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Samstag, 01.10.2016 19:12 Uhr
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Baufinanzierung

So erfüllen Sie sich den Traum von den eigenen vier Wänden

Durch die hohen Summen und Laufzeiten ist bei der Baufinanzierung ein ausgiebiger Vergleich
das A und O, denn nur so können Sie Tausende von Euro sparen.

Sie sollten sich unter keinen Umständen nur auf die Aussagen von Beratern verlassen. Denn diese verkaufen in der Regel nur ein bestimmtes Produkt und sind nicht objektiv genug.

Unser Vergleichsrechner hilft Ihnen, die perfekte Baufinanzierung für den Traum der eigenen vier Wände zu finden.

Banken & Versicherungen
Kreditbedarf:
Laufzeit:
Jahre
Anfangstilgung Volltilgung :
%
Beleihung:
Nur Angebote mit Direktkontakt
  Anbieter Details
Produktcheck 
Monatliche Rate
Sie sparen pro Jahr 
gebundener
Sollzins
effektiver
Jahreszins
 
1.
601,67 / Monat
2.040,00 / Jahr gespart 
1,11%
1,12%
2.
610,00 / Monat
1.940,04 / Jahr gespart 
1,16%
1,19%
3.
620,00 / Monat
1.820,04 / Jahr gespart 
1,22%
1,23%
4.
633,33 / Monat
1.660,08 / Jahr gespart 
1,30%
1,31%
5.
648,33 / Monat
1.480,08 / Jahr gespart 
1,39%
1,43%
6.
 
Kommentare
650,00 / Monat
1.460,04 / Jahr gespart 
1,40%
-0,20 % 
1,43%
-0,20 % 
7.
658,33 / Monat
1.360,08 / Jahr gespart 
1,45%
1,49%
8.
676,67 / Monat
1.140,00 / Jahr gespart 
1,56%
1,59%
9.
690,00 / Monat
980,04 / Jahr gespart 
1,64%
1,65%
10.
731,67 / Monat
480,00 / Jahr gespart 
1,89%
1,99%
Datenstand: 01.10.2016
Sämtliche Angaben ohne Gewähr
VV vermittelt auch
OO Online-Konditionen

Wie viel Baufinanzierung kann ich mir leisten?

Die anhaltende Niedrigzinspolitik ist für viele Menschen – zu Recht – ein Grund für den Immobilienkauf. Doch nicht nur die Zinsen müssen stimmen – auch Sie als Käufer müssen richtig aufgestellt sein. Deshalb sollten Sie sich aktiv fragen: Wie viel Baufinanzierung kann ich mir leisten? Bevor ich Ihnen eine Anleitung zeige, wie Sie das herausfinden, möchte ich Sie bitten, folgende Punkte bei sich abzufragen: 
 
✓ Kennen Sie Ihre Lebensplanung: Wenn Sie sich im Gespräch mit Ihrem Bankberater befinden, sollten Sie wissen, wie flexibel die Darlehensrückzahlung gestaltet werden soll. Stehen in Zukunft noch Dinge wie Nachwuchs, Beförderungen oder eine Auszeit an? All diese Punkte müssen eingeplant werden und dementsprechend flexibel muss die Darlehensrückzahlung gestaltet werden.
 
✓ Denken Sie über mögliche weitere Geldzuflüsse nach: Ein Erbe, Boni, Weihnachtsgeld oder Schenkungen – all das kann Ihnen zu mehr Kapital verhelfen. Und genau diese glücklichen Situationen können für Sie auch von Vorteil sein, wenn Sie ein Sondertilgungsrecht in Ihrer Baufinanzierung haben. 

✓ Klopfen Sie ab, wie Sie abgesichert sind: Wenn Sie die Finanzierung alleine schultern oder diese vielleicht schon mit in die Ehe gebracht haben, ist es das A und O, dass Sie risikolebensversichert sind. Denn nur so stellen Sie sicher, dass die Familie im Todesfall nicht auch noch das Haus verliert.
 

Musterrechnung zur Baufinanzierung

Wenn es um die Frage geht, wie viel Baufinanzierung Sie sich leisten können, kommen Sie um’s Rechnen nicht herum. Für die Baufinanzierung gibt es die Faustregel, dass die monatlichen Raten nicht höher als 40% des Nettoeinkommens sein sollten. Die folgende Anleitung zeigt Ihnen, wie Sie die mögliche Monatsrate Ihrer Baufinanzierung berechnen.

1. Schritt: Monatsrate berechnen: Im ersten Schritt geht es darum, die Monatsrate zu berechnen, die Ihre Baufinanzierung haben darf. Hierbei gehen Sie folgendermaßen vor: Orientieren Sie sich an der aktuellen Kaltmiete pro Monat und addieren Sie mögliche Sparsummen im Monat. Von dieser Summe ziehen Sie dann die voraussichtlichen Bewirtschaftungskosten der Immobilie ab.

Beispielrechnung: 
 
Aktuelle Nettokaltmiete 1.000 Euro
Monatliche Sparsumme 400 Euro
Voraussichtliche Bewirtschaftungskosten Ihrer 100qm Immobilie 400 Euro (4 Euro pro Quadratmeter)
Mögliche monatliche Kreditrate 1.000 Euro (1.400 Euro verfügbares Einkommen – 400 Euro Bewirtschaftstungskosten)

   
Wie viel Kapital kann ich hiermit bekommen?

Mit der obigen Berechnung haben Sie allerdings erst Ihre Ausgangsbasis. Es fehlt noch, wie der Nettokreditbetrag sein darf. Wenn Sie wie im Beispielfall 1.000 Euro Miete ohne Nebenkosten zahlen, zusätzlich 400 Euro pro Monat für´s Wohnen ausgeben können, und zum Beispiel bereits 50.000 Euro Eigenkapital haben, können Sie von einer Bank 699.000 Euro an Kredit bekommen. Rechnet man fünf Prozent Kaufnebenkosten wie eine Maklercourtage ab, die die Bank nicht mitfinanziert, ist von einem Nettokredit-Betrag von 649.000 Euro auszugehen.

Ihre persönliche Berechnung können Sie hier mit unserem Baufinanzierungs-Rechner vornehmen.


Weiter mieten oder doch kaufen?

Gerade vor dem Hintergrund der aktuellen Niedrigzinslage ist diese Frage mehr als berechtigt: Sollen Sie wirklich mieten, wenn Sie für einen ähnlichen monatlichen Betrag auch kaufen könnten?
Die klare Antwort: Nein. Denn selbst wenn die monatlichen Raten bei einer Baufinanzierung minimal höher sind als eine Miete – Sie sind am Ende der Laufzeit Ihrer Baufinanzierung Besitzer einer Immobilie und haben monatlich nicht umsonst gezahlt.

Beispiel: 1.000 Euro Miete im Monat – was wäre das in Finanzierungskosten?
 
Gesamtwert der Wohnung 450.000 Euro
Zinsbindung; 10 Jahre
Eigenkapital 10.000 Euro
Monatliche Kosten für eine Finanzierung 1.800 Euro

• Wenn Sie jetzt also die 1.000 Euro Miete mit 1.800 Euro monatliche Raten vergleichen, wirkt das natürlich erst einmal teurer. Doch: Doch der zweite Blick zeigt: Als Käufer sind Sie nach 30 Jahren und 5 Monaten schuldenfrei und Sie besitzen dann eine Wohnung im Wert von 609.052 €.
 
• Als Mieter dagegen wird Ihre monatliche Kaltmiete von 1.000 € durch eine jährliche Mietsteigerung von 1,5% auf 1.539,97 € ansteigen. Wenn Sie Ihr Eigenkapital und die Differenz zwischen den Mehrausgaben als Käufer und Ihrer Miete regelmäßig angelegt haben, sparen Sie durch die Finanzierung ein Vermögen von 252.178 € an.

 

Die Hürden der Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung bekommen Sie nicht mit einem Fingerschnippen – dafür ist die Laufzeit in aller Regel viel zu lang und die Kreditsumme zu hoch. Es gibt aber Situationen, die Ihnen ganz klare Vorteile bringen und Ihnen für Ihre Baufinanzierung den Weg bereiten können.

Diese Punkte lassen Sie beim Finanzierungsgespräch punkten:

  Eine feste Anstellung oder ein Beamtenstatus
  Ihr Vorhaben, die Immobilie selbst zu nutzen
  Ein hohes Festgehalt
  Die Wahl einer Immobilie in einer guten Lage oder Immobilien in einem sehr guten
     Zustand
  Eine sehr gute Bonität – sprich ein hoher Schufa-Score

 
Wenn Sie einige dieser Punkte mitbringen, haben Sie schon einmal gute Karten für Ihre Baufinanzierung. Bereiten Sie sich für Ihre Baufinanzierung von vornherein vor und sammeln Sie die entsprechenden Nachweise: Also den Arbeitsvertrag, Ihre Gehaltsnachweise, Ihren Schufa-Nachweis und bringen Sie das Exposee Ihres Wunschobjekts mit.

Doch auch, wenn Sie nicht all diese Punkte erreichen, müssen Sie den Kampf um Ihre Baufinanzierung nicht ohne einen Versuch aufgeben. Mögliche Situationen und Lösungsansätze könnten sein:
  • Sie befinden sich noch in Probezeit. – Dieses Problem lässt sich leicht durch einfaches Warten lösen. Doch wenn Ihnen dann ein gutes Angebot wegläuft, können Sie Ihren Arbeitgeber um ein Zwischengespräch bitten. Wenn er Ihnen auch vor Ablauf der Probezeit für eine weitere Zukunft grünes Licht gibt, wird er Ihnen vielleicht den Gefallen tun und
     
  • Sie sind selbstständig oder Freiberufler: Dann gehören Sie leider nicht zu den Lieblingskunden Ihrer Bank. Doch direkt aufgeben, sollten Sie nicht. Auch wenn es die teurere Variante ist: Selbstständige haben häufig bessere Chancen, wenn Sie auf die günstigeren Direktbanken verzichten und den Weg zur Hausbank wählen. Doch auch online sollten Sie sich einen Überblick verschaffen. Nutzen sie unsere Postleitzahlen-Funktion im Kreditrechner! Außerdem ist es von Vorteil, wenn Sie mindestens 3 Jahre selbstständig sind. Halten Sie für diesen Zeitraum Ihre Bilanzen und Ihre Gewinn- und Verlustrechnung bereit. Hier zählt für die Banken der Gewinn vor Steuern. Hiervon wird ein Abschlag von bis zu 30 Prozent vorgenommen, der die Altersversorgung berücksichtigt. Den restlichen Teil wertet das Finanzinstitut als Nettoeinkommen, aus dem der Selbständige die Finanzierung bestreiten kann. Allerdings bezieht es dabei auch die normalen Lebenshaltungskosten für die Familie, in Abhängigkeit von der Familiengröße, mit ein. Bei weniger als drei Jahren kommt unter Umständen noch eine Finanzierung über den Ehepartner in Frage. Auch lohnt es sich, ein gewisses Eigenkapital zu sparen. Denn bei einem Finanzierungsvolumen von bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes stehen die Chancen für den Kreditinteressenten besser, denn hier entfallen manchmal die strikten Kriterien.
     
  • Sie haben sehr hohe variable Gehaltsanteile: Die Kombination zwischen einem Fix- und einem variablen Gehalt kommt in verschiedensten Branchen und Berufsfeldern vor. Vorwiegend natürlich in sämtlichen Vertriebspositionen – sei es in Pharma-Unternehmen oder in der Automobilbranche. Wenn auch Sie über hohe variable Gehaltsanteile verfügen, muss das nicht das Aus für Ihre Baufinanzierung bedeuten. Stellen Sie eine Gehaltsübersicht über Ihre letzten drei Arbeitsjahre zusammen und zeigen Sie auf, wie hoch Ihr Durchschnittseinkommen war.
     
  • Immobilien in einem schlechten Zustand: Auch das sehen Banken ungern. Doch Sie können das ändern. Wenn Sie eine sehr renovierungsbedürftige Immobilie kaufen – und diese eigenhändig aufwerten möchten – gilt es die Bank von diesem Vorhaben zu überzeugen. Erstellen Sie ein kleines Renovierungskonzept über Kosten und Vorhaben und zeigen Sie der Bank auf, was Sie selbst aus dem Objekt machen möchten. So wird die Immobilie schnell wieder attraktiver.
     
  • Immobilien in schlechten Lagen: Wer in Berlin Mitte eine Wohnung kaufen möchte, zahlt heute bis zu 6.500 Euro pro Quadratmeter. Billiger wird es in weniger guten Lagen – doch diese mögen die Banken nicht. Hier hilft es, Prognosen für die günstigeren Stadtteile zu suchen. Kreuzberg ist heute eine fast genauso teure Lage wie Mitte – galt aber über Jahre als absoluter Problembezirk. Zeigen Sie der Bank also Perspektiven für die Lage auf, in die Sie mit Ihrer Baufinanzierung investieren möchten.
     
  • Schlechter Schufa-Score: Wenn Sie einen schlechten Schufa-Score haben, gilt es, dagegen an zu arbeiten. Kündigen Sie zum Beispiel Kreditkarten und Konten, die Sie nicht nutzen und besorgen Sie sich notfalls Sicherheiten über Familienangehörige.

Baufinanzierung – Nebenkosten nicht vergessen

Ein häufiger Fehler von Neulingen im Bereich Baufinanzierung: Die Nebenkosten werden vergessen! Damit Ihnen das nicht passiert, sollten Sie sich die folgende Liste schnappen und die folgenden Punkte bei Ihrem Finanzierungsvorhaben in Erfahrung bringen und miteinkalkulieren.

Übersicht der Nebenkosten
  • Vermittlungs- und Bearbeitungsgebühren
  • Notargebühren
  • Grunderwerbssteuer
  • Eintragung ins Grundbuch
  • Bereitstellungszinsen
  • Teilauszahlungszuschlag
  • Schätzkosten
  • Kontoführungsgebühren
  • Sondertilgungsgebühren
  • Vorfälligkeitsentschädigung

Baufinanzierung – Eigenkapital wirkt Wunder!

Sie haben es schon im Beispielfall bei der „Problemgruppe“ Selbstständige und Freiberufler gelesen: Eigenkapital wirkt Wunder! Wenn nur eine Teilsumme der Immobilie oder des Bauvorhabens über die Baufinanzierung läuft und ein weiterer Teil über das Eigenkapital gedeckt wird, stehen Sie vor den Banken besser da. Sprich: Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, desto besser wirkt sich das auf Ihre Kreditkosten aus. Denn das Risiko für die Bank ist geringer und somit erhalten Sie bessere Zinskonditionen. Ein Richtwert: Mindestens 20% Eigenkapital sind gut – je mehr, desto besser! Allerdings gibt es auch Finanzierungsmöglichkeiten ohne Eigenkapital. Diese können Sie in unserem Artikel „Vollfinanzierung Ohne Startkapital ins Eigenheim“ nachlesen.

Eigenkapital ist das Geld, das nicht von der Bank zur Verfügung gestellt wird, sondern aus dem eigenen Vermögen stammt. Darunter fallen Guthaben in Form von Festgeld, Tagesgeld oder Sparkonten bei Banken und Sparkassen. Aber auch Auszahlungen aus einer Lebensversicherung oder vorhandenes Bargeld können als Eigenkapital eingesetzt werden. Ihre Alternativen sind Darlehen Ihres Arbeitgebers, Kredite von Freunden oder Verwandten. Und hätten Sie es gewusst? Ein bereits erworbenes Baugrundstück zählt ebenfalls zum Eigenkapital – ebenso wie eigene Arbeitsleistungen beim Bau eines Eigenheims.

Baufinanzierung: Die wichtigsten Fragen und Antworten

Baufinanzierung – welche Zinsbindungsfrist ist zu empfehlen?

Bei dieser Frage gibt es eine Faustregel: Stehen die Bauzinsen bei Abschluss des Darlehens hoch und es ist ein sinkendes Zinsniveau zu erwarten, sind eher kurze Sollzinsbindungen von 3 bis 5 Jahren zu empfehlen. Umgekehrt gilt: Sind die Zinsen für Baufinanzierungen aktuell niedrig, sollen aber wieder steigen, sind lange Zinsbindungen die erste Wahl. Aktuell ist eine lange Zinsbindungsdauer für viele Bauherren die bessere Alternative. Gerade jetzt, wo die Zinsen für eine Baufinanzierung niedrig sind, lohnt sich eine lange Sollzinsbindung. Diese gibt Ihnen die Möglichkeit, sich für 20 oder 30 Jahre den günstigen Zinssatz von heute zu sichern und das Zinsänderungsrisiko zu minimieren.
 

Worin liegt der Unterschied zwischen einem klassischen Kredit und einer Baufinanzierung?

Die Begriffe Kredit und Baufinanzierung sind kein Synonym. Der Begriff Baufinanzierung beschreibt die gesamte Finanzierung eines Bauvorhabens, während sich der Begriff Kredit auf das eingeplante oder bereits eingebrachte Fremdkapital handelt, dass dem Kreditnehmer/Bauherren im Rahmen der Finanzierung zur Verfügung gestellt wird oder bereits zur Verfügung steht.
 

Baufinanzierung: Wie funktioniert die Tilgung?

Die monatliche Rate für die Baufinanzierung setzt sich aus den Zinsen und der Tilgung zusammen. Gerade aktuell wird eine höhere Tilgung als 1% der Kreditsumme empfohlen, weil die Zinsen so gering sind. Geld, das nicht für Zinsen aufgewendet werden muss, kann in die Rückzahlung fließen. Der große Vorteil: Man ist seine Schulden schneller wieder los und zahlt damit auch insgesamt weniger Zinsen.
 

Sind die Zinsen der Baufinanzierung festgeschrieben?

Wie lange die Zinsen festgeschrieben sind, hängt von dem Darlehen ab, über das Ihre Baufinanzierung läuft. In der Regel gibt es fest vereinbarte Zeiträume von 5 bis 30 Jahren Zinsbindung. Es gibt auch Immobiliendarlehen, die keiner Zinsbindung unterliegen. In solchen Fällen setzen die Banken auf eine variable Verzinsung, die in Abständen von drei oder sechs Monaten an die Marktkonditionen angepasst werden. Wegen des erhöhten Risikos ist diese Variante nur bei sehr kurzen Finanzierungszeiträumen, wie beispielsweise bei einer Zwischenfinanzierung, zu empfehlen.
 

Baufinanzierung: Welche Darlehensformen gibt es?

Es gibt verschiedene Darlehensformen, die die Baufinanzierung gestalten können:
  • Das Annuitätendarlehen: Der Klassiker unter den Finanzierungsprodukten, bei dem das Darlehen Monat für Monat getilgt wird, mit Zinsbindungen bis zu 30 Jahren.
     
  • Umschuldungsdarlehen; Anschlussfinanzierung: Die Anschlussfinanzierung kann zum Beispiel über das Forward-Darlehen vorgenommen werden. Hiermit können Sie sich bis zu 54 Monate im Voraus den Zinssatz von heute für Finanzierungen von morgen sichern.
     
  • Flex-Darlehen: Sehr günstige Zinsen mit 100% Sondertilgungsmöglichkeit.
     
  • Kombi-Darlehen: Hierbei handelt es sich um ein Annuitätendarlehen mit bis zu 50% variablem Anteil, für mehr Spielraum bei der Sondertilgung.
     
  • Volltilger-Darlehen: Bei dieser Finanzierungsvariante bewirkt der erhöhte Tilgungsanteil eine Darlehensrückzahlung bereits während der ersten Zinsbindungsperiode.
     
  • Familien-Hypothek: Das ist eine gesonderte Form für Familien mit Kindern. Sie erhalten einen Zinsabschlag von 0,05% auf den Darlehensbetrag und 10% Sondertilgungsmöglichkeit. Außerdem ist der Sollzins bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens garantiert.
     
  • Konstant-Darlehen: Ein Kredit mit garantierter Rate und garantiertem Zinssatz für die gesamte Darlehenslaufzeit.

Kann ich eine Baufinanzierung auch für Immobilien im Ausland bekommen?

Das können Sie. Allerdings ist die Abwicklung deutlich komplizierter, gerade wenn es sich um ein Ferienhaus außerhalb der EU handelt. Sie haben dann zum Beispiel mit Fremdwährungsrisiken zu tun. Gute Chancen haben allerdings Hauseigentümer, wenn das eigene Haus oder die Wohnung für die Immobilie im Ausland als Sicherheit eingesetzt wird. Dazu muss das Heim praktisch schuldenfrei sein. Es wird eine Hypothek auf das Haus oder Wohnung aufgenommen, mit dem Ziel die Auslandsimmobilie zu bezahlen.
 

Wie funktionieren Sondertilgungen?

Das Recht auf Sondertilgungen sollten Sie sich in jedem Fall einräumen. Hierbei können Sie zusätzlich verfügbar gewordenes Kapital – etwa aus einem Erbe, aus Boni oder der Lebensversicherung – einsetzen, um einen größeren Teil des Kredits zu tilgen.
Sondertilgung bei Baufinanzierung Entschuldungsturbo im Zinstief

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Mit außerplanmäßigen Kreditzahlungen senken Immobilienkäufer schneller Ihre Schulden. Bei Niedrigzinsen sind Sondertilgungen eine sehr rentable Anlageform.
Fehlerhafter Kreditvertrag Widerruf bei Baufinanzierung weiter möglich

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Der Gesetzgeber hat Einsprüche gegen fehlerhafte Immobilienfinanzierungen eingeschränkt. Der Widerspruchsjoker ist aber nicht erloschen.
Baufinanzierung nach dem Brexit Zinsschutz durch Forward-Darlehen

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Die Kreditzinsen sind im Keller, Änderungen nicht in Sicht. Doch niemand weiß, wie lange das so bleibt. Clevere Bauherren zurren ihre Baufinanzierung besser fest.
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