21 Tipps für Ihre Baufinanzierung

Immobilienfinanzierung 21 Tipps für Ihre Baufinanzierung

von Anette Stein Eike Schulze
05.03.2019
Auf einen Blick
  • Bei einer Baufinanzierung sollten Häuslebauer immer mehrere Faktoren berücksichtigen.

  • Egal ob geplante oder bestehende Finanzierung – wir haben für Sie die wichtigsten Tipps zusammengestellt, wie Sie Ihre Finanzierung optimieren können.

  • Außerdem stehen Ihnen alle Tipps als PDF-Download zur Verfügung.
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Elf Tipps für die Planung Ihrer Baufinanzierung

1. Die eigenen Möglichkeiten ausloten

Eine seriöse Immobilienfinanzierung ohne ausreichendes Eigenkapital ist für Normalverdiener praktisch nicht möglich. Mindestens 20 bis 30 Prozent der Kosten sollte der Bauherr oder Immobilienkäufer aus eigenen Mitteln bestreiten. Dies erwarten in der Regel auch die Kreditinstitute.

Zwar finanzieren Banken auch 100 Prozent des Kauf- oder Baupreises oder sogar mehr, falls das Darlehen auch noch die Nebenkosten abdeckt. Allerdings fallen dann deutlich höhere Zinsen an und die Tilgungsraten liegen schnell doppelt so hoch wie bei Baufinanzierungen mit Eigenkapital.

Darlehensnehmer sollten deshalb ihre Vermögenswerte – bis auf eine Sicherheitsreserve – in die Finanzierung der Immobilie einbringen. Erhöhen lässt sich das Eigenkapital beispielsweise, indem man alte Bausparverträge oder Kapitallebensversicherungen auflöst, ein Verwandtendarlehen aufnimmt oder Eigenleistungen am Bau erbringt.

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2. Die Finanzierung solide kalkulieren

Eine solide Kalkulation ist der beste Garant für den erfolgreichen Verlauf des Vorhabens. Immobilienkäufer müssen deshalb im Vorfeld ermitteln, wie viel Kredit sie sich leisten können. Dazu werden zunächst von den Einnahmen die Lebenshaltungskosten abgezogen, der übrig bleibende Betrag ergibt das Finanzierungspotenzial. Bei den Einnahmen werden das 13. und weitere Monatsgehälter nicht berücksichtigt.

Die maximale Darlehenssumme berechnet sich durch folgende Formel: Monatliches Finanzierungspotenzial × zwölf Monate × 100 / Zinssatz + Tilgungssatz. Angenommen ein Kreditnehmer hat 850 Euro im Monat für das Darlehen zur Verfügung, so ergibt sich anhand der Formel: Bei 3,5 Prozent Zinsen pro Jahr und einer anfänglichen Tilgung von drei Prozent könnte er eine Darlehenssumme in Höhe von 156.923 Euro bedienen.

Grundsätzlich gilt: Die monatliche Belastung sollte nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen.

3. Nebenkosten des Immobilienkaufs oder -baus nicht vergessen

Wer eine Immobilie finanziert, sollte die Nebenkosten des Hauskaufs bzw. Hausbaus nicht unterschätzen. Denn diese Ausgaben können bis zu 15 Prozent des eigentlichen Kaufpreises ausmachen und die Gesamtkosten somit deutlich erhöhen. Das wiederum führt dazu, dass sich die Eigenkapitalquote des Kreditnehmers verringert und er eventuell einen höheren Zinssatz in Kauf nehmen muss.

Ausgleichen ließe sich dies nur, indem er entweder ein höheres Eigenkapital in die Finanzierung einbringt oder eine günstigere Immobilie finanzieren würde. Letztendlich bestimmen die Nebenkosten damit auch, wie teuer das Objekt selbst sein darf. Zu den Nebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Kosten für die Eintragung ins Grundbuch, Finanzierungsnebenkosten und gegebenenfalls die Maklergebühr sowie Renovierungs- und Umzugskosten.

4. Barmittel für Rücklagen und Unvorhergesehenes zurückbehalten

Zu knapp kalkulierte Finanzierungen sollten Immobilienerwerber oder Bauherren vermeiden. Unterschätzen sie bei den Berechnungen ihre monatlichen Ausgaben, kann sie dies im Laufe der Darlehensrückzahlung in eine finanzielle Notlage bringen.

Deshalb müssen bei der Einnahmen- und Ausgabenrechnung nicht nur die Lebenshaltungskosten, sondern auch die Nebenkosten für die neue Immobilie (beispielsweise Kosten für Strom, Wasser, Grundsteuer oder – bei Eigentumswohnungen – das Hausgeld) sowie auch eine Rücklage für Instandhaltungen berücksichtigt werden. Für unvorhersehbare Ausgaben empfiehlt es sich, einen Vermögensteil in Höhe von zwei bis drei Monatsgehältern als Liquiditätsreserve zurückzubehalten.

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Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
 
1.
516,67
0,60%
516,67
0,60%
2.
525,00
0,65%
Betrag 200.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %

5. Eigenleistungen realistisch einschätzen

Leistungen, die der Bauherr selbst erbringt, werten Banken als Eigenkapitalersatz – sie fließen in die Berechnung der Eigenkapitalquote ein. Grundlage dabei sind die eingesparten Arbeitskosten, die durch beauftrage Handwerker entstehen würden. Kann ein Darlehensnehmer Eigenleistungen erbringen, ist dies grundsätzlich positiv zu bewerten.

Nicht selten überschätzen Bauherren jedoch ihre Fähigkeiten oder sie kalkulieren die Kraft und Zeit falsch, die sie für die Arbeiten benötigen. Dies kann zu Bauverzögerungen führen und weitere Kosten nach sich ziehen. Für Hobbyhandwerker empfiehlt sich deshalb, nur solche Arbeiten selbst zu übernehmen, die sie auch gut ausführen können.

Dazu zählen beispielsweise das Verlegen von Teppichböden, Tapezieren, eventuell auch Estricharbeiten, das Anlegen der Terrasse oder der Außenanlagen. Damit lassen sich schon einige Tausend Euro einsparen. Komplexere Aufgaben überlassen Bauherren lieber den Profis.

6. Zinsbindungszeit und Tilgungssatz optimal wählen

Die nach wie vor historisch niedrigen Baufinanzierungszinsen bieten ausgezeichnete Rahmenbedingungen für den Abschluss eines Immobiliendarlehens. Sie führen dazu, dass für viele Häuslebauer auch lange Zinsbindungszeiten von 15, 20 oder 25 Jahren erschwinglich sind. Durch eine lange Zinsbindungszeit sichert sich der Kreditnehmer langfristig die günstigen Zinsen und gewinnt Planungssicherheit.

Da seine Restschuld bei der Anschlussfinanzierung vergleichsweise gering liegt, fallen inzwischen gestiegene Darlehenszinsen nicht so stark ins Gewicht. Wer das günstige Zinsniveau optimal nutzen will, muss jedoch auch seinen Tilgungssatz entsprechend wählen. Es empfehlen sich Tilgungssätze, die deutlich über den sonst üblichen ein Prozent liegen.

Begründet liegt das darin, dass sich aufgrund der niedrigen Zinsraten der Tilgungsanteil der Monatsrate langsamer erhöht und sich somit die Rückzahlung deutlich in die Länge zieht.

Fallen für ein Darlehen beispielsweise Raten von 800 Euro an, der Darlehensnehmer könnte aber 1.000 Euro aufbringen, gilt: Statt die 200 Euro für den Lebensunterhalt zu verwenden, sollte der Darlehensnehmer lieber den Tilgungssatz auf zwei oder drei Prozent erhöhen. So zahlt er die Kreditsumme in einem akzeptablen Zeitraum zurück und spart Zinskosten.

7. Ein Angebot mit Sondertilgungsrechten wählen

Bei der Kreditauswahl sollten Darlehensnehmer möglichst Angebote mit einer Sondertilgungsoption in die engere Wahl ziehen. Sondertilgungen verkürzen die Kreditrückführung und reduzieren damit die insgesamt gezahlten Zinsen. Zahlt ein Kreditnehmer beispielsweise zwei Jahre jeweils 5.000 Euro außerplanmäßig zurück, kann sich das Darlehen dadurch schon um einige Jahre verkürzen.

Wichtig zu wissen: Je früher die Sondertilgungen getätigt werden, desto größer der Effekt. Viele Anbieter räumen mittlerweile jährliche Sondertilgungen in bestimmter Höhe kostenfrei ein. Häufig belaufen sich diese auf fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. Ist ein Sondertilgungsrecht vertraglich nicht vorgesehen, sollten Kreditinteressenten versuchen, ein solches möglichst auszuhandeln.

8. Bereitstellungszinsen berücksichtigen

Bereitstellungszinsen fallen an, wenn seit Abschluss des Darlehensvertrags schon einige Zeit vergangen ist, der Kreditnehmer das Darlehen aber noch nicht komplett abgerufen hat. Das kann beispielsweise bei Bauherren eintreten, da diese das Geld je nach Bauphase benötigen und nicht sofort die ganze Darlehenssumme beanspruchen. Bereitstellungszinsen betragen meist 0,25 Prozent pro Monat, also drei Prozent im Jahr. Die Dauer, ab wann Banken die Zinsen verlangen, ist jedoch unterschiedlich. Sie können schon ab dem zweiten oder dritten Monat nach Kreditzusage oder aber auch erst nach sechs oder zwölf Monaten anfallen.

Wer Angebote vergleicht, sollte deshalb auch schauen, ab wann und in welcher Höhe die Verträge Bereitstellungszinsen vorsehen. Von Vorteil ist, einen möglichst langen bereitstellungsfreien Zeitraum auszuhandeln. Allerdings: Manche Institute gewähren die Verlängerung der Karenzzeit gar nicht, andere nur gegen einen Zinsaufschlag. Dann heißt es, genau zu rechnen. Denn wenn der Zinssatz für das gesamte Darlehen über Jahre höher liegt, kann es letztendlich doch günstiger sein, für ein paar Monate mehr Bereitstellungszinsen zu leisten.

9. Angebote vergleichen

Wer nicht gleich das erste Angebot annimmt, kann beim Aufnehmen eines Annuitätendarlehens einiges an Geld sparen. Die Höhe des Zinssatzes variiert je nach Anbieter und schon ein paar Zehntelprozent können die Darlehenskosten deutlich verringern. Deshalb sollten Interessenten verschiedene Angebote einholen. Reine Baufinanzierungsvergleiche im Internet und in Zeitschriften geben einen ersten allgemeinen Überblick über günstige Banken oder Versicherer. Im konkreten Fall wirkt sich aber die Bonität des Antragstellers auf die Zinshöhe aus.

Nur wer bei einem günstigen Anbieter alle wichtigen Unterlagen zum Objekt und Nachweise über sein Einkommen und Vermögen einreicht, erhält ein individuelles Angebot. Zusätzlich zu einer ersten Offerte von der Hausbank oder einem anderen Anbieter vor Ort, sollte sich der Darlehensinteressent über einen großen Baufinanzierungsvermittler das Darlehen mit den besten Konditionen berechnen lassen. Mit diesem Angebot in der Hand lässt sich eventuell mit der Hausbank noch verhandeln: Regional tätige Bankhäuser haben häufig Spielraum und können bei den Konditionen noch nachbessern.

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Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
 
1.
500,00
0,50%
498,33
0,50%
2.
501,67
0,51%
Betrag 200.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %

10. Staatliche Fördermittel und Baukindergeld miteinbeziehen

Der Staat unterstützt zukünftige Immobilieneigentümer mit Fördermitteln. So stellen die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und die Förderbanken der Bundesländer zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse zur Verfügung. Kreditnehmer können auf diese Weise einiges an Kosten sparen. Fördermittel der Bundesländer setzen zum Teil voraus, dass der Antragsteller bestimmte Einkommensgrenzen einhält, für KfW-Förderungen gilt dies nicht. Letztere bietet insbesondere für energieeffiziente Bauweisen oder Sanierungen günstige Konditionen und Tilgungszuschüsse.

Seit Mitte 2018 gibt es für Familien auch das so genannte Baukindergeld. Darüber schießt der Staat innerhalb von zehn Jahren pro Kind 12.000 Euro zu. Dieses Geld wird jährlich ausgezahlt und eignet sich gut als Sondertilgung.

11. Günstige Versicherungen abschließen

Zukünftige Immobilieneigentümer sollten auch Versicherungen sorgfältig auswählen. Alle für ihr Vorhaben notwendigen Policen (Feuerrohbauversicherung, Bauversicherungen, Wohngebäudeversicherung und Hausratversicherung und so weiter) über den Finanzierungsvermittler oder Versicherungsmakler abzuschließen, ist nicht unbedingt von Vorteil. Stattdessen lohnen sich Vergleiche über das Internet, um auf diese Weise die besten Anbieter ausfindig zu machen.

So lassen sich jährlich einige Hundert Euro sparen. Zur Absicherung des Darlehens können Kreditnehmer statt einer herkömmlichen Risikolebensversicherung auch eine Restschuldversicherung abschließen. Bei dieser passt sich die Versicherungshöhe immer der jeweiligen Restschuld an. Die Kosten für die Police liegen aufgrund dessen geringer als bei der Risikolebensversicherung.

Zehn Tipps für Ihre laufende Immobilienfinanzierung

1. Sondertilgungen richtig nutzen

Vertraglich vereinbarte Sondertilgungen sollten auch genutzt werden, denn so lässt sich schneller die Restschuld abbauen. Wichtig für die persönliche Finanzplanung ist es, die richtige Strategie einzusetzen. So erhalten viele Arbeitnehmer ein 13. Monatsgehalt. Auch Boni für gute Leistungen sind inzwischen üblich. Und genau diese beiden zusätzlichen Einkünfte eignen sich prima als Einsatz für die Sondertilgung. Natürlich können hierfür auch andere Gelder– beispielsweise Schenkungen, Erbschaften oder der Verkauf einer Sammlung– eingesetzt werden. Da jedoch die Sondertilgungen im Vertrag normalerweise gedeckelt sind, müssen größere Geldzuflüsse dann auf mehrere Jahre verteilt werden.

Der Vorteil liegt auf der Hand: Wer eine regelmäßige Sondertilgung vornimmt, reduziert auch den Zeitraum, bis er schuldenfrei ist. Zudem fallen bei einem Annuitätendarlehen auch die Zinszahlungen entsprechend. Das vergrößert dann automatisch auch die Tilgungsleistung. Ein sehr guter Zeitpunkt für eine größere Sondertilgung ist das Auslaufen der Zinsbindung. Wenn bei der gleichen Bank weiterfinanziert werden soll, so muss diese spätestens einen Monat vor der Verlängerung des Vertrages über das Vorhaben in Kenntnis gesetzt werden. Insoweit gilt: Sondertilgungen unbedingt nutzen!

2. Forward-Darlehen ab wann abschließen?

Ein Forward-Darlehen– auch als Vorratsdarlehen bezeichnet – ermöglicht, sich die Zinsen von heute für einen Darlehensvertrag von morgen zu sichern. Ziel ist es, die Anschlussfinanzierung bereits deutlich vor dem Ende des jetzigen Darlehensvertrages in trockene Tücher zu bringen. Das Hauptaugenmerk dabei: Die Sicherung eines möglichst günstigen Zinssatzes. Forward-Darlehen können in der Regel bis zu drei Jahre vor Auslauf der bestehenden Immobilienfinanzierung abgeschlossen werden. Bei manchen Anbietern ist das auch fünf Jahre im Voraus möglich.

Aber Vorsicht: Je länger der Zeitraum für ein Forward-Darlehen läuft, desto höher fällt auch der Zinsaufschlag aus. Dieser beträgt im Schnitt 0,02 Prozent pro Monat. Macht übers Jahr gerechnet 0,24 Prozent. Daher sollten Kreditnehmer vor Abschluss eines Forward-Darlehens immer gut nachrechnen.

Außerdem muss bedacht werden, dass sich ein Forward-Darlehen nur in einer Tiefzinsphase lohnt. Zurzeit sind wir in so einer Phase, ein Abschluss eines Forward-Darlehen lohnt sich damit prinzipiell. Kurzfristig dürfte sich an der Situation kaum etwas ändern. Doch ob in zwei Jahren das Zinsniveau noch so günstig ist, lässt sich nur schwer einschätzen. Letztendlich ist dieses Darlehen damit auch eine kleine Wette auf die Zukunft.

3. Was bedeutet eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung wird benötigt, wenn es einen Zeitraum zwischen dem Ende des einen Finanzierungsvertrages bis zum Beginn des neuen Finanzierungsvertrages gibt. Dieser Finanzierungsbaustein wird auch als Überbrückungskredit bezeichnet. Eine andere Anwendung der Zwischenfinanzierung ist typisch, wenn Senioren ihr Haus verkaufen und eine kleinere Wohnung kaufen. Die Finanzkraft reicht locker für den Erwerb aus, es muss allerdings kurz der Zeitraum bis zum Eingang des Kaufpreises überbrückt werden.

Eine Zwischenfinanzierung wird also eingesetzt, damit der Zeitraum bis zu größeren Geldzuflüssen überbrückt ist. Häufig entsteht der Bedarf bei Finanzierungen mit der Bausparkasse. Hier kann nicht präzise abgeschätzt werden, wann der Zuteilungstermin des Bausparvertrages ansteht. Dann muss der Zeitraum bis zur Auszahlung der Bausparsumme überbrückt werden. Bei einer Zwischenfinanzierung fällt normalerweise keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

4. Nachfinanzierung vermeiden

Die Nachfinanzierung ist quasi das Unwort in der Finanzierungsphase. Es muss teuer ein Extrakredit aufgenommen werden, damit eine Finanzierungslücke geschlossen werden kann. Das Problem entsteht, wenn nicht eingeplante Kosten den Kreditnehmer überraschen oder erwartete Geldzuflüsse ausbleiben oder stark reduziert sind. Nachfinanzierungen kommen häufig bei finanziellen Fehlplanungen vor oder die Erbringung von Eigenleistungen wird falsch eingeschätzt. Aber manchmal ist der Kreditnehmer auch unschuldig, weil die Kosten für die Erstellung eines Gebäudes durch nicht vorhersehbare Kosten explodieren.

Ein Beispiel: Die Baugrube stürzt ein und nun muss diese wieder aufwendig hergerichtet werden. Wichtig ist daher, auch für Unvorhersehbares noch zusätzliches Eigenkapital zur Verfügung zu haben. Vielleicht können auch Verwandte noch mit Geld aushelfen. Eine weitere Lösung bieten Darlehen mit Reserveoption. Denn eines ist auch klar: Eine Nachfinanzierung ist deutlich teurer als ein herkömmliches Darlehen.

5. Wie mit Geldengpässen geschickt umgehen?

Wer länger krank oder arbeitslos ist, plötzlich höhere Ausgaben schultern muss, kann in Gefahr geraten, nicht mehr genug Geld für die Finanzierung zu haben. In solchen Fällen gilt Folgendes: Der Kontakt mit der finanzierenden Bank ist der beste Weg, aus der Miserere herauszukommen. Man muss verhindern, als vertragsbrüchig zu gelten. Das Gespräch mit der Bank bietet die Möglichkeit eine Lösung zu finden, die beiden Seiten hilft. So könnte die Bank sich damit einverstanden erklären, die Rate kurzzeitig zu senken. Ein zusätzlicher Anlaufpunkt ist die örtliche Wohngeldstelle. Hier sollte geprüft werden, ob diese vorübergehend einen Teil der Finanzierung übernehmen kann. Voraussetzung ist, dass eine Bedürftigkeit nach dem Wohngeldgesetz (§ 1 WoGG) besteht.

Eine längere Krankheit oder der Bezug von Arbeitslosengeld muss kein Aus für den Traum der eigenen vier Wände bedeuten, aber wer nicht handelt, schafft sich erst Probleme. Eine kürzere Arbeitslosigkeit von beispielsweise drei Monaten, die mit Rücklagen überbrückt wird, braucht natürlich nicht angezeigt zu werden. Aber spätestens bei absehbarer längerer Arbeitslosigkeit muss gehandelt werden. Außerdem: Verfügt der Darlehensnehmer über einen Tarif mit Tilgungsanpassung, so ist es auch möglich, diesen auf die geringste Tilgung zu setzen.

6. Umschuldung optimal planen

Die Zinsen sind günstig, man hat ein Baudarlehen vor längerer Zeit aufgenommen und möchte nun von den günstigen Zinsen profitieren. Eine der Lösungen ist – neben einem Forward-Darlehen zum regulären Ablauf des Vertrages – die Umschuldung. Eine Umschuldung bezieht sich daher auch auf einen Vertragswechsel während der Laufzeit des Darlehens. Besonders bei langlaufenden Verträgen mit einer Laufzeit von 15, 20 oder mehr Jahren ist eine Umschuldung interessant.

Wer seinen Darlehensvertrag nach zehn Jahren oder später kündigt, braucht auch keine Vorfälligkeitsentschädigung mehr zu bezahlen. Dann lässt sich auch ohne Einbußen ein Vertragswechsel durchführen. Wer allerdings bis zu zehn Jahre nach Vertragsschließung sein Darlehen kündigt, muss in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Ob sich dann der Vertragswechsel tatsächlich lohnt, sollte genau berechnet werden.

3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
 
1.
1.173,61
0,74%
2.
1.186,16
0,88%
3.
1.187,89
0,90%
Betrag 200.000 €, Laufzeit 15 Jahre, Beleihung 60 %

7. Die Vorfälligkeitsentschädigung richtig überprüfen

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist das Entgelt, das die Bank für den Verlust des Vertrages bekommt. Die Entschädigung bezieht sich auf die entgangenen Zinseinnahmen. Vorfälligkeitsentschädigungen entstehen meist, wenn eine Umschuldung ansteht, oder wenn das Darlehen wegen großer Geldzuflüsse auf einem Schlag getilgt werden soll. Es gibt zwei Berechnungsmethoden für die Entschädigung: die Aktiv-Aktiv-Methode oder die Aktiv-Passiv-Methode. Gebräuchlich ist die Aktiv-Passiv-Methode, dabei wird angenommen, die Bank legt das zusätzlich vom Kreditnehmer eingezahlte Geld in Wertpapieren an und erhält daraufhin Zinszahlungen, diese werden dann letztendlich von den Zinsen des laufenden Kredites abgezogen. Die Differenz bildet dann die Vorfälligkeitsentschädigung.

Aufpassen sollten Kreditnehmer, dass vereinbarte Sondertilgungen in die Rechnung einbezogen werden und dass als Berechnungsgrundlage für die Wertpapiere die Konditionen für Hypothekenpfandbriefe genommen werden. Auch das wegfallende Ausfallrisiko des Darlehens muss berücksichtigt werden, dies kann bei bis zu ein Prozent des Restschuldbetrages liegen. Eines ist allerdings rechtmäßig: eine Bearbeitungsgebühr für den Aufwand zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung und die Verwaltungsarbeit. Kommt Ihnen die Entschädigung zu hoch vor, so sollten Sie diese in jedem Fall überprüfen lassen.

8. Wann von einer variablen in eine feste Verzinsung wechseln?

Wer ein Darlehen mit einer variablen Verzinsung wählt, sollte schon über gute Kenntnisse des Geldmarktes verfügen. Schließlich können sich die Zinsen alle drei Monate ändern, was allerdings in der jetzigen Tiefzinsphase kaum eintritt. Ein variables Darlehen bringt dann Vorteile, wenn innerhalb der Laufzeit dies durch Kapitalzuflüsse verringert wird. Hat sich die Restschuld dann entsprechend reduziert, bietet es sich an in ein festverzinsliches Darlehen zu wechseln.

Hier gibt es dann zwei Strategien entweder auf ein Ratentilgungsdarlehen zu wechseln mit einer vergleichsweise hohen Anfangsbelastung oder in ein Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Monatsraten. Das Ratentilgungsdarlehen bietet sich an, wenn die Immobilie bis zur Rentenphase abbezahlt werden soll, aber die Zeit bis dahin auch relativ knapp ist.

Wer noch genügend Zeit hat, für den ist ein Annuitätendarlehen die vielleicht bessere Alternative. In jedem Fall gilt bei einem variablen Darlehen: Sobald sich Anzeichen für eine Zinswende mit steigenden Zinsen abzeichnet, ist der Wechsel in ein Festzinsdarlehen geboten.

9. Geldzuflüsse für die Finanzierung nutzen

Nicht eingeplante Geldzuflüsse während der Finanzierungsphase können die Restfinanzierungsdauer deutlich verringern. Voraussetzung ist natürlich deren richtiger Einsatz. Am einfachsten ist dies möglich, wenn Sondertilgungen vertraglich vereinbart wurden. Ist dies nicht der Fall, so gibt es verschiedene Möglichkeiten für deren Einsatz. Entweder zum Ende der Laufzeit des Vertrages, sodass dann das Kapital genutzt wird, um die Restschuld für den Anschlussvertrag zu senken. Auch die Verwendung des Geldes innerhalb einer Umschuldung ist sinnvoll. So ist auch hier eine deutliche Absenkung der Restschuld das Ergebnis.

Fällt das zusätzliche Kapital geringer aus, so ist auch wie in vielen Tarifen bei der Baufinanzierung eine Tilgungsanpassung möglich. In diesem Fall wird die Tilgungsoption genutzt, um höhere Raten zu zahlen. Bei großen Summen stellt sich die Frage, ob eine komplette Tilgung die beste Möglichkeit ist. Dies ist abhängig von der Laufzeit des Vertrages und der Höhe der zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung. Hier sollte eine umfassende Berechnung im Verhältnis Vorfälligkeitsentschädigung/Laufzeit/evtl. Tilgungsoption den sinnvollsten Weg aufzeigen.

10. Scheidung und Finanzierung: Wie sich die Immobilie retten lässt

Eine Scheidung ist für beide Parteien schon emotional eine schwierige Situation. Besonders heikel ist die Frage: Was soll mit dem Haus oder der Wohnung geschehen? War nur einer der Partner an der Finanzierung beteiligt, so ist das Problem relativ einfach zu lösen. Haben beide Partner die Immobilie finanziert, ist die Situation ungleich schwieriger. Nun kommt der Kreditgeber ins Spiel.

Dieser würde den Verlust eines Kreditnehmers als Änderung des Kreditrisikos ansehen, eine neue Kreditprüfung wäre die Folge. Doch dies Problem kann gelöst werden. Die Immobilie wird vermietet, wenn keiner darin weiter leben möchte und die Mieteinnahmen decken die Finanzierungskosten.

Der häufigere Fall jedoch: ein Partner bleibt in der Immobilie wohnen. Die Person, die in der Immobilie verbleibt, zahlt dann die Hälfte der Miete an den Partner, der die Immobilie finanziert. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass im Rahmen der Unterhaltszahlung die Finanzierungskosten anteilig berücksichtigt werden. In jedem Fall muss eine tragfähige Regelung im Scheidungsverfahren geschaffen werden, wenn die Immobilie im Eigentum der Partner oder eines der Partner verbleiben soll.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de