Leibrente: So können Ruheständler ihre Immobilie verwerten

Ratgeber der Woche Leibrente: So können Ruheständler ihre Immobilie verwerten

von Robert Thiel
05.11.2018
Auf einen Blick
  • Bei der sogenannten Leibrente verkauft ein Eigentümer seine selbst genutzte Immobilie. Der neue Eigentümer zahlt aber nicht wie üblich dafür den Kaufpreis, stattdessen erhält der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht und eine monatliche Rente vom Käufer.

  • Oft bewegen sich die Leibrenten zwischen 500 und 1.000 Euro im Monat, teilweise auch im untersten vierstelligen Bereich. Wie hoch sie ausfallen, hängt vor allem vom Wert der angebotenen Immobilie ab, aber auch vom Alter des Verkäufers.

  • Die Leibrente ist nur mit dem sogenannten Ertragsanteil zu versteuern, der vom Alter des Empfängers abhängt und mit steigendem Eintrittsalter sinkt.
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Viele Rentner wünschen sich vor allem eins: Sie wollen gerne zu Hause, in den eigenen vier Wänden weiterleben. Der Gedanke, mit 65, 70 oder 85 Jahren noch einmal umziehen zu müssen, bereitet ihnen verständlicherweise Angst. Doch nicht jeder, der im Ruhestand über ein Eigenheim verfügen kann, ist im wahrsten Sinne des Wortes steinreich und hat genug Geld für ein finanziell sorgenfreies Leben im Alter. Nicht selten ist neben der Immobilie kaum weiteres Vermögen vorhanden. Oder die Alterseinkünfte sind zu knapp, um sich etwas Besonderes wie eine teure Kreuzfahrt zu gönnen oder sich zum Beispiel eine bessere Pflege zu Hause leisten zu können.

Was also tun? Wer seinen Lebensabend in der gewohnten Umgebung weiter verbringen will, kann die eigenen Steine zu Geld machen, seine Immobilie verkaufen und sich dafür eine Leibrente auszahlen lassen, ohne das gewohnte Zuhause verlassen zu müssen. Im Vergleich zu angelsächsischen Ländern ist die Immobilien-Leibrente in Deutschland noch wenig bekannt.

Lediglich in der Landwirtschaft hat sie Tradition: Wird der Betrieb komplett an einen Nachfolger übergeben, sichert dieser seinem Vorgänger die Altersvorsorge, indem er ihm eine monatliche Leibrente zahlt. Doch die Immobilien-Leibrente ist langsam im Kommen. Die wichtigsten Vor- und Nachteile im Überblick.

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Die Rente aus Stein

Hinter der Immobilien-Leibrente verbirgt sich ein einfaches Modell: Der Eigentümer einer selbst genutzten Immobilie verkauft seine Wohnung oder sein Haus. Der neue Eigentümer zahlt aber nicht wie üblich dafür den Kaufpreis, stattdessen wird dem Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht in den geliebten eigenen vier Wänden gewährt, zusätzlich – und das ist der Clou des Modells – gibt es eine lebenslange monatliche Zusatzrente. Fachleute sprechen deshalb auch von der "Rente aus Stein".

Der frühere Eigentümer wird damit zum unkündbaren Bewohner, der wie ein Mieter auch für die laufenden Betriebskosten wie Strom, Heizung oder Müllgebühren aufkommen muss. Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet. Wohnrecht und Leibrente werden an erster Stelle im Grundbuch abgesichert, also in dem öffentlichen Verzeichnis, in dem dargelegt ist, wer Eigentümer welcher Grundstücke ist.

Das Interesse an dem Angebot steigt

In anderen Ländern wie in den USA ist dieses Modell der Geldbeschaffung weit verbreitet. "Eat your brick" ("Iss deine Steine") sagt man in den Vereinigten Staaten. Hartmut Schwarz, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Bremen, glaubt, dass auch hierzulande sich immer mehr Ruheständler für die Immobilienverrentung interessieren werden. Und das liegt nicht nur an der steigenden Zahl der über 65-Jährigen.

"Es gibt sehr viele ältere Eigentümer, die jetzt feststellen, dass sie zu wenig für den Werterhalt ihrer Immobilie getan haben und für ihre vier Wände nicht mehr so viel bekommen, wie sie vielleicht gerne hätten. Also versuchen sie alles, um wenigstens bis zum Lebensende drin zu bleiben", sagt Schwarz. Er geht auch davon aus, dass solche Modelle wegen der steigenden Altersarmut beziehungsweise dem nicht ausreichenden Alterseinkommen vieler Rentner noch ein großes Thema werden wird.

Auch bei den Maklern steigt das Interesse. Immerhin 40 Prozent der Vermittler schätzen das Potenzial der Immobilienverrentung als sehr hoch beziehungsweise hoch ein. Das zeigt eine gemeinsame Befragung des Immobilienverbands Deutschland und der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG.

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Berechnungsgrundlage / Modellfall: 

Ein Modell vor allem für finanziell schwache Hausbesitzer

Rund 60 Prozent aller mehr als 65 Jahre alten Menschen in Deutschland leben in ihrem Eigenheim. Drei Viertel dieser Senioren können sich glücklich schätzen, dass ihre Eigentumswohnung oder ihr Reihenhäuschen mittlerweile abbezahlt ist. Nicht wenige dieser Menschen haben sich die eigenen vier Wände mühsam oft über 30 Jahre nicht ohne Entbehrungen erspart. Sie sind nun schuldenfrei, haben aber zu wenig Geld, das in den 70er- oder in den 80er-Jahren fertiggestellte Eigenheim zu renovieren.

Gleichzeitig sinkt ihr Lebensstandard trotz Mietersparnis, weil die gesetzliche Rente nicht allzu üppig ausfällt. "Bei solchen Senioren mit einem geringen Alterseinkommen kann die Immobilien-Leibrente eine Lösung für das finanzielle Problem sein", sagt Werner Siepe, Finanzmathematiker und Autor von zahlreichen Fachbüchern zum Thema Immobilien und Altersvorsorge aus Erkrath in Nordrhein-Westfalen.

Nun lohnt es sich sicherlich vor einer so weit reichenden Entscheidung zunächst einen Kassensturz zu machen: Lässt sich bei den monatlichen Ausgaben etwas einsparen? Lassen sich die Einkünfte erhöhen, etwa durch eine Untervermietung? Haben die Kinder vielleicht Geld und mögen ihre Eltern vielleicht unterstützen?

Wenn all das nichts bringt oder nicht in Frage kommt, kann die Immobilien-Leibrente eine Alternative sein, erst recht wenn sowieso klar ist, dass die künftigen Erben im Heim von Mutter oder Vater, Oma oder Opa nicht wohnen wollen und diese Form der Leibrente die einzige Möglichkeit ist, der Familie als Rentner nicht zur Last zu fallen.

Und das ist Senioren erfahrungsgemäß noch wichtiger als den Nachkommen etwas zu hinterlassen. Allerdings kommt so ein Modell, das sieht auch Experte Siepe so, vor allem für alte Menschen in Frage, die keine Kinder als Erben haben – oder diesen, aus welchen Gründen auch immer, nicht unbedingt etwas vererben wollen. "Auf jeden Fall kann es nicht schaden, vorher mit den Erben zu sprechen", rät Siepe. Sonst sei der Ärger quasi programmiert.

Der größte Anbieter

Seit mehr als fünf Jahren wirbt die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG um Kunden. Der Aufsichtsratschef dieses Immobilienunternehmens ist ein Bekannter der Branche: Rolf Elgeti, früher Vorstandschef des Konzerns TAG Immobilien. 2017 hat die Leibrenten AG nach eigenen Angaben 100 Immobilien angekauft. Der durchschnittliche Immobilienwert: mehr als 300.000 Euro. Der Marktführer kooperiert mit Maklern und will bis Ende 2018 die Zahl der Vermittler auf mindestens 400 verdoppeln. "Wir sind auf die Unterstützung von Maklern vor Ort angewiesen.

Sie begleiten unsere Kunden in den Regionen bis zum Vertragsabschluss und akquirieren natürlich auch selbst neue Leibrentner", sagt Friedrich Thiele, Vorstandsmitglied der Deutschen Leibrenten AG. Mehr als 3.000 Anfragen verzeichnete das Unternehmen im vergangenen Jahr. Jeder Fünfte sei bereits offen für die Verrentung, heißt es bei der Gesellschaft.

Gemeinnützige Anbieter

Möglich ist es auch, seine Immobilie an eine gemeinnützige Organisation zu verkaufen, die die Zusatzrente zahlt. Das bietet zum Beispiel die Caritas (Hausstifterrente) oder die Stiftung Liebenau (Zustifterrente) an. Auch bei diesen Anbietern lässt sich ein lebenslanges Wohnrecht mit einer Leibrente kombinieren. Dabei sind verschiedene Varianten möglich: Es gibt Zeitrenten, hier bekommt der Verkäufer nur eine Monatsrente für zum Beispiel zwölf oder 20 Jahre. Im Haus kann der Verkäufer aber wohnen bleiben. Auch der spätere Umzug in ein Pflegeheim ist möglich. Dann werden die Leibrente und ein Ausgleich für das Wohnrecht weitergezahlt.

Auslaufmodell Umkehrhypothek

Praktisch keine Anbieter mehr gibt es für die Umkehrhypothek. Dabei bleibt der Rentner Eigentümer. Die Immobilie wird mit einem Kredit belastet und das monatliche Zubrot aus diesem Darlehen finanziert. Der Kredit sollte dabei so bemessen sein, dass das Geld reicht, um eine ausreichende Rente bis zum Lebensende zu zahlen.

Als Sicherheit dient eine verbriefte Grundschuld, statt Schulden abzuzahlen, baut sich eine Schuldenlast auf – daher der Name Umkehrhypothek. Das Geld wird aber erst zurückgezahlt, wenn der Rentner gestorben ist oder in ein Alters- oder Pflegeheim umzieht. Dann wird der Käufer, also in der Regel die Bank, zum Eigentümer. Die Immobilie wird verkauft und mit dem Erlös idealerweise das Darlehen getilgt, wenn nicht die Erben das Objekt übernehmen wollen und die Schulden tilgen.

Diese Variante kommt in Deutschland jedoch kaum noch vor, obwohl sie in anderen Ländern recht populär ist. Das mag auch daran liegen, dass schon das Wort Hypothek und der Gedanke an Schulden die Menschen hierzulande zu sehr belasten und abschrecken.

Die Ermittlung der Leibrente

Wie hoch die Leibrente ausfällt, hängt vom Wert der angebotenen Immobilie, dem Wert des Wohnrechts und dem Alter des Verkäufers ab. Den Wert der Immobilie ermitteln in der Regel Gutachter, die häufig der Käufer bestellt. Bei der Leibrenten AG ist dies der TÜV Süd.

Der Wert des Hauses wird dabei stets mit dem Faktor Restlebenserwartung in Bezug gesetzt, also der Frage, wie lange der Verkäufer statistisch betrachtet wahrscheinlich noch zu leben hat. Verbraucherschützer raten, die Immobilienbewertung auf jeden Fall zu prüfen oder gleich einen unabhängigen Gutachter zu beauftragen. Experte Siepe empfiehlt ebenfalls, die Gutachten genau durchzuchecken und gegebenenfalls mit anderen Bewertungen zu vergleichen.

Das Alter als wichtiger Faktor

Bei der Berechnung der Leibrente spielt das Alter der Verkäufer eine wichtige Rolle. Zwei Grundregeln sind dabei zu beachten: Je älter die Senioren bei Vertragsabschluss sind, desto höher fällt die Leibrente aus. Gleichzeitig gilt aber: je länger die Lebenserwartung, desto geringer die Leibrente. Man unterscheidet bei der Immobilien-Leibrente im Gegensatz zur Privatrente einer Versicherung zwischen Frauen und Männern.

Denn Frauen leben statistisch gesehen im Durchschnitt drei bis vier Jahre länger. Geht es um eine Leibrente für ein Ehepaar, wird deshalb auch mit der längeren Lebenserwartung der Frau gerechnet. Wichtig zu wissen: Die Leibrenten AG rechnet mit den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes und nicht mit denen der privaten Rentenversicherer, die eine bis zu fünf Jahre längere Lebenserwartung zu Grunde legen.

Für die Kunden von Versicherern ist das von Nachteil, weil die monatliche Leibrente niedriger ausfällt, wenn eine höhere Lebenserwartung unterstellt wird. Denn dann muss die Gesamtsumme über einen längeren Zeitraum verteilt werden. Die Kunden können sich somit an einer einfachen Faustregel orientieren: Leben sie länger als statistisch in der amtlichen Sterbetafel erwartet, sind sie klar der Gewinner. Leben sie kürzer, ist das Unternehmen der Gewinner.

Die Höhe der Leibrente

Die Leibrenten AG rechnet so: Ein Ehepaar im Alter von 75 Jahren hat eine Eigentumswohnung im Wert von 250.000 Euro im städtischen Umfeld. Das Paar bekommt von dem Unternehmen eine monatliche Leibrente von 650 Euro. Dabei wird das Wohnrecht mit monatlich 800 Euro bewertet. Das ist quasi die fiktive Miete, die zu zahlen wäre. Ohne das Wohnrecht läge die Leibrente eigentlich bei 1.450 Euro.

Beispiel zwei: Eine alleinstehende Frau, 78 Jahre, verfügt über ein Eigenheim im Wert von 350.000 Euro. Davon lässt sich die Seniorin 35.000 Euro auf einen Schlag auszahlen, um zum Beispiel Restschulden zu begleichen oder genug Geld für einen längeren Luxusurlaub zu haben.

Die monatliche Leibrente und das Wohnrecht belaufen sich auf jeweils 1.120 Euro, das sind zusammen 2.240 Euro. "Die Leibrente mag auf den ersten Blick vielleicht niedrig aussehen. Man muss aber berücksichtigen, dass das Unternehmen für die Instandhaltung der Immobilie aufkommt", sagt Siepe.

Darauf weist die Gesellschaft auch selbst hin: Es sei in ihrem Interesse, "die Immobilie im Wert zu erhalten", heißt es bei dem Unternehmen. Die Instandhaltung zu übernehmen, sei für beide Partner, für Käufer und den Verkäufer von zentraler Bedeutung. "Sonst ist ein Verrentungsmodell wirtschaftlich unausgewogen", sagt Vorstandsmitglied Thiele.

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Berechnungsgrundlage / Modellfall: 

Eine Wette auf den Tod

Wer profitiert am meisten? Es geht im Endeffekt um eine Art Wette auf den Tod. Stirbt der frühere Hauseigentümer früh, etwa nach zwei, drei Jahren, hat sie oder er nicht viel von der Leibrente und zahlt im Prinzip drauf. Denn normalerweise erlischt die Leibrente mit dem Tod des Rentners. Wird der Verkäufer hingegen zum Beispiel weit über 90 Jahre alt, ist das für ihn ein gutes Geschäft.

Die Leibrenten AG verspricht aber, die Zahlung für mindestens fünf Jahre zu garantieren. "Hierdurch können Erben, aber auch andere mit der Leibrentenzahlung begünstigt werden. Lediglich das Wohnrecht geht mit dem Tod des Berechtigten unter. "Auf Wunsch verlängern wir diese Garantiezeit auch auf zehn Jahre", heißt es auf der Homepage des Unternehmens. Auch Verbraucherschützer raten Senioren, eine Mindestlaufzeit für die Auszahlphase zu vereinbaren, damit die Erben bei einem frühen Todesfall nicht leer ausgehen.

Laut Siepe haben solche Vereinbarungen allerdings einen Nachteil: Der Käufer der Immobilie muss die Immobilienrente anders kalkulieren. Das drückt auf die Höhe der ausgezahlten Rente.

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Die Kritik an dem Angebot

Die Leibrenten AG verspricht ein lebenslanges "mietfreies Wohnrecht". Der Bremer Verbraucherschützer Schwarz hält dies "aber nur für einen Teil der Wahrheit, weil das Wohnrecht ja die Leibrente maßgeblich verringert". Auch werde die Leibrente geringer, je länger dieses Wohnrecht voraussichtlich genutzt wird. Schwarz verlangt, dies den Kunden klarer zu sagen. Außerdem plädiert er dafür, die Leibrente falls von den Nutzern gewünscht variabler zu gestalten. "Steigt der Wert der Immobilie, sollte dies die Leibrente erhöhen. Fällt er, wird auch die Leibrente geringer."

Seine Kollegin in Bremen, Annabell Oelmann, kritisiert, "dass wichtige Fragen oft nicht eindeutig in den Verträgen geklärt sind". Es fehlten allgemeine vertragliche Standards. So sollten Nutzer genau darauf achten, ob alle Details geregelt sind und nicht nur die Frage klären, wer für anfallende Renovierungen und Instandhaltungen aufkommt. Ehepaare sollten auch bedenken, was nach dem Tod eines Partners passiert oder bei einem Umzug ins Altenheim gilt. Normalerweise wird dann aber die Immobilie vermietet, und die Mieten kassiert der Leibrente-Bezieher.

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Das Finanzamt und die Leibrente

Die Leibrente ist nur mit dem sogenannten Ertragsanteil zu versteuern, der vom Alter des Empfängers zum jeweiligen Bezugsbeginn abhängt. Bei einem 70-Jährigen wären zum Beispiel 15 Prozent steuerpflichtig, bei einem 80-Jährigen nur acht Prozent. Der Ertragsanteil sinkt kontinuierlich mit steigendem Alter. Bei einem 85-Jährigen zählen nur noch fünf Prozent der Rentenzahlung als steuerpflichtiges Einkommen. Ob aber überhaupt eine Steuer anfällt, hängt von den anderen Einkünften ab.

 Steuerpflichtige Ertragsanteile von lebenslangen Privatrenten

Vollendetes LebensjahrErtragsanteil in Prozent
65. – 66.18 %
67.17 %
68.16 %
69. – 70.15 %
71.14 %
72. – 73.13 %
74.12 %
75.11 %
76. – 77.10 %
78. – 79.9 %
80.8 %
81. – 82.7 %
83. – 84.6 %
85. – 87.5 %

Quelle: Werner Siege: Ihr Weg zu mehr Rente mit Immobilien; M&E Books Verlag 2018.

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Im Fall einer Pleite

Was passiert, wenn der Zahler der Immobilien-Rente pleitegeht? Diese Frage liegt auf der Hand. Laut Leibrenten AG bleibt dann das Wohnrecht bestehen – es ist ja im Grundbuch an erster Stelle abgesichert. Dadurch sei garantiert, dass die Verkäufer "ihre gewohnte Umgebung auch bei einem Konkurs nicht verlassen müssten. Ein Umzug ist damit ausgeschlossen", teilt das Unternehmen mit. Allerdings entfalle bei einer Insolvenz die Ratenzahlung zunächst. Da diese im Grundbuch erstrangig abgesichert sei, ließe sich die Weiterzahlung aber per Gericht durchsetzen.

Das Recht auf lebenslange Rentenzahlung bestehe ohnehin weiter fort, nur dass es sich jetzt gegen den neuen Eigentümer der Immobilie richtet "Sobald der im Rahmen einer Zwangsversteigerung gefunden ist, werden Sie bevorrechtigt ausgezahlt", verspricht das Unternehmen. Experte Siepe weist jedoch darauf hin, dass betagte Rentner vermutlich wenig Interesse daran hätten, vor Gericht zu ziehen. Er rät deshalb auf jeden Fall frühzeitig vertrauten Personen eine Vollmacht zu geben, damit diese die Ansprüche vor Gericht durchsetzen. "Eine Insolvenz des Zahlers ist das Restrisiko bei jeder Leibrente", sagt Siepe.

Der Verkauf an Privatpersonen und die Kinder

Raimund Wurzel, seit mehr als 40 Jahren als Immobilienmakler, Sachverständiger und Dozent im Immobiliengeschäft tätig, rät davon ab, mit Privatpersonen ein solches Geschäft zu vereinbaren. "In der heutigen schnelllebigen Zeit ist kein Arbeitsplatz so richtig sicher, um auf die kommenden 15 bis 20 Jahre Zahlungen garantieren zu können", sagt er. Er empfiehlt, sich lieber an ein Unternehmen zu wenden. Anders kann es aussehen, wenn ältere Menschen den Verkauf ihres Eigenheims an ihre Kinder vereinbaren.

Auch dies ist normalerweise mit einem lebenslangen Wohnrecht verbunden. "So etwas kommt zum Beispiel in Frage, wenn bei den Eltern das Geld knapp ist, diese aber nicht zu Bittstellern bei ihren Kindern werden wollen", sagt Verbraucherschützer Schwarz. Dabei müsse man sich nicht nur absolut vertrauen. Auch klare vertragliche Regelungen seien nötig – schon wegen des Finanzamtes.

Der Verkauf des Eigenheims gegen eine Leibrente und ein Wohnrecht unter Kindern und Verwandten sollte wie unter Fremden erfolgen, damit er steuerlich anerkannt wird", bestätigt Immobilienexperte Siepe. Die Käufer könnten dann die gezahlte Leibrente, zumindest in der Höhe des vom Alter abhängigen Ertragsanteils, steuerlich abziehen. Die Verkäufer müssen die erhaltene Leibrente mit dem Ertragsanteil versteuern.

Wie hoch die Zusatzrente in solchen Fällen ausfällt, muss keine ökonomische Frage sein: "Die Leibrente muss sich dann ja nicht mehr allein nach dem Wert der Immobilie richten. Im Vordergrund kann auch stehen, wie viel zum Beispiel das Kind oder die Kinder zahlen können und wie viel die Eltern im Monat brauchen", sagt Siepe.

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