Zwischenfinanzierung: Hilfe bei zeitlich begrenzter Finanzierungslücke

Immobilienfinanzierung Zwischenfinanzierung: Hilfe bei zeitlich begrenzter Finanzierungslücke

von Eike Schulze
02.04.2019
Auf einen Blick
  • Der Begriff Zwischenfinanzierung ist nicht geschützt – teilweise werden auch Vorfinanzierungen so bezeichnet.

  • Zum Überbrücken von Kapitalengpässen bieten sich Zwischenfinanzierungen an. Hierbei wird der Vertrag endfällig und vollständig getilgt.

  • Wenn im Alter eine Wohnung gekauft und dafür ein Haus verkauft wird, entsteht eine zeitliche Lücke, die mit einer Zwischenfinanzierung gut geschlossen werden kann.

  • Bausparkassen bieten ebenfalls Zwischenfinanzierungen an. Dabei handelt es sich aber nicht selten um Vorfinanzierungen, da der eigentliche Darlehensvertrag noch weiter läuft.
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Das Wort "Zwischenfinanzierung" ist kein feststehender Begriff: Manchmal findet sich auch die Bezeichnung "Überbrückungskredit" für den gleichen Sachverhalt. Und Bausparkassen verwenden den Terminus Zwischenfinanzierung ebenfalls für Vorfinanzierungen. Letztendlich geht es darum, eine gewisse Zeitspanne zu überbrücken, weil entweder ein Kredit noch nicht zur Verfügung steht oder auf Eigenkapital gewartet werden muss. Um dieses Problem zu lösen, bieten Banken meist auch Zwischenfinanzierungen an.

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Abgrenzung Zwischenfinanzierung - Vorfinanzierung

Bei Bausparkassen wird für die Zwischenfinanzierung manchmal auch der Begriff "Vorfinanzierung" gewählt. Beide haben aber unterschiedliche Ansätze: Bei der Vorfinanzierung wird die Bausparsumme bis zur Auszahlung vorfinanziert, bei der Zwischenfinanzierung die Finanzierung vollständig getilgt. Ein anderer Begriff für die Vorfinanzierung ist das "Bankvorschaltdarlehen".

Dieses Begriffswirrwarr ist ein Dilemma. So bezeichnen die meisten Bausparkassen die eigentliche Vorfinanzierung auch als Zwischenfinanzierung. Genau genommen stehen bei der Zwischenfinanzierung die Anschlussfinanzierung und der eigentliche Tilgungsablauf für den gesamten Finanzierungsbedarf über die volle Laufzeit genau fest. Da aber Bauspardarlehen meist nur einen Teil des Finanzierungsbedarfes abdecken, handelt es sich hierbei begrifflich eigentlich nur um eine Zwischenfinanzierung beim Bausparen und nicht der Gesamtfinanzierung.

Meistens sieht es dann beim Bausparen so aus: Die Mindestansparsumme für den Bausparvertrag wurde noch nicht erreicht und die Vorfinanzierung sichert so den Immobilienerwerb oder das Bauvorhaben. Eine Vorfinanzierung kann dadurch die Finanzierung deutlich – je nach Laufzeit – verteuern. Bei der echten Zwischenfinanzierung wurde das Mindestsparguthaben erreicht, die Bausparsumme ist aber noch in der Warteschleife zur Auszahlung.

  • Hinweis: Beide Varianten – die Vorfinanzierung und die Zwischenfinanzierung – werden in diesem Artikel besprochen.

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Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?

Die Besonderheit der Zwischenfinanzierung liegt in zwei Aspekten:

  • Es fällt nur eine Zinszahlung an, keine Tilgungsleistung während der Finanzierungsphase.

  • Tilgung auf einen Schlag (bis) zum Ende der Laufzeit.

Eine Zwischenfinanzierung kann in der Regel für maximal 24 Monate abgeschlossen werden. Zum Laufzeitende wird das Darlehen dann vollständig abgelöst. Eine andere Variante lässt eine variable Rückzahlung zu. Das heißt: Auch während der Laufzeit besteht die Möglichkeit einer vollständigen Tilgung der Kreditsumme. Eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Ablösung der Vorfinanzierung fällt in jedem Fall nicht an.

Bei der Zwischenfinanzierung muss der Kapitalbedarf genau ermittelt werden. Hier gilt es als erstes, den Kaufpreis der Immobilie anzusetzen. Davon leiten sich dann auch die Kaufnebenkosten ab. Die Frage ist dann, ob und wie viel Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird. Dies ist entscheidend, um die Darlehenshöhe zu ermitteln.

Einsatzmöglichkeiten einer Zwischenfinanzierung

1. Noch nicht zuteilungsreifer Bausparvertrag

Der Klassiker der Zwischenfinanzierung ist ein noch nicht zuteilungsreifer Bausparvertrag. Man möchte gerne seinen Immobilienwunsch umsetzen, aber der Bausparvertrag steht für die Finanzierung noch nicht zur Verfügung. Zwar sind alle Bedingungen wie das Mindestsparguthaben erfüllt, doch die Zuteilung und damit die Auszahlung der Bausparsumme stehen noch an.

In diesem Fall lohnt sich dann eine Zwischenfinanzierung, denn diese überbrückt den Zeitraum bis zur Auszahlung der Bausparsumme. Wird sie ausgezahlt, findet gleichzeitig durch Überweisung des Betrages eine vollständige Tilgung der Zwischenfinanzierung statt. Das eigentliche Bauspardarlehen läuft dann entsprechend der Vertragsbedingungen bis zum Ende weiter.

2. Die Auszahlung der kapitalbildenden Lebensversicherung ist bald fällig

Bis zum Jahr 2005 war es durchaus üblich, eine kapitalbildende Lebensversicherung zur Altersversorgung oder zur Baufinanzierung abzuschließen. Mit dem Fall des Steuerprivilegs wurden kapitalbildende Lebensversicherungen zum Ladenhüter. Dennoch sind heute noch viele Lebensversicherungen im Umlauf, die früher abgeschlossen wurden.

Ist hier eine ordentliche Summe angespart – dies lässt sich über die jährliche Meldung zum Vertrag feststellen –, bietet sich die Police als Sicherheit zum Kauf an. Vorteil: Der Vertrag verfügt über eine abschätzbare Ablaufleistung, die dann zur endfälligen Finanzierung des Immobilienwunsches eingesetzt werden kann.

Möchte man nicht auf die Ablaufleistung warten und schon früher ein Haus oder eine Wohnung kaufen, so muss der Zeitraum bis zur Auszahlung der Ablaufsumme überbrückt werden. Hierfür eignet sich die Zwischenfinanzierung. Die Höhe der Zwischenfinanzierung entspricht normalerweise der Ablaufleistung des Vertrags, kann aber auch geringer ausfallen.

3. Immobilienkauf: Wenn die alte Immobilie die neue finanziert

Ein anderer Klassiker der Zwischenfinanzierung ist der Kauf einer neuen Immobilie mit dem Verkauf einer bisherigen Immobilie. Dies ist oft der Fall, wenn sich ein Rentner-Ehepaar entscheidet, sich zu "verkleinern". Das heißt: Das große Haus wird nicht mehr benötigt und man entscheidet sich für den Kauf einer passenderen kleineren Wohnung.

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Das Problem dabei: Dies geschieht meist zeitversetzt. Zunächst wird die neue Immobilie erworben und dann die alte später verkauft. Aus dem Verkaufserlös wird dann das Darlehen getilgt. Eine Bedingung zur Vergabe der Zwischenfinanzierung ist normalerweise auch die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch der Altimmobilie. Dies dient der Sicherheit für die Finanzierung der Neuimmobilie. Allerdings sollte die Immobilie auch nahezu lastenfrei sein und der Verkehrswert über den Kosten der neuen Immobilie liegen, sofern kein weiteres Kapital eingebracht wird.

  • Biallo-Tipp: Ist die Altimmobilie noch nicht abbezahlt, müssen Sie zunächst klären, ob eine Zwischenfinanzierung trotzdem möglich ist.

In diesen Fällen kann beim Immobilienkauf ebenfalls eine Zwischenfinanzierung notwendig werden:

  • Das Wertpapierdepot weist zurzeit noch nicht den Betrag auf, der für eine Finanzierung notwendig ist. Der Immobilienkäufer möchte erst noch bis zu 24 Monaten warten, um mehr Eigenkapital zu erwirtschaften.

  • Alle anderen Formen von derzeit gebundenem Kapital, die erst später zur Verfügung stehen.

  • Allgemein bei Zwischenfinanzierungen als Teilfinanzierung, bei der durch Kapitalzuflüsse die Restschuld zum Laufzeitende des ersten Darlehens deutlich abgesenkt wird.

  • Verzögerung bei der Auszahlung von Erbschaften.

  • Schenkungen, die erst ab einem bestimmten Zeitpunkt zur Verfügung stehen.

  • Abfindungen, die erst nach Ausscheiden aus dem Unternehmen gezahlt werden.

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Das richtige Angebot für den Zweck finden

Die Zwischenfinanzierung wird meist auf einen Schlag zum Ende der Finanzierung getilgt. Die Zinszahlungen werden hingegen laufend bedient. Es gibt jedoch auch Abwandlungen – beispielsweise, dass auch größere Tilgungen bis zum Ende der Finanzierung vorgenommen werden können. Weiterhin gibt es Angebote mit einer festen Laufzeit von einem oder zwei Jahren oder variabel rückzahlbare Kredite.

Auch können bei einigen Anbietern die Zinszahlungen mitfinanziert werden. Dies ist sinnvoll, falls die Einkünfte zu gering sind, zum Beispiel bei Rentenbeziehern, um die Zinslast zu decken. In jedem Fall sind Zwischenfinanzierungen etwas teurer als langlaufende Darlehen. Der Arbeitsaufwand entspricht diesen, der Zeitraum ist aber deutlich kürzer. Diese bankinternen Kosten werden dann auf die kürzere Laufzeit umgelegt.

  • Biallo-Tipp: Variabel rückzahlbare Zwischenfinanzierungen eignen sich beispielsweise, falls aus einem Immobilienverkauf das Darlehen getilgt werden soll, um schneller schuldenfrei zu sein. Dies ist besonders bei schnellverkäuflichen Häusern oder Wohnungen von Vorteil, denn damit können die Finanzierungskosten schnell gesenkt werden. Aber auch in diesem Fall sollten die unterschiedlichen Varianten durchgerechnet werden.

Der Vorteil der Zwischenfinanzierung ist der einfache und schnelle Ablauf bis zur Bewilligung. Der Grund: Eine finanzielle Sicherheit für das Darlehen ist immer vorhanden.

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Alternativen zur Zwischenfinanzierung

Beim Bausparen gibt es meist die Alternative, dass die Bausparsumme reduziert werden kann und so der Vertrag schneller zuteilungsreif wird. Dies ist aber nur dann sinnvoll, wenn auf anderem Wege – durch Eigenkapital oder ein Darlehen – der dann fehlende Finanzierungsbedarf gesichert ist.

Manche Tarife sehen auch eine Neuberechnung der Bewertungszahl vor. Dies verzögert die Auszahlung oder es gibt eine Sperrfrist für die Auszahlung. Auch die Teilung auf zwei Verträge ist eine Option. So wird ein Bausparvertrag dann schneller fällig, während der andere noch fleißig weiter bespart werden muss.

Ebenfalls ist eine Kündigung des Bausparvertrages denkbar und bietet sich an, wenn das Geld innerhalb von sechs Monaten gebraucht wird. Sind die Zinsen dann für herkömmliche Annuitätendarlehen auf gleichem Niveau wie das Bauspardarlehen oder gar noch günstiger, so kann dies die richtige Entscheidung sein.

  • Biallo-Tipp: Bausparen ist eine Finanzierungswelt für sich. Haben Sie einen Bausparvertrag, sollten Sie alle Varianten der Alternativen durchrechnen und das Ergebnis den Finanzierungskosten der Zwischenfinanzierung gegenüberstellen. Denn hier gibt es doch einige Besonderheiten, die manche Alternative empfehlenswert machen, andere wiederum nicht. Es hängt stark von der Ausgestaltung des Vertrages ab.

Bei Lebensversicherungen gibt es noch die Option des sogenannten Policendarlehens: Man beleiht sich in diesem Fall quasi selbst. Der Rückkaufswert ist das Maß der Dinge. Bei einer klassischen kapitalbildenden Lebensversicherung kann der Kunde 100 Prozent der Summe erhalten, bei einer fondsgebundenen Lebensversicherung meist 60 Prozent des Rückkaufswertes der Police.

Der Haken: Die Verzinsung des Policendarlehens liegt höher als die Verzinsung auf das Guthaben. Deshalb lohnt sich diese Variante auch nur bei relativ kurz laufenden Finanzierungen. Als Alternative für eine Zwischenfinanzierung von maximal zwei Jahren kommt ein Policendarlehen somit infrage. Der Vorteil: Auch der Bearbeitungszeitraum ist kurz.

Fazit

Eine Zwischenfinanzierung bietet sich immer dann an, wenn kurzfristig das Kapital für einen Immobilienerwerb nicht ausreicht und ein Darlehen zur Überbrückung der Finanzierung gebraucht wird. Die Vorteile sind die verhältnismäßig schnelle Bearbeitung und die relativ günstigen Konditionen der Zwischenfinanzierung. Zumal die Bauzinsen nach wie vor sehr günstig sind.

Ein Risiko besteht, wenn sich die Kapitalzuflüsse verzögern und so eine schnelle Tilgung nicht möglich ist. Auch sollte sichergestellt sein, dass die Kapitalzuflüsse dann die Darlehenshöhe abdecken. Bausparkassen sind mit ihren Vor- und Zwischenfinanzierungen ein eigener Fall und in einzelnen Fällen auch richtig teuer. Hier muss genau gerechnet werden, welche Alternativen zur Zwischenfinanzierung möglich sind und ob die Zwischenfinanzierung dann die beste Wahl ist.

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Eike Schulze

entstammt aus einer Familie von Zigarrendrehern, Strandräubern und Baumeistern und entschloss sich entgegen der Familientradition Geographie und BWL bis zum guten Ende zu studieren. Nach Zwischenstation als Vertriebsspezialist und Trainer eines Versicherungsunternehmens entdeckte er seine Leidenschaft für Wirtschaftsjournalismus. Seit 20 Jahren gibt es von ihm etwas zu lesen, zunächst nur in Zeitschriften und zwischen Buchdeckeln und seit gut 10 Jahren auch im Netz. Seine Arbeitsschwerpunkte sind Immobilien, Versicherungen und Geldanlage.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de