Nießbrauch: Besser als Wohnrecht und zudem steuersparend

Immobilie verschenken Nießbrauch: Besser als Wohnrecht und zudem steuersparend

Fritz Himmel
von Fritz Himmel
04.06.2018
Auf einen Blick
  • Wer seinen Kindern zu Lebzeiten das Eigenheim überträgt, spart Steuern für die Nachkommen.

  • Je früher die Eltern die Schenkung begeben, desto höher ist der Steuervorteil für die Kinder. 

  • Das Nießbrauchsrecht bietet dem Schenker zudem eine Absicherung im Pflegefall.

  • Wichtig: Ein Nießbrauch sollte immer nur mit Hilfe eines Fachmanns vereinbart werden.
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Umfragen ergeben immer wieder: Die meisten der über 50-jährigen Eigenheimbesitzer wollen ihr Alter auch in ihrer eigenen Immobilie verbringen. Doch die Immobilie ist nicht nur Alterswohnsitz, sondern auch Alterssicherung. Je nach individueller Situation – zum Beispiel ob es Nachkommen gibt oder nicht und welcher Kapitalbedarf im Ruhestand besteht – bieten sich im Alter unterschiedliche finanzielle Strategien an. So kann die Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten an seine Nachkommen zwar erhebliche Erbschaftsteuer einsparen, birgt aber auch Risiken. Es sollte dabei immer auch berücksichtigt werden, dass der Schenker selbst noch genügend Vermögen hat, um davon sorgenfrei zu leben.

Nießbrauch oder Wohnrecht?

Geben Eltern ihre Immobilie schon vorzeitig in die Hände der Kinder, verschenken sie meist den größten Teil ihres Vermögens. Viele zögern daher, aus Angst ihre Sicherheiten für das Alter zu verlieren. Doch Schenkungen lassen sich grundsätzlich an bestimmte Vorgaben knüpfen. So kann man sich Alterssicherungsrechte wie Wohnrecht oder Nießbrauch vertraglich vorbehalten und gleichzeitig Vermögen zu Lebzeiten auf Verwandte übertragen, ohne seine Rechte darauf komplett abzugeben. Diese Rechte sollten immer mit einer Grundbucheintragung gesichert werden und gelten dann gegenüber jedermann, auch wenn die Immobilie zum Beispiel verkauft wird.

Lesen Sie auch: Nachlass – Ihre Rechte und Pflichten als Erbe

Vor so einem Schritt ist es jedoch wichtig, genau die rechtlichen Bedeutungen dieser beiden Begriffe Wohnrecht und Nießbrauch zu kennen und zu verstehen. Mit einem Wohnrecht (§ 1093 BGB) wird einer Person offiziell das Recht eingeräumt, eine Immobilie oder einen Teil davon zu bewohnen. Insbesondere im Zusammenhang mit einer Schenkung findet das lebenslange Wohnrecht häufig Anwendung. Wollen beispielsweise die Eltern ihr Eigenheim noch zu Lebzeiten an ihre Kinder verschenken, um so Erbschaftssteuer zu sparen, wird die Schenkung häufig an ein lebenslanges Wohnrecht geknüpft. So ändern sich zwar die Eigentumsverhältnisse der Immobilie, die Eltern können jedoch weiterhin in dem Haus oder der Wohnung verbleiben.

Hierbei gilt es zu beachten, dass die Lastentragung, also die Erhaltung der Sache von Gesetzes wegen dem Wohnungsberechtigten obliegt (§ 1041 BGB). Das bedeutet, dass dieser für die gewöhnlichen Kosten für Reparaturen, Heizung, Strom und auch öffentliche Kosten selbst aufkommen muss. Sinnvoll wäre daher, bei der Vereinbarung des Wohnrechts darüber nachzudenken, ob man die Eltern nicht zusätzlich durch eine Kostenübernahme (Strom, Gas, Wasser etc.) entlastet.

Der oft übersehene Haken bei der "Variante Wohnrecht" ist jedoch: Können sich die Eltern nicht mehr selbst versorgen und müssen ins Seniorenheim ziehen, dann nützt ihnen der Anspruch auf das Wohnrecht nichts mehr. Daher sollte man auch Klarheit darüber herstellen, was passiert, wenn die Eltern in ein Heim müssen. Fällt das Wohnrecht einfach weg oder wandelt es sich beispielsweise in einen monatlichen Betrag um.

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Wie unterscheiden sich nun genau die beiden Alternativen Wohnrecht oder Nießbrauch? Beim reinen Wohnrecht darf der Schenker anschließend lediglich die Immobilie lebenslang bewohnen. Mehr aber nicht. Das kann genügen, wenn die schenkenden Eltern in ihrem Haus lediglich den Lebensabend verbringen wollen. Beim Nießbrauch dürfen sie dagegen auch bei einem Umzug beispielsweise in eine Seniorenresidenz die Räume weitervermieten und die Mieterträge behalten. Diese Einkünfte können die Eltern dann für ihren weiteren Lebensunterhalt oder für Pflegekosten nutzen.

Der Nießbrauch beinhaltet somit ein umfassendes Nutzungsrecht am ganzen Objekt und nicht etwa nur an bestimmten Räumen. Beides wird im Grundbuch als Belastung des Grundstücks eingetragen. Dadurch wirkt es nicht nur vertraglich zwischen Eltern und Kindern, sondern auch gegen Dritte. Deshalb ist grundsätzlich das lebenslange Nießbrauchsrecht zu empfehlen.

Lesen Sie auch: Immobilien werden immer häufiger verschenkt

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Absicherung für den Schenker

Das altmodische Wort "Nießbrauch" bedeutet, dass ein Immobilienbesitzer eigene Objekte zu Lebzeiten auf Verwandte (oder auch Fremde) überträgt, ohne seine Ansprüche darauf zu verlieren.

Ein Beispiel: Die Eltern schenken ihrem Kind unentgeltlich ein selbstgenutztes Eigenheim oder ein renditeträchtiges Mietshaus. Der Sprössling wird Eigentümer der Immobilie. Auf diese Weise trennen sich die Eltern mit der Übertragung des Eigentums rechtlich von der Immobilie. Wirtschaftlich betrachtet steht ihnen das Haus oder die Wohnung mit dem von ihnen vorbehaltenen Nießbrauchrecht jedoch nach wie vor in vollem Umfang zur Verfügung. Verschenkt wird somit nur die rechtliche Eigentumshülle der Immobilie.

Durch den Nießbrauch behalten die Eltern weiterhin das Recht auf den wirtschaftlichen Nutzen, der in einem lebenslangen Wohnrecht oder durch Weitervermietung in etwaigen Mieteinnahmen bestehen kann. Der Nießbraucher kann also die Früchte, Nutzungen und Gebrauchsvorteile aus der Sache vollumfänglich ziehen und genießen. Das könnte beispielsweise von großem Interesse sein, wenn die Eltern pflegebedürftig geworden sind und deshalb umziehen müssen. Verkaufen oder belasten darf sie allerdings nur der neue Eigentümer (der Beschenkte).

Aufgrund der gesetzlichen Regelungen hat der Nießbraucher die Instandsetzungskosten der Immobilie nur insoweit zu tragen, als sie "zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören", also zum Beispiel regelmäßig wiederkehrende Erhaltungsaufwendungen.

Für einen Schenkungsvertrag sind notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung nötig. Im Schenkungsvertrag wird beispielsweise dem Kind die Immobilie unentgeltlich übertragen. Gleichzeitig behält sich der Schenker den Nießbrauch vor. Vertraglich kann auch festgelegt werden, dass der Beschenkte die Immobilie nur mit Zustimmung des Nießbrauchberechtigten belasten oder verkaufen darf. "Empfehlenswert ist immer der Einbau einer Rückfallklausel für bestimmte Fälle", rät Agnes Fischl, Fachanwältin für Erbrecht und Steuerberaterin bei Convocat in München.

Steueraspekte

Für den Beschenkten, also den neuen Eigentümer der Immobilie, bedeutet die Übertragung, dass er in das Grundbuch eingetragen wird, ansonsten aber während der Laufzeit des Nießbrauchs keine steuerlich relevanten Einkünfte erzielt. Er kann weder Werbungskosten noch Abschreibungen geltend machen. "Der Übergeber der Immobilie behält jedoch durch die Einräumung des Nießbrauchs die Berechtigung zum Abzug der Abschreibung für die Immobilie und kann auch weiterhin die von ihm getragenen Aufwendungen für die Immobilie steuerlich geltend machen, wenn er einkommensteuerlich Mieteinnahmen erzielt", sagt Erbrechtsexpertin Fischl.

Das Recht des Vorbehaltsnießbrauchs erlischt grundsätzlich mit dem Tod des Nießbrauchers und ist nicht vererb- oder auf sonstige Weise übertragbar. Daher ist es wichtig (je nach individueller Situation), eventuell auch für den Ehepartner noch vor der Schenkung ein entsprechendes Nießbrauchrecht zu begründen und im Grundbuch eintragen zu lassen.

Nach dem Tod aller Nießbrauchberechtigten ist das Kind (der/die Beschenkte) dann Eigentümer einer Immobilie, die nicht weiter mit einem Nießbrauchrecht belastet ist.

Kurzanleitung für die Vereinbarung eines Nießbrauchs

  • Sie übertragen per Schenkungsvertrag ihren Kindern unentgeltlich die Immobilie.
  • Sie behalten sich darin den Nießbrauch vor.
  • Je nach Einzelfall: Lassen Sie sich für die juristischen Aspekte von einem Rechtsanwalt beraten.
  • Der Schenkungsvertrag muss von einem Notar beurkundet werden.
  • Eigentumswechsel und Nießbrauch werden ins Grundbuch eingetragen. Den Antrag dafür stellt man ebenfalls beim Notar.
  • Auch die sogenannte Auflassung (also die Einigung der Parteien, dass das Eigentum an dem Grundstück übergehen soll) muss vor einem Notar erklärt werden.
  • Mit dem Tod des Nießbrauchers erlischt der Nießbrauch. Dem Grundbuchamt wird dann die Sterbeurkunde vorgelegt, damit der Eintrag gelöscht werden kann.

Wichtig: Vermeiden Sie Fehler! Die Gestaltung von Überlassungsverträgen mit gleichzeitiger Einräumung eines Nießbrauchsrechts sollte nur von einem Fachmann vorgenommen werden.

Nießbrauch als Steuersparmodell

Dank reformierter Erbschaftssteuer ist das Nießbrauch-Modell zu einem interessanten Steuersparmodell geworden. Der Vorbehaltsnießbrauch bietet für beide Parteien deutliche Vorteile: Durch die Schenkung der Immobilie zu Lebzeiten ist der zwischen jedem Elternteil und jedem Kind gewährte Schenkungssteuerfreibetrag in Höhe von 400.000 Euro in voller Höhe nutzbar.

Sollte der Wert der Schenkung diesen Wert nicht übersteigen, zahlt das beschenkte Kind hierfür keinen Euro an Steuern. Bei der Ermittlung des Werts von einer solchen Schenkung wird der Wert des Nießbrauchs für die Besteuerung von dem Wert der Immobilie abgezogen. Der Nießbrauch mindert somit direkt den steuerlichen Wert des übergebenen Vermögensgegenstandes.

Der steuerliche Kapitalwert des Nießbrauchs errechnet sich aus einem Vielfachen des Jahreswerts der zu erzielenden Einnahmen aus dem Grundstück (Paragraf 14 Absatz 1 Bewertungsgesetz). Der Jahreswert wird durch den 18,6ten Teil des steuerlichen Werts des Grundstücks begrenzt. Der Vervielfältiger basiert auf der jeweils aktuellen Sterbetafel und wird vom Bundesministerium der Finanzen (BMF) am 1. Januar eines Jahres – zuletzt am 1. Januar 2016 – veröffentlicht.

Hinweis laut BMF-Schreiben IV C 7 – S 3104/09/10001 vom 28. November 2017: Die Vervielfältiger zur Berechnung des Kapitalwerts lebenslänglicher Nutzungen oder Leistungen, die mit BMF-Schreiben vom 4. November 2016, IV D 4 – S 3104/09/10001, veröffentlicht wurden, sind auch für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2018 anzuwenden.

Ein Beispiel: Vater Schmidt ist Eigentümer einer Eigentumswohnung. Diese ist zu einem monatlichen Nettomietzins in Höhe von 1.500 Euro vermietet. Herr Schmidt ist 70 Jahre alt und möchte diese Wohnung an seinen Sohn Markus verschenken. Im Rahmen der Schenkung behält er sich den Nießbrauch auf Lebenszeit vor. Der steuerliche Wert der Wohnung beträgt 500.000 Euro.

Der Jahreswert für die Berechnung des Kapitalwerts des Nießbrauches beläuft sich auf 18.000 Euro (1.500 Euro x 12). Der 18,6te Teil beträgt 26.882 Euro (500.000 Euro: 18,6) und liegt damit über dem Jahreswert, so dass dieser maßgeblich ist. Bei einem 70 Jahre alten Mann ergibt sich laut aktueller Sterbetafel für 2016 ein Vervielfältiger von 9,792. Der Kapitalwert beträgt folglich 176.256 Euro (18.000 Euro x 9.792 Euro).

Übertragung einer Immobilie gegen Nießbrauch

Beispiel 2016: Der 70-jährige Vater möchte eine vermietete Eigentumswohnung im Steuerwert von 500.000 Euro im Wege der Schenkung auf seinen Sohn übertragen, sich aber die jährlichen Mieteinnahmen in Höhe von 18.000 Euro per Nießbrauch sichern.

 

mit Nießbrauch

ohne Nießbrauch

Steuerwert der Eigentumswohnung

500.000 Euro

500.000 Euro

. / . Wert des Nießbrauchs

176.256 Euro

 

Schenkung (netto)

323.744 Euro

 

. / . persönlicher Freibetrag

400.000 Euro

400.000 Euro

steuerpflichtiger Erwerb

0 Euro

100.000 Euro

     

fällige Schenkungsteuer 11 %

0 Euro

11.000 Euro

     
Quelle: 2016, StB Agnes Fischl.

Da Sohn Markus gegenüber seinem Vater ein persönlicher Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro zusteht, ist auf diese Übertragung mit Nießbrauch keine Schenkungsteuer fällig. Vater Schmidt dürfte sogar innerhalb der nächsten zehn Jahre einen weiteren Betrag in Höhe von 76.256 Euro schenkungssteuerfrei an seinen Sohn Markus zu übertragen. Hätte der Vater das Grundstück ohne Nießbrauchs-Vorbehalt an seinen Sohn übergeben, müsste dieser einen steuerlichen Erwerb in Höhe von 100.000 Euro mit einem Steuertarif von elf Prozent versteuern. Es gingen also 11.000 Euro an den Fiskus.

Je älter der Schenker, desto höher der Nießbrauchswert

Die tatsächliche oder fiktive Jahresmieteinnahme wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich an der amtlichen Sterbetabelle orientiert. "Je eher hier vom Alter her die richtigen Weichen gestellt werden, desto höher kommt die Berechnung der Lebenserwartung zum Tragen und desto günstiger werden die Steueraspekte", rät Steuerexpertin Fischl. Das ist bei hohen Immobilienwerten ein ganz entscheidender Faktor.

Ist der schenkende Immobilieneigentümer zum Beispiel männlich und 60 Jahre alt, liegt der Vervielfältiger bei 12,703. Bei einem Jahresmietertrag von 50.000 Euro setzt das Finanzamt 635.150 Euro als Nießbrauchswert an. Beim männlichen 50-jährigen sind es über den Faktor 14,863 sogar 743.150 Euro. Bei einem Immobilienwert von einer Million wären beide Übertragungen an ein Kind durch den Freibetrag steuerfrei. Würde die Schenkung aber erst im Alter von 70 Jahren ausgeführt, sähe es so aus: Bei einem dann gültigen Faktor 9,792 wäre der Nießbrauchswert nur noch 489.600 Euro und es müssten für 110.400 Euro Schenkungssteuer gezahlt werden.

Nießbrauch und das Pflichtteilsrecht

Im Rahmen der erbrechtlichen Pflichtteilsregelungen hat das Nießbrauchsrecht allerdings erhebliche Auswirkungen und kann – je nach Situation – auch zu ungewünschten Folgen führen.

Wer zum Beispiel einem seiner Kinder eine Immobilie schenkt, um dadurch den Pflichtteil anderer Kinder zu schmälern, kommt mit einem Nießbrauchs- oder auch Wohnrechtsvorbehalt nicht zum Ziel. Denn ein Pflichtteilsberechtigter hat zwar an einer verschenkten Immobilie keinen Anspruch mehr, wenn zwischen Erbfall und Schenkung mehr als zehn Jahre vergangen sind. "Dies gilt aber nicht, wenn sich der Schenker wesentliche Rechte wie eben den Nießbrauch vorbehalten hat. Die 10-Jahres-Frist läuft in diesem Fall erst gar nicht an", sagt Anton Steiner, Fachanwalt und Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht.

Wichtiges Gerichtsurteil: Ein Nießbrauchsrecht mindert auch grundsätzlich den Wert einer Immobilie. Dies hat dann auch Folgen für Erbfälle, denn der Pflichtteil fällt bei einem mit einem solchen Recht vererbten Grundstück geringer aus, da der objektive Verkehrswert des Nachlassgrundstücks durch das Nießbrauchsrecht drastisch gemindert wird (LG Kiel, Az. 12 O 82/17 vom 2. Februar 2018).

Lesen Sie auch: Erbengemeinschaft – Streit um die Immobilienverwertung

Steuersätze und Freibeträge bei Schenkungen und Erbschaften

Das deutsche Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht gruppiert Empfänger von Schenkungen und Erben - abhängig vom Verwandtschaftsgrad - jeweils in eine von drei Steuerklassen ein, für die unterschiedliche Freibeträge und Steuersätze gelten.

So haben beispielsweise Ehegatten und eingetragene Lebenspartner einen Freibetrag von einer halben Million Euro, Kinder von 400.000 Euro und Enkelkinder bis in alle weiteren Glieder immerhin noch 200.000 Euro, bevor die Finanzbehörde auf den Plan tritt. Erst nach Abzug der gesetzlichen Freibeträge und Verbindlichkeiten verlangt der Fiskus für die verbliebene Restsumme einer Erbschaft oder Schenkung dann Steuern.

Die Höhe der Steuer ist abhängig von der jeweiligen Erbschaftsteuerklasse. Vorteil: Die persönlichen Freibeträge gemäß Paragraf 16 ErbStG beginnen nach Ablauf einer Zehnjahresfrist wieder neu. Mit Schenkungen nach Plan lassen sich so beispielsweise die Freibeträge mehrmals nutzen.

So viel Steuern zahlen Sie bei Erbschaften und Schenkungen:

Zu versteuernder Wert bis EuroSteuerklasse I / Steuern in ProzentSteuerklasse II / Steuern in ProzentSteuerklasse III / Steuern in Prozent
75.00071530
300.000112030
600.000152530
6.000.000193030
13.000.000233550
26.000.000274050
Darüber304350
Stand: 1. Mai 2018; Quelle: Erbschaftssteuergesetz (ErbStG)

Der Steuersatz für Personen der Steuerklasse I liegt beispielsweise bei einem steuerpflichtigen Erwerb von bis zu 75.000 Euro bei 7 Prozent, Personen der Steuerklasse III haben hier 30 Prozent zu entrichten. Diese Werte steigen kontinuierlich mit dem Wert der Erbschaft an. Bei einer Erbschaft von mehr als 26.000.000 Euro bezahlen Steuerpflichtige der Klasse I dann 30 Prozent, solche der Klasse III 50 Prozent des steuerpflichtigen Erwerbes.

Wichtig dabei: Die jeweilige Steuerschuld entsteht immer am Tag der wirtschaftlichen Bereicherung. Bei Erbschaften ist das der Todestag des Erblassers, bei Schenkungen der Tag der Schenkung. Werden beispielsweise Aktien vererbt und fällt deren Kurs nach dem Todestag des Erblassers, so gilt trotzdem der Börsenkurs am Todestag.

Sinnvolle Nutzung der Freibeträge

Die einfachste Möglichkeit, beim Schenken den Zugriff des Finanzamts so gering wie möglich zu halten, ist, rechtzeitig damit zu beginnen. Denn Freibeträge dürfen alle zehn Jahre neu genutzt werden und gelten für jede Person extra. Familien, die rechtzeitig handeln, haben somit viele Möglichkeiten auch größere Vermögen ohne Zugriff des Finanzamtes auf die nachfolgenden Generationen oder an Ehepartner zu übertragen. Dabei ist zu beachten, dass Kindern persönliche Freibeträge jeweils von Mutter und Vater zustehen. Sie können also innerhalb von zehn Jahren von beiden Elternteilen jeweils Vermögen im Wert von 400.000 Euro steuerfrei erhalten. Hier gibt es ganz legale Wege, steueroptimiert den Fiskus auszubremsen.

Freibeträge bei Erb- und Schenkungsfällen:

Betroffene Personen

Steuer-klasse

Allgem. Freibetrag in Euro

Versorgungsfreibetrag in Euro *

Ehepartner

I

500.000

256.000

Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft

I

500.000

256.000

Kinder, Stief-, Adoptivkinder sowie Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind

I

400.000

10.300 bis 52.000**

Enkel, deren Eltern noch leben; Urenkel.

I

200.000

rr

Nur bei Erbschaft: Eltern und Großeltern

I

100.000

rr

Geschiedener Ehegatte, Geschwister, Neffe, Nichten, Schwieger-, Stiefeltern, Schwiegerkinder.

Nur bei Schenkung: Eltern / Großeltern

II

20.000

rr

Verlobte, Lebensgefährten sowie alle übrigen

III

20.000

rr
*Die Versorgungsfreibeträge gelten nicht bei Schenkungen. Sie gelten im Erbfall nur in voller Höhe, wenn der/die Hinbterbliebene keine weiteren Versorgungsbezüge, z. B. Witwen- oder Waisenrente, bekommt. Andernfalls wird der jeweilige Kapitalwert der Rente abgezogen.
**Die Höhe ist abhängig vom Alter der Kinder: bis 5 Jahre = 52.000 Euro, mehr als 5 bis 10 Jahre = 41.000 Euro, mehr als 10 bis 15 Jahre = 30.700 Euro, mehr als 15 bis 20 Jahre = 20.500 Euro, mehr als 20 bis 27 Jahre = 10.300 Euro.
Weitere sachliche Freibeträge: Für den Erwerb von Hausrat durch Personen der Steuerklasse I beträgt der sachliche Freibetrag 41.000 Euro und von anderen beweglichen körperlichen Gegenständen, die nicht als Hausrat gelten, 12.000 Euro. Der sachliche Freibetrag für Hausrat und andere bewegliche körperliche Gegenstände beträgt beim Erwerb durch Personen der Steuerklassen II und III jeweils 12.000 Euro.
Stand 1. Mai 2018; Quelle: Erbschaftssteuergesetz (ErbStG)

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Fritz Himmel
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nach dem Sprachstudium (Indologie/Anglistik) in München ging ich zuerst in die Filmbranche zu Warner Columbia und arbeitete anschließend viele Jahre als Werbeleiter in einem Fachbuchverlag in München.

Seit Gründung 1997 bin ich Mitglied bei Biallo & Team. Für das Finanzportal biallo.de bearbeite ich schwerpunktmäßig die Bereiche Telekommunikation, Altersvorsorge und Versicherungen sowie Erbrecht. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschien das Biallo-Buch „Das neue Pflichtteilsrecht“.

Darüber hinaus in dieser Zeit regelmäßige Veröffentlichungen zu Wirtschafts- und Verbraucherthemen in rund 20 Tageszeitungen, u.a. Welt am Sonntag, Münchner Merkur, Kölner Stadtanzeiger, Frankfurter Neue Presse, Westdeutsche Zeitung, Südkurier, Schwäbische Zeitung etc.

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Darüber hinaus in dieser Zeit regelmäßige Veröffentlichungen zu Wirtschafts- und Verbraucherthemen in rund 20 Tageszeitungen, u.a. Welt am Sonntag, Münchner Merkur, Kölner Stadtanzeiger, Frankfurter Neue Presse, Westdeutsche Zeitung, Südkurier, Schwäbische Zeitung etc.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de