Baufinanzierung
  • Niedrige Zinsen
  • Feste Laufzeiten
  • Tilgung von 0,5 bis 10 Prozent
  • Niedrige monatliche Kosten
Max Geißler
Max Geißler
Nie sind Sie billiger an Baugeld gekommen als heutzutage.

Baufinanzierung: So erfüllen Sie sich den Traum von den eigenen vier Wänden

  • Durch die hohen Summen und Laufzeiten ist bei der Baufinanzierung ein ausgiebiger Vergleich das A und O, denn nur so können Sie tausende von Euro sparen.
  • Sie sollten sich unter keinen Umständen nur auf die Aussagen von Beratern verlassen. Denn diese verkaufen in der Regel nur ein bestimmtes Produkt und sind nicht objektiv genug.
  • Unser Vergleichsrechner hilft Ihnen, die perfekte Baufinanzierung für den Traum der eigenen vier Wände zu finden.

Wie viel Baufinanzierung kann ich mir leisten?

Die anhaltende Niedrigzinspolitik ist für viele Menschen ein entscheidendes Argument für den Immobilienkauf. Doch nicht nur die Zinsen müssen stimmen – auch Sie als Käufer müssen richtig aufgestellt sein. Deshalb sollten Sie sich fragen: Wie viel Baufinanzierung kann ich mir leisten? Dabei sollten Sie folgende Faktoren berücksichtigen:

  • Kennen Sie Ihre Lebensplanung: Wenn Sie sich im Gespräch mit Ihrem Bankberater befinden, sollten Sie wissen, wie flexibel die Darlehensrückzahlung gestaltet werden soll. Stehen in Zukunft noch wichtige Dinge wie Nachwuchs, Beförderungen oder eine Auszeit an? All diese Punkte müssen eingeplant werden und dementsprechend flexibel muss die Darlehensrückzahlung gestaltet werden.
  • Denken Sie über mögliche weitere Geldzuflüsse nach: Ein Erbe, Boni, Weihnachtsgeld oder Schenkungen – all das kann Ihnen zu mehr Kapital verhelfen. Und genau diese glücklichen Situationen können für Sie auch von Vorteil sein, wenn Sie ein Sondertilgungsrecht in Ihrer Baufinanzierung haben.
  • Klopfen Sie ab, wie Sie abgesichert sind: Wenn Sie die Finanzierung alleine schultern oder diese vielleicht schon mit in die Ehe gebracht haben, ist es das A und O, dass Sie risikolebensversichert sind. Denn nur so stellen Sie sicher, dass die Familie im Todesfall nicht auch noch das Haus verliert.

Musterrechnung zur Baufinanzierung

Wenn es um die Frage geht, wie viel Baufinanzierung Sie sich leisten können, kommen Sie um’s Rechnen nicht herum. Für die Baufinanzierung gibt es die Faustregel, dass die monatlichen Raten nicht höher als 40 Prozent des Nettoeinkommens sein sollten. Die folgende Anleitung zeigt Ihnen, wie Sie die mögliche Monatsrate Ihrer Baufinanzierung berechnen.

  • Im ersten Schritt geht es darum, die Monatsrate zu berechnen, die Ihre Baufinanzierung haben darf. Hierbei gehen Sie folgendermaßen vor: Orientieren Sie sich an der aktuellen Kaltmiete pro Monat und addieren Sie mögliche Sparsummen im Monat. Von dieser Summe ziehen Sie dann die voraussichtlichen Bewirtschaftungskosten der Immobilie ab.
  • Beispielrechnung

    Aktuelle Nettokaltmiete: 1.000 Euro; monatliche Sparsumme: 400 Euro, voraussichtliche Bewirtschaftungskosten Ihrer Immobilie (100 Quadratmeter): 400 Euro (4 Euro pro Quadratmeter); mögliche monatliche Kreditrate: 1.000 Euro (1.400 Euro verfügbares Einkommen - 400 Euro Bewirtschaftungskosten) 

Wie viel Kapital kann ich hiermit bekommen?

Mit der obigen Berechnung haben Sie allerdings erst Ihre Ausgangsbasis. Es fehlt noch, wie hoch der Nettokreditbetrag sein darf. Wenn Sie wie im Beispielfall 1.000 Euro Miete ohne Nebenkosten zahlen, zusätzlich 400 Euro pro Monat für das Wohnen ausgeben können, und zum Beispiel bereits 50.000 Euro Eigenkapital haben, können Sie von einer Bank 699.000 Euro an Kredit bekommen. Rechnet man fünf Prozent Kaufnebenkosten wie eine Maklercourtage ab, die die Bank nicht mitfinanziert, ist von einem Nettokredit-Betrag von 649.000 Euro auszugehen.

Ihre persönliche Berechnung können Sie hier vornehmen: http://www.biallo.de/baufinanzierung-rechner

Mieten oder doch kaufen?

Gerade vor dem Hintergrund der aktuellen Niedrigzinslage ist diese Frage mehr als berechtigt: Sollen Sie wirklich mieten, wenn Sie für einen ähnlichen monatlichen Betrag auch kaufen könnten? Die klare Antwort: Nein. Denn selbst wenn die monatlichen Raten bei einer Baufinanzierung minimal höher sind als eine Miete – Sie sind am Ende der Laufzeit Ihrer Baufinanzierung Besitzer einer Immobilie und haben monatlich nicht umsonst gezahlt.

Beispiel: 1.000 Euro Miete im Monat - was wäre das in Finanzierungskosten?

Gesamtwert der Wohnung: 450.000 Euro; Zinsbindung: 10 Jahre; Eigenkapital: 10.000 Euro; monatliche Kosten für eine Finanzierung: 1.800 Euro.

  • Wenn Sie jetzt also die 1.000 Euro Miete mit 1.800 Euro monatlichen Raten vergleichen, wirkt das natürlich erst einmal teurer. Doch: Doch der zweite Blick zeigt: Als Käufer sind Sie nach 30 Jahren und 5 Monaten schuldenfrei und Sie besitzen dann eine Wohnung im Wert von 609.052 Euro.
  • Als Mieter dagegen wird Ihre monatliche Kaltmiete von 1.000 Euro durch eine jährliche Mietsteigerung von 1,5 Prozent auf 1.539,97 Euro ansteigen. Wenn Sie Ihr Eigenkapital und die Differenz zwischen den Mehrausgaben als Käufer und Ihrer Miete regelmäßig angelegt haben, sparen Sie durch die Finanzierung ein Vermögen von 252.178 Euro an.

Überzeugen Sie sich selbst: http://www.biallo.de/mieten-oder-kaufen

Die Hürden der Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung bekommen Sie nicht mit einem Fingerschnippen – dafür ist die Laufzeit in aller Regel viel zu lang und die Kreditsumme zu hoch. Es gibt aber Situationen, die Ihnen ganz klare Vorteile bringen und Ihnen für Ihre Baufinanzierung den Weg bereiten können.

Diese Punkte lassen Sie beim Finanzierungsgespräch punkten:

  • Eine feste Anstellung oder ein Beamtenstatus
  • Ihr Vorhaben, die Immobilie selbst zu nutzen
  • Ein hohes Festgehalt
  • Die Wahl einer Immobilie in einer guten Lage oder Immobilien in einem sehr guten Zustand
  • Eine sehr gute Bonität – sprich ein hoher Schufa-Score

Wenn Sie einige dieser Punkte mitbringen, haben Sie schon einmal gute Karten für Ihre Baufinanzierung. Bereiten Sie sich für Ihre Baufinanzierung von vornherein vor und sammeln Sie die entsprechenden Nachweise: Also den Arbeitsvertrag, Ihre Gehaltsnachweise, Ihren Schufa-Nachweis und bringen Sie das Exposee Ihres Wunschobjekts mit.

Doch auch wenn Sie nicht all diese Punkte erreichen, müssen Sie den Kampf um Ihre Baufinanzierung nicht ohne einen Versuch aufgeben. Mögliche Situationen und Lösungsansätze könnten sein:

  • Sie befinden sich noch in Probezeit. Dieses Problem lässt sich leicht durch einfaches Warten lösen. Doch wenn Ihnen dann ein gutes Angebot wegläuft, können Sie Ihren Arbeitgeber um ein Zwischengespräch bitten. Wenn er Ihnen auch vor Ablauf der Probezeit für eine weitere Zukunft grünes Licht gibt, wird er Ihnen vielleicht den Gefallen tun und die Probezeit verkürzen.
  • Sie sind selbstständig oder Freiberufler: Dann gehören Sie leider nicht zu den Lieblingskunden Ihrer Bank. Doch direkt aufgeben sollten Sie nicht. Auch wenn es die teurere Variante ist: Selbstständige haben häufig bessere Chancen, wenn Sie auf die günstigeren Direktbanken verzichten und den Weg zur Hausbank wählen. Doch auch online sollten Sie sich einen Überblick verschaffen. Nutzen sie unsere Postleitzahlen-Funktion im Kreditrechner! Außerdem ist es von Vorteil, wenn Sie mindestens 3 Jahre selbstständig sind. Halten Sie für diesen Zeitraum Ihre Bilanzen und Ihre Gewinn- und Verlustrechnung bereit. Hier zählt für die Banken der Gewinn vor Steuern. Hiervon wird ein Abschlag von bis zu 30 Prozent vorgenommen, der die Altersversorgung berücksichtigt. Den restlichen Teil wertet das Finanzinstitut als Nettoeinkommen, aus dem der Selbstständige die Finanzierung bestreiten kann. Allerdings bezieht es dabei auch die normalen Lebenshaltungskosten für die Familie, in Abhängigkeit von der Familiengröße, mit ein. Bei weniger als drei Jahren kommt unter Umständen noch eine Finanzierung über den Ehepartner in Frage. Auch lohnt es sich, ein gewisses Eigenkapital zu sparen. Denn bei einem Finanzierungsvolumen von bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes stehen die Chancen für den Kreditinteressenten besser, denn hier entfallen manchmal die strikten Kriterien.
  • Sie haben sehr hohe variable Gehaltsanteile: Die Kombination zwischen einem Fix- und einem variablen Gehalt kommt in verschiedensten Branchen und Berufsfeldern vor. Vorwiegend natürlich in sämtlichen Vertriebspositionen – sei es in Pharma-Unternehmen oder in der Automobilbranche. Wenn auch Sie über hohe variable Gehaltsanteile verfügen, muss das nicht das Aus für Ihre Baufinanzierung bedeuten. Stellen Sie eine Gehaltsübersicht über Ihre letzten drei Arbeitsjahre zusammen und zeigen Sie auf, wie hoch Ihr Durchschnittseinkommen war.
  • Immobilien in einem schlechten Zustand: Auch das sehen Banken ungern. Doch Sie können das ändern. Wenn Sie eine sehr renovierungsbedürftige Immobilie kaufen – und diese eigenhändig aufwerten möchten – gilt es die Bank von diesem Vorhaben zu überzeugen. Erstellen Sie ein kleines Renovierungskonzept über Kosten und Vorhaben und zeigen Sie der Bank auf, was Sie selbst aus dem Objekt machen möchten. So wird die Immobilie schnell wieder attraktiver.
  • Immobilien in schlechten Lagen: Wer in Berlin Mitte eine Wohnung kaufen möchte, zahlt heute bis zu 6.500 Euro pro Quadratmeter. Billiger wird es in weniger guten Lagen – doch diese mögen die Banken nicht. Hier hilft es, Prognosen für die günstigeren Stadtteile zu suchen. Kreuzberg ist heute eine fast genauso teure Lage wie Mitte – galt aber über Jahre als absoluter Problembezirk. Zeigen Sie der Bank also Perspektiven für die Lage auf, in die Sie mit Ihrer Baufinanzierung investieren möchten.
  • Schlechter Schufa-Score: Wenn Sie einen schlechten Schufa-Score haben, gilt es, dagegen an zu arbeiten. Kündigen Sie zum Beispiel Kreditkarten und Konten, die Sie nicht nutzen und besorgen Sie sich notfalls Sicherheiten über Familienangehörige. 

Baufinanzierung - Eigenkapital wirkt Wunder!

Sie haben es schon im Beispielfall bei der „Problemgruppe“ Selbstständige und Freiberufler gelesen: Eigenkapital wirkt Wunder! Wenn nur eine Teilsumme der Immobilie oder des Bauvorhabens über die Baufinanzierung läuft und ein weiterer Teil über das Eigenkapital gedeckt wird, stehen Sie vor den Banken besser da. Sprich: Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, desto besser wirkt sich das auf Ihre Kreditkosten aus. Denn das Risiko für die Bank ist geringer und somit erhalten Sie bessere Zinskonditionen. Ein Richtwert: Mindestens 20 Prozent Eigenkapital sind gut – je mehr, desto besser! Allerdings gibt es auch Finanzierungsmöglichkeiten ohne Eigenkapital. Diese können Sie in unserem Artikel „Vollfinanzierung: Ohne Startkapital ins Eigenheim" nachlesen.

Doch was zählt eigentlich zum Eigenkapital? Eigenkapital ist das Geld, das nicht von der Bank zur Verfügung gestellt wird, sondern aus dem eigenen Vermögen stammt. Darunter fallen Guthaben in Form von Festgeld, Tagesgeld oder Sparkonten bei Banken und Sparkassen. Aber auch Auszahlungen aus einer Lebensversicherung oder vorhandenes Bargeld können als Eigenkapital eingesetzt werden. Ihre Alternativen sind Darlehen Ihres Arbeitgebers, Kredite von Freunden oder Verwandten. Und hätten Sie es gewusst? Ein bereits erworbenes Baugrundstück zählt ebenfalls zum Eigenkapital – ebenso wie eigene Arbeitsleistungen beim Bau eines Eigenheims.

Baufinanzierung: Die wichtigsten Fragen und Antworten

Baufinanzierung – welche Zinsbindungsfrist ist zu empfehlen?
Bei dieser Frage gibt es eine Faustregel: Stehen die Bauzinsen bei Abschluss des Darlehens hoch und es ist ein sinkendes Zinsniveau zu erwarten, sind eher kurze Sollzinsbindungen von drei bis fünf Jahren zu empfehlen. Umgekehrt gilt: Sind die Zinsen für Baufinanzierungen aktuell niedrig, sollen aber wieder steigen, sind lange Zinsbindungen die erste Wahl.  Aktuell ist eine lange Zinsbindungsdauer für viele Bauherren die bessere Alternative. Gerade jetzt, wo die Zinsen für eine Baufinanzierung niedrig sind, lohnt sich eine lange Sollzinsbindung. Diese gibt Ihnen die Möglichkeit, sich für 20 oder 30 Jahre den günstigen Zinssatz von heute zu sichern und das Zinsänderungsrisiko zu minimieren.

Worin liegt der Unterschied zwischen einem klassischen Kredit und einer Baufinanzierung?
Die Begriffe Kredit und Baufinanzierung sind kein Synonym. Der Begriff Baufinanzierung beschreibt die gesamte Finanzierung eines Bauvorhabens, während sich der Begriff Kredit auf das eingeplante oder bereits eingebrachte Fremdkapital handelt, dass dem Kreditnehmer/Bauherren im Rahmen der Finanzierung zur Verfügung gestellt wird oder bereits zur Verfügung steht.

Baufinanzierung: Wie funktioniert die Tilgung?
Die monatliche Rate für die Baufinanzierung setzt sich aus den Zinsen und der Tilgung zusammen. Gerade aktuell wird eine höhere Tilgung als 1 Prozent der Kreditsumme empfohlen, weil die Zinsen so gering sind. Geld, das nicht für Zinsen aufgewendet werden muss, kann in die Rückzahlung fließen. Der große Vorteil: Man ist seine Schulden schneller wieder los und zahlt damit auch insgesamt weniger Zinsen.

Sind die Zinsen der Baufinanzierung festgeschrieben?
Wie lange die Zinsen festgeschrieben sind, hängt von dem Darlehen ab, über das Ihre Baufinanzierung läuft. In der Regel gibt es fest vereinbarte Zeiträume von 5 bis 30 Jahren Zinsbindung. Es gibt auch Immobiliendarlehen, die keiner Zinsbindung unterliegen. In solchen Fällen setzen die Banken auf eine variable Verzinsung, die in Abständen von drei oder sechs Monaten an die Marktkonditionen angepasst werden. Wegen des erhöhten Risikos ist diese Variante nur bei sehr kurzen Finanzierungszeiträumen, wie beispielsweise bei einer Zwischenfinanzierung, zu empfehlen.

Baufinanzierung: Welche Darlehensformen gibt es?
Es gibt verschiedene Darlehensformen, die die Baufinanzierung gestalten können:

  • Das Annuitätendarlehen: Der Klassiker unter den Finanzierungsprodukten, bei dem das Darlehen Monat für Monat getilgt wird, mit Zinsbindungen bis zu 30 Jahren.
  • Umschuldungsdarlehen; Anschlussfinanzierung: Die Anschlussfinanzierung kann zum Beispiel über das Forward-Darlehen vorgenommen werden. Hiermit können Sie sich bis zu 54 Monate im Voraus den Zinssatz von heute für Finanzierungen von morgen sichern.
  • Flex-Darlehen: Sehr günstige Zinsen mit 100 Prozent Sondertilgungsmöglichkeit.
  • Kombi-Darlehen: Hierbei handelt es sich um ein Annuitätendarlehen mit bis zu 50 Prozent variablem Anteil, für mehr Spielraum bei der Sondertilgung.
  • Volltilger-Darlehen: Bei dieser Finanzierungsvariante bewirkt der erhöhte Tilgungsanteil eine Darlehensrückzahlung bereits während der ersten Zinsbindungsperiode.
  • Familien-Hypothek: Das ist eine gesonderte Form für Familien mit Kindern. Sie erhalten einen Zinsabschlag von 0,05 Prozent auf den Darlehensbetrag und 10 Prozent Sondertilgungsmöglichkeit. Außerdem ist der Sollzins bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens garantiert.
  • Konstant-Darlehen: Ein Kredit mit garantierter Rate und garantiertem Zinssatz für die gesamte Darlehenslaufzeit.

Kann ich eine Baufinanzierung auch für Immobilien im Ausland bekommen?
Das können Sie. Allerdings ist die Abwicklung deutlich komplizierter, gerade wenn es sich um ein Ferienhaus außerhalb der EU handelt. Sie haben dann zum Beispiel mit Fremdwährungsrisiken zu tun. Gute Chancen haben allerdings Hauseigentümer, wenn das eigene Haus oder die Wohnung für die Immobilie im Ausland als Sicherheit eingesetzt wird. Dazu muss das Heim praktisch schuldenfrei sein. Es wird eine Hypothek auf das Haus oder Wohnung aufgenommen, mit dem Ziel die Auslandsimmobilie zu bezahlen.

Wie funktionieren Sondertilgungen?
Das Recht auf Sondertilgungen sollten Sie sich in jedem Fall einräumen. Hierbei können Sie zusätzlich verfügbar gewordenes Kapital – etwa aus einem Erbe, aus Boni oder der Lebensversicherung – einsetzen, um einen größeren Teil des Kredits zu tilgen.

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