Wertpapieren. Hinzu kommen hohe Provisionsanreize im Vertrieb. Deshalb werden diese Produkte regelmäßig auch an Anleger vertrieben, die hier einen Großteil ihres Vermögens investieren, obwohl sie das große Risiko weder tragen können noch tragen wollen."

Falls Sie sich trotz der Risiken für eine Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds entscheiden, sollten Sie die Kosten im Auge behalten. Neben einem Agio in Höhe von meist 5 Prozent auf den Anlagebetrag werden sogenannte Weichkosten berechnet, die während der Laufzeit anfallen wie zum Beispiel Vertriebs-, Rechtsberatungskosten, Steuern etc.

Hinzu kommen nicht selten Verwaltungskosten, die immens hoch sein können. Teilweise bis zu 25 Prozent des Einlagevolumens. Prüfen Sie deshalb im Vorfeld die Angebotsprospekte, um vor bösen Überraschungen gewahrt zu sein.

Von oft versprochenen Mietgarantien sollten Sie sich nicht locken lassen. Immer wieder handelt es sich dabei um kapitalschwache Unternehmen, die Mietzahlungen gewährleisten, jedoch vor schnellen Pleiten nicht geschützt und am Ende zahlungsunfähig sind.

Biallo-Tipp: Wenn Sie an einem langfristigen Vermögensaufbau interessiert sind, sollten Sie thesaurierende Fonds präferieren. Beachten Sie: Ausgeschüttete Erträge müssen von Ihnen neu angelegt werden. Unter Umständen zu unattraktiveren Konditionen.

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Eine weitere Unterscheidung bei Immobilienfonds bezieht sich auf die Ausschüttungsform:

• Ausschüttende Fonds zahlen die Erträge aus Vermietung, Verpachtung und Verkäufen abzüglich der anfallenden Kosten an die Anleger aus.
  
  Vorteil: Sie erhalten regelmäßige Ausschüttungen.
  
  Nachteil: Das Fondsvolumen erhält keinen Wertzuwachs, da keine Reinvestitionen stattfinden.

• Thesaurierende Immobilienfonds hingegen investieren die Erträge umgehend in neue Objekte, ohne Ausschüttungen an die Anleger.
  
  Vorteil: Es findet eine stetige Werterhöhung der Anteilsscheine statt, da die Reinvestitionen den Fondswert steigern.
  
  Nachteil: Sie erhalten keine regelmäßigen Erträge, sondern nur beim Verkauf Ihrer Anteile.

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