Ehe gescheitert, Immobilie gerettet

Scheidung Ehe gescheitert, Immobilie gerettet

Update: 27.10.2017
Fritz Himmel
von Fritz Himmel
26.05.2017
Auf einen Blick
  • Will ein Ehepartner die Immobilie alleine behalten und weiterhin bewohnen, so muss er dem anderen eine Abfindung zahlen.
  • Per Ehevertrag lässt sich eine völlige Gütertrennung vereinbaren oder auch der gesetzlich geregelte Zugewinnausgleich dahingehend ändern, indem man ihn beschränkt oder bestimmte Vermögensgegenstände ausschließt.
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Auch wenn bei einer Eheschließung die Liebe im Vordergrund steht, unterstützen rechtzeitige und richtige finanzielle Regelungen die Voraussetzungen für eine lange und vertrauensvolle Ehe. Klare Verhältnisse herrschen im Grunde nur, wenn das Paar in weiser Voraussicht eine Aufteilung von Gütern und Vermögen in einem Ehevertrag vereinbart hat. Die große Mehrheit der Ehepaare lebt hierzulande jedoch in der juristischen Form der sogenannten Zugewinngemeinschaft.

Gerade im Zusammenhang mit einer Immobilie geht es aber meist um viel Geld und langfristige Verpflichtungen. Scheitert eine Ehe, so kann zum Beispiel ein gemeinsames Eigenheim schnell zur Streit- und Kostenfalle werden. In vielen Fällen geht es dann nicht nur darum, wie hoch die Schulden, die geleistete Tilgung und der Wertzuwachs der Immobilie während der gemeinsamen Jahre waren.

"Zu klären ist dann meist auch, ob und welcher der Partner das Eigenheim weiter bewohnt, wer Kreditraten, Steuer, Versicherung und die übrigen Nebenkosten zahlt, ob die Grundbucheintragung geändert oder die Immobilie im Zuge des Zugewinnausgleichs doch verkauft werden muss", sagt der Münchner Rechtsanwalt Tim Schauss.

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1. Der Güterstand der Zugewinngemeinschaft

Heiraten zwei Menschen und haben keinen notariellen Ehevertrag geschlossen, so leben sie automatisch im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (§§ 1363 - 1390 BGB). Das ist bei den meisten aller Ehen der Fall. Dieser Güterstand bedeutet: Die jeweils eigenen Vermögen von Mann und Frau bleiben getrennt. Jeder verwaltet es selbst und zieht auch den Nutzen daraus. Keiner der Eheleute haftet für die jeweiligen Schulden des anderen. Eine gemeinsame Haftung besteht nur für die auch gemeinsam aufgenommenen Schulden oder für gegenseitige Bürgschaften.

Endet der gesetzliche Güterstand, z.B. durch eine Ehescheidung, wird durch einen Vergleich des Anfangs- und Endvermögens bei jedem Ehegatten ermittelt, welcher den höheren Zugewinn während der Ehe erwirtschaftet hat. "Derjenige Partner mit dem höheren Vermögenszugewinn, muss dann die Hälfte der Differenz an den Partner abführen", sagt Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer.

Bringt ein Partner eine Immobilie in die Ehe mit, muss er bei der Scheidung hierfür zwar keinen Ausgleich leisten. Der Wertzuwachs fällt jedoch in seinen Zugewinn.

Darüber hinaus ist der Sonderfall "Schenkungen und Erbschaften" zu beachten: Sinn der Zugewinngemeinschaft ist es, dass beim Zugewinnausgleich der eine Ehepartner nur an dem Vermögen des anderen Ehepartners teilhaben soll, das in irgendeiner Form zumindest indirektes Resultat des ehelichen Zusammenlebens ist. Erhalten die Ehepartner von außen Zuwendungen, die nicht einmal indirekt das Resultat des ehelichen Zusammenlebens sind, dann gilt:

"Was einer der beiden Ehegatten geschenkt erhält oder erbt, bleibt im Zugewinnausgleich unberücksichtigt", sagt Anton Steiner, Fachanwalt und Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht.

Das bedeutet, das geschenkte oder ererbte Vermögen, das ja nun Bestandteil des Endvermögens ist, wird gleichzeitig auch dem Anfangsvermögen zugerechnet und dadurch wertmäßig neutralisiert.

Erbt also einer der Ehegatten während der Ehe eine Immobilie in Höhe von 200.000 Euro (oder bekommt diese von den Eltern geschenkt), erhöht sich dadurch sein Anfangsvermögen ebenfalls um den gleichen Betrag. Schießen etwa die Eltern 200.000 Euro zum Immobilienerwerb dazu, dann ist es wichtig, dass nachweislich das eigene Kind die Zuwendung als privilegiertes Vermögen bekommt.

Im Klartext: In solchen Fällen sind die 200.000 Euro kein Zugewinn, aber die spätere Wertsteigerung.

Fall 1: Ein Partner bringt eine Immobilie mit in die Ehe und ist alleiniger Eigentümer

Zur Verdeutlichung hier ein einfaches Beispiel zur Berechnung eines ehelichen Zugewinns am Beispiel einer Immobilie. Der Mann hat ein Haus im damaligen Wert von 500.000 Euro mit in die Ehe gebracht. Er steht auch als alleiniger Eigentümer im Grundbuch. Zum Zeitpunkt der Scheidung ist die Immobilie inzwischen 800.000 Euro wert.

Würde es sonst keinerlei Vermögensausgleich auf beiden Seiten geben, so hätte die Ehefrau einen Anspruch am Zugewinn der Immobilie in Höhe von 150.000 Euro. Problematisch ist hierbei, dass der Anspruch, der sich dabei aus dem Zugewinn am Ende ergibt, ein reiner Geldzahlungsanspruch ist. Die Crux: Ist es dem Immobilieneigentümer nicht möglich, dieses Geld aufzubringen, könnte er sich gezwungen fühlen, seine Immobilie zu verkaufen, um den Ex-Partner auszuzahlen.

Fall 2: Eine Immobilie wurde gemeinsam während der Ehe erworben

Die Partner haben zusammen eine Immobilie während der Ehe angeschafft, in der beide gemeinsam wohnen. Sie stellt somit einen Vermögenswert dar, der in die Berechnung des Zugewinnausgleichs mit einbezogen wird. Sind beide Ehepartner gleichwertig im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, gehört jedem die Hälfte. Jetzt stellen sich u.a. folgende Fragen, die zu klären wären:

  • Wer zieht aus, wer bleibt dort wohnen?
  • Ist das Haus noch mit einem Kredit belastet?
  • Will/muss derjenige, der nach der Scheidung die Immobilie nicht mehr bewohnt, ausgezahlt werden?
  • Ist ein Verkauf der Immobilie eine sinnvolle Lösung?

Dazu ein Hinweis zur Problematik bei Immobilienkrediten: In vielen Fällen ist zum Zeitpunkt der Scheidung die Immobilie noch gar nicht abgezahlt. Wer ist dann für die noch offenen Schulden zuständig? Hier gilt grundsätzlich: Für eine Baufinanzierung haftet nur derjenige, der den Vertrag mit dem Geldinstitut unterzeichnet hat. Dabei ist es ohne Belang, ob die Eheleute noch verheiratet oder geschieden sind oder ob der Haftende überhaupt noch in der Immobilie wohnt.

Haben beide Ehepartner die Immobilie gemeinsam erworben, so sind meist beide Kreditnehmer. Das ist auch im Sinne der Bank, denn so kann sie jeden der Eheleute auf den vollen Betrag in Anspruch nehmen. Nach der Zahlung durch einen Ehepartner steht diesem aber gegen den anderen grundsätzlich ein Anspruch auf Ausgleich der Hälfte des Betrags zu. Zur Ausgleichspflicht können Eheleute aber auch individuelle Absprachen treffen.

Ist einer der Ehepartner zum Ausgleich finanziell nicht in der Lage, so stellt das laut Bundesgerichtshof allerdings keinen ausreichenden Grund dar, ihn von der Mithaftung freizustellen (BGH, Az.XII ZR 10/09). Wird allerdings ein von vorn herein mittelloser Ehepartner (und somit finanziell überforderter) von einem Kreditinstitut dazu gedrängt, den Vertrag mit zu unterschreiben, so kann in diesem Fall eine Mithaftung sittenwidrig sein.

1a. Lösungsweg: Immobilie verkaufen

Der einfachste und sauberste Lösungsweg wäre: Beide entschließen sich zum Verkauf der Immobilie und verteilen dann den Verkaufserlös auf beide gleichermaßen. Gleichzeitig lassen sich so damit verbundene Verbindlichkeiten tilgen. Ist beispielsweise bei einer Scheidung das Haus durch einen gemeinsamen Immobilienkredit finanziert, löst man diese Verpflichtungen mit Verkauf der Immobilie gleich mit ab. Mit dieser Variante wird die Loslösung von der Lebensgemeinschaft erheblich vereinfacht. Den Immobilienverkauf kann man bereits bei der Trennung, also noch vor der Scheidung, vollziehen.

Hinweis: Am besten beim Verkaufsgespräch nicht als Grund eine Scheidung angeben, sondern als harmonisches Paar auftreten. Andernfalls könnte sich diese bekannte "Notlage" negativ auf den Preis auswirken, denn Interessenten nutzen sowas gerne aus.

1b. Lösungsweg: Immobilien-Anteil an den anderen Ehepartner übertragen

Will einer der beiden Partner die Immobilie alleine behalten und weiterhin darin wohnen, beispielsweise weil eine größere emotionale Bindung da ist oder gemeinsame Kinder im gewohnten Umfeld bleiben sollen, so muss er dem anderen eine Abfindung zahlen, die sich am Marktwert des Objekts und an dem beurkundeten Eigentumsanteil bemisst. Sind sich beide darüber einig, gilt folgendes zu klären und auch durchzuführen:

  • die Höhe der Entschädigungszahlung
  • die Streichung des ausgezahlten Partners aus dem Grundbuch
  • die Loslösung aus dem gegebenenfalls gemeinsam veranlassten Hauskreditvertrag die Übertragung anderer Verträge - etwa von Gaszulieferern und Stromanbietern oder Versicherungen - auf den zukünftig alleinigen Eigentümer

Voraussetzung für die Übertragung ist jedoch, dass der Ehegatte, der den Eigentumsanteil und damit alle Verbindlichkeiten übernimmt, finanziell dazu in der Lage ist, alle laufenden Kosten nach der Scheidung alleine zu tragen. In diesem Fall sollte der abgebende Partner dann unbedingt darauf achten, dass er aus allen Verträgen und dem Grundbuch gestrichen wird. So kann er nicht mehr in Haftung genommen werden, sollte der Ex-Partner seinen künftigen Zahlungsverpflichtungen einmal nicht nachkommen.

Übrigens: Will ein Ehepartner die Immobilie alleine übernehmen, obwohl er dazu finanziell gar nicht in der Lage ist, den Unterhalt dafür zu stemmen, so kann er vom anderen Partner dafür nicht automatisch eine Unterhaltszahlung verlangen.

Wichtiger Hinweis: Übertragungen von Immobilien sind durchaus kostenintensiv. "Scheidungspaare sollten daher bedenken, dass bei der Eigentumsübertragung auch die Grunderwerbsteuer fällig wird", sagt Anwalt Schauss. Diese beträgt 2017 in einigen Bundesländern bereits 6,5 Prozent des Verkehrswertes, so dass schnell mehrere tausend Euro nur für die Grundbucheintragung fällig werden.

"Da Eheleute von der Grunderwerbsteuer befreit sind, sollte die Übertragung möglichst noch vor der rechtskräftigen Scheidung erfolgen. Dadurch lässt sich viel Geld sparen", rät Schauss. Die noch fälligen Notar-Gebühren sind dagegen vergleichsweise gering.

Im Regelfall sind sich beide Ehepartner einig, wer in der Immobilie bleiben darf und wer geht. Bestehen beide Partner auf der Nutzung, so wird/kann ein Familiengericht diese Frage auf Antrag klären.

1c. Lösungsweg: Immobilie vermieten

Es kann sein, dass zum Zeitpunkt der Trennung/Scheidung weder ein Verkauf noch ein alleiniges Bewohnen der Immobilie durch einen der Partner in Frage kommen. Ein möglicher Weg ist auch eine Vermietung der Immobilie an Dritte. Voraussetzung ist hier, dass das geschiedene Paar sich dabei in der Lage sieht, gemeinsam als Vermieter aufzutreten und die damit verbundenen Aufgaben wahrzunehmen.

Das betrifft zum Beispiel das Erstellen einer jährlichen Nebenkostenabrechnung oder die Organisation von Instandhaltungsarbeiten. Ist hier kein "Miteinander" möglich und ständige Differenzen liegen in der Luft, sollte man von einer gemeinsamen Vermietung als Lösungsweg besser Abstand nehmen.

1d. Lösungsweg: Scheidungsverfahren klärt das Nutzungsrecht der Immobilie

Wollen beide Ehepartner nach der Scheidung die Immobilie bewohnen und werden sich darüber nicht einig, so wird über das Nutzungsrecht einer gemeinsamen Immobilie im Scheidungsverfahren entschieden. Sind Kinder vorhanden, so versucht der Gesetzgeber vor allem deren Wohl im Auge zu behalten.

Bei der Entscheidung, wer in der Immobilie verbleibt, spielen aber noch andere Faktoren eine Rolle: Individuelle finanzielle Aufwendungen in der Vergangenheit, besondere Umstände des Lebensunterhalts oder auch die Nähe zum Arbeitsplatz. Auch das Alter und die Gesundheit der Ehepartner werden hierbei durchaus mit berücksichtigt.

Meist wird bei gemeinsamem Mieteigentum die Nutzung des Wohneigentums jener Partei zugesprochen, bei der sich die Kinder aufhalten. Ist jedoch einer der Ehepartner Alleineigentümer der Immobilie, so muss das Gericht die Unantastbarkeit des Eigentums berücksichtigen. In diesem Fall müssen besondere Umstände die Zuweisung des Nutzungsrechts an den Nichteigentümer rechtfertigen (beispielsweise Kinder). Dem Alleineigentümer steht aber eine gewisse Entschädigung zu, z.B. per Mietvertrag zu ortsüblichen Konditionen und die Zahlungen des Mietzinses des in der Immobilie verbleibenden Ex-Partners.

1e. Lösungsweg: Zwangsversteigerung – die schlechteste Wahl

Sperrt sich ein Partner gegen einen Verkauf und weigert sich auch auszuziehen, obwohl er eigentlich die weitere Finanzierung nicht alleine stemmen kann, ist eine gerichtlich angeordnete Zwangsversteigerung möglich. Diese sogenannte Teilungsversteigerung ist beim zuständigen Amtsgericht zu beantragen. Das Gericht kann diese Teilungsversteigerung auch gegen den Willen einer der beiden Eigentümer anordnen.

Das ist leider oft die letzte Variante, nicht teilbares Immobilieneigentum in teilbares Geld zu verwandeln. Dabei bestimmt ein Gutachter den Wert der Immobilie und ermittelt daraus eine Untergrenze für das Einstiegsgebot, das häufig 30 Prozent unter dem Marktwert liegt. Zwar lässt sich durch den momentan in einigen Regionen explodierenden Immobilienmarkt selbst da noch ein Gewinn erzielen. In der Regel kommt man bei dieser Variante aber finanziell schlechter weg als bei einem einvernehmlichen Verkauf.

Aber Vorsicht: Sollten trotz Verkaufserlös noch Schulden übrigbleiben, müssen beide Ex-Partner dafür geradestehen und gegebenenfalls sogar einen Kredit dafür abzahlen.

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2. Per Ehevertrag klare Verhältnisse schaffen

Eheleute, die den Kraft Gesetzes bestehenden Güterstand der Zugewinngemeinschaft vermeiden wollen, können dies nur über den Abschluss eines Ehevertrages beim Notar bewirken. Das ist jederzeit möglich. Der Ehevertrag kann während einer Ehe nachträglich oder bereits vor der Hochzeit geschlossen werden, er ist für die Rechtsgültigkeit notariell unter Anwesenheit beider Eheleute zu beurkunden (§ 1410 BGB).

Eine Variante ist die Vereinbarung der Gütertrennung (§ 1414 BGB). In diesem Fall ist das sowohl vor der Ehe als auch das während der Ehe erworbene Vermögen vollständig getrennt. Jeder Ehepartner verwaltet sein Vermögen allein, ohne eine Verfügungsbeschränkung. Für den weniger begüteten Partner hat es einen entscheidenden Nachteil: An allem, was der andere auch während der Ehe erwirbt, hat er keinerlei Anteil, auch bei einer Scheidung nicht. Es gibt keinen Vermögensausgleich!

Per Ehevertrag lässt sich auch der gesetzlich geregelte Zugewinnausgleich dahingehend ändern, indem man ihn beschränkt oder bestimmte Vermögensgegenstände ausschließt.

Beispiel 1: Erbt einer der Ehepartner eine Immobilie, so kann diese beispielsweise aus dem Zugewinnausgleich herausgenommen werden. Das bedeutet konkret, dass auch die spätere Wertveränderung (meist Steigerung) nicht beim Zugewinnausgleich berücksichtigt wird.

Beispiel 2: Die Eheleute können auch vereinbaren, dass der Anspruch auf Zugewinnausgleich begrenzt wird, zum Beispiel auf eine Höhe von maximal 100.000 Euro.

Kosten eines Ehevertrags: Die Notar-Gebühren sind vom Gesetzgeber im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt, d.h. die Beurkundung eines Ehevertrages löst bei allen Notaren die gleiche Gebühr aus. Deren Höhe bestimmt sich aus dem relevanten Geschäftswert, das ist der zusammengerechnete Wert der gegenwärtigen Vermögen beider Ehepartner. Betrifft der Ehevertrag aber nur das Vermögen eines Ehepartners, richten sich auch die Kosten nur nach diesem Vermögen.

Notar-Gebühren* für einen Ehevertrag nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNoKG)

Rein Vermögen der EhepartnerNotarkosten
50.000 Euro330 Euro
100.000 Euro546 Euro
250.000 Euro1.070 Euro
500.000 Euro1.870 Euro
1.000.000 Euro3.470 Euro
* Hinzu kommen noch die Auslagen für den Aufwand des Notars. Diese Auslagen beziehen sich auf Telefon, Porto, Schreibauslagen. In der Regel liegen diese mit rund 30 Euro im niedrigen zweistelligen Bereich. Ferner addiert sich noch die Umsatzsteuer von 19 Prozent. Stand: 10.05.2017.

3. Tücken in der Trennungsphase

Manchmal bleiben Paare trotz beschlossener Trennung weiter in der gemeinsamen Immobilie wohnen. Sei es, um sie finanziell halten zu können oder weil sich momentan keine andere Lösung anbietet. Hier ist zu beachten: Um sich scheiden zu lassen, muss man den Trennungswillen dokumentieren, also getrennt von Tisch und Bett leben.

Ein eigentlich scheidungsunwilliger Partner kann aber später beispielsweise all die gemeinsamen Essen und verbrachte Zeit vor dem Fernseher etc. argumentativ dazu nutzen, um die Scheidung zu verhindern. Juristisch muss also eine ausreichende Trennung der Lebensgemeinschaft gewährleistet sein, d.h. es muss eine getrennte Haushaltsführung vorliegen.

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nach dem Sprachstudium (Indologie/Anglistik) in München ging ich zuerst in die Filmbranche zu Warner Columbia und arbeitete anschließend viele Jahre als Werbeleiter in einem Fachbuchverlag in München.

Seit Gründung 1997 bin ich Mitglied bei Biallo & Team. Für das Finanzportal biallo.de bearbeite ich schwerpunktmäßig die Bereiche Telekommunikation, Altersvorsorge und Versicherungen sowie Erbrecht. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschien das Biallo-Buch „Das neue Pflichtteilsrecht“.

Darüber hinaus in dieser Zeit regelmäßige Veröffentlichungen zu Wirtschafts- und Verbraucherthemen in rund 20 Tageszeitungen, u.a. Welt am Sonntag, Münchner Merkur, Kölner Stadtanzeiger, Frankfurter Neue Presse, Westdeutsche Zeitung, Südkurier, Schwäbische Zeitung etc.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de