Marktkommentar : Immobilien

Andreas Görler
Senior Wealth Manager Wellinvest- Pruschke & Kalm GmbH,
Da für den Großteil der Privatanleger aber auch für größere Institutionelle Anleger Aktien immer noch keine übergeordnete Rolle spielen und die Renditen auf dem Anleihemarkt tief bleiben werden, ist die Nachfrage am deutschen Immobilienmarkt immer noch hoch.

Zu berücksichtigen ist auch, dass Versicherungen und Pensionskassen aufgrund gesetzlicher Vorgaben nur begrenzt in Aktien investieren dürfen. Da das Angebot in guten Lagen aber insbesondere in Großstädten nur sehr langsam erhöht werden kann, ist kaum von einer deutlichen Preisreduktion auszugehen. Das betrifft Kaufpreise ebenso, wie Mieten.

Private Käufer sollten aufpassen

Kaufen Privatinvestoren eine einzelne Wohnung oder ein kleineres Mietshaus, ist das Risikoprofil aber höher als manch ein Anleger mit einer Immobilie verbindet. Meist ist es dann das einzige Investment, das auch noch größtenteils finanziert werden muss. Muss eine Wohnung oder nur ein Badezimmer saniert werden, kann das dazu führen dass die gesamte Rendite für ein oder zwei Jahre weg ist. Die aktuellen Mietrenditen von unter vier Prozent reichen dann nicht zur Kompensation. Auch Mietausfälle wirken sich dann überproportional stark aus, obwohl das aktuell wohl eine geringere Rolle spielen dürfte.

Home Bias kostet nicht nur bei Aktien Geld

Störend wirkt sich auch die Neigung aus, dass man gern in der Heimatstadt Immobilien kauft, am liebsten noch in der Nähe des eigenen Wohnbezirks. Emotionalität schadet aber meist der Rendite. Die höchsten Mietrenditen gibt es derzeit in Ost-Deutschland oder Nordrhein-Westfahlen beispielsweise in Duisburg, Wuppertal und Chemnitz. Durch die niedrigen durchschnittlichen Kaufpreise von 950 bis 1.150 Euro pro Quadratmeter kommt man dann auf Renditen von 6,50 bis 6,70 Prozent.

Büroimmobilien weiter gefragt

Bei gewerblich genutzten Immobilien kann man dies auch an der Anzahl der relevanten Transaktionen ablesen. In den sieben Topstandorten in Deutschland (Hamburg, Berlin, Frankfurt, Düsseldorf, München, Köln und Stuttgart) wurden ca. 14 Prozent weniger Umsätze getätigt als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. In allen genannten Standort ist das Angebot zu knapp und nicht belieb erweiterbar. Bautätigkeit ist zwar vorhanden, macht aber nur ca. ein Prozent des vorhandenen Bestandes aus. Außerdem müssen potentielle Verkäufer, die eher konservativ eingestellt sind, ja danach überlegen, was sie mit dem Geld anfangen und finden dann keine Alternativen. Wird dann gebaut, sind die Objekte bereits vor der Fertigstellung zu 30 Prozent vermietet. Das führt letztlich auch zu weiter fallenden Renditen, die mittlerweile bei knapp drei Prozent liegen. Im Vergleich zu Staatsanleihen, die negativ rentieren, ist das aber immer noch ein enormer Renditevorsprung.

Mieten bleiben auch im gewerblichen Segment hoch

Zum dritten Quartal 2019 sind Büromieten in den genannten Großstädten im Durchschnitt um knapp sieben Prozent gestiegen. Man kann zwar erwarten, dass der Anstieg im nächsten Jahr nicht so hoch ausfällt. Allerdings ist es auch gar nicht notwendig um weiterhin attraktive Erträge zu erzielen. Unterstützend wirkt hier ebenfalls das niedrige Zinsniveau, diesmal auf der Kreditseite. Die niedrigen Darlehenszinssätze bewirken noch einen „Hebeleffekt“ auf die Gesamtperformance. Berücksichtigt man noch die bekannte Tatsache, dass die Mieten in Deutschland im internationalen Vergleich immer noch niedrig sind, ist sogar Luft nach oben, was natürlich nur die Investoren freut.

FAZIT:

Um beim deutschen Immobilienmarkt von einer Blase auszugehen, müssten die stark gestiegenen Preise von einem deutlich höheren Zinsniveau begleitet werden. Außerdem müsste auch die Nachfrage deutlich sinken. Für beide Szenarien sehe ich keine Anzeichen, obwohl Einheimischen die aktuellen Kaufpreise und Mieten sehr hoch vorkommen und trotz niedriger Zinsen oft nicht finanzierbar sind, weil das Lohnwachstum nicht Schritt gehalten hat.

Was für Mieter und private Käufer eher negativ ist, kann von institutionellen Käufern mit spezialisierten Partnern und großem Investitionsvolumen weiter als positiv empfunden werden. Zwar gibt es derzeit im privaten und kleinteiligem Segment Irritationen durch den diskutierten Mietdeckel, wodurch der Markt für vermietete Einzelobjekte stagniert, für große insbesondere internationale Investoren, bleibt der Markt aber interessant und die Preise damit wohl hoch.

Privatpersonen sollten sich die Anschaffung einer fremdgenutzten Immobilie sehr gut überlegen, da hier meist Darlehenssummen von ca. 70 Prozent des Kaufpreises im Raum stehen und auch noch die Kosten für Makler, Grunderwerbssteuer und Notar aufgebracht werden müssen. Das macht in Berlin dann schon mal 15 Prozent des Kaufpreises. Auch die niedrigen Zinsen sollten Privatkäufer nicht zu extrem langen Darlehenslaufzeiten bewegen. Auch ein billiger Kredit muss schließlich zurück gezahlt werden.

Geht es nur um die Rendite und ist die Affinität für Immobilien hoch, ist ein Wertpapierdepot mit Immobilienaktien, für Privatanleger, nach meiner Auffassung die bessere Wahl. Die Dividendenrendite liegt über der aktuellen Mietrendite im privaten Immobiliensektor. Die Aktien sind liquide und können so jederzeit verkauft werden. Da ich bei Immobilien ebenso, wie bei Aktien eine Langfristigkeit unterstelle, greift das Thema Kursschwankungen für mich hier nicht.

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Disclaimer: Der Marktkommentar stellt die Meinung des jeweiligen Verfassers dar und nicht die der Redaktion von biallo.de. Ferner sind die im Marktkommentar formulierten Inhalte keine konkreten Handlungsanweisungen für den Umgang mit Wertpapieren. Jegliche Investitionsentscheidung, die aus dem Marktkommentar durch den Kunden abgeleitet wird, basiert ausschließlich auf dem eigenen Ermessen des Kunden.

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