Wenn Sie eine Baufinanzierung haben, gilt für Sie normalerweise: Einen laufenden Hypothekenkredit können Sie nur vor Ende der Laufzeit kündigen, wenn Sie die Immobilie verkaufen. Doch kommt es zum frühzeitigen Verkauf, wird Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese ist oft nicht zu unterschätzen, denn es handelt sich dabei um die Baufinanzierungszinsen, die die Bank von Ihnen erhalten hätte, wenn der Kredit wie vereinbart weitergelaufen wäre. Lediglich die Zinsen, die die Bank durch das vorzeitig freiwerdende Geld erzielen könnte, werden davon abgezogen. Die Vorfälligkeitsentschädigung setzt sich aus dem Refinanzierungsschaden und Margenschaden zusammen.
Der Margenschaden ist der Schaden, der sich aus der Minderung des Gewinns der Bank ergibt, da das rückgezahlte Geld nun als Einlage geringere Zinsen abwirft als ein Kredit oder Darlehen.
Der Refinanzierungsschaden entsteht der Bank, wenn man die Differenz der unterschiedlichen Zinssätze zum Vertragsbeginn und zum vorzeitigen Vertragsende über die Restlaufzeit berechnet.
Weitere Form der Vorfälligkeitsentschädigung: Der Erfüllungsschaden
Es kann aber auch noch eine andere Situation zu einer Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber der Bank führen. Nämlich dann, wenn die Bank Ihnen den Kreditvertrag kündigt, etwa aufgrund von Zahlungsrückständen. In dieser Situation entsteht der Bank ein vergleichbarer Schaden, wie bei einer vorzeitigen Kündigung.
Daher der Begriff Erfüllungsschaden. Juristisch wird der Erfüllungsschaden als der Schaden definiert, der dadurch eintritt, dass der Schuldner nicht oder nicht wie geschuldet erfüllt. Allerdings ist die Kündigung von Seiten der Bank und das Verlangen einer Vorfälligkeitsentschädigung bei Verbraucherkrediten nicht so einfach möglich.
In welcher Höhe die Bank von Ihnen einen Ausgleich in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf, ist abhängig von der Restlaufzeit des Darlehens, dem Zins, der ursprünglich vereinbart wurde, und dem aktuellen Zinsniveau. Wenn Sie frühzeitig aus Ihrer Baufinanzierung heraus möchten, ist es wichtig, dass Sie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung genau unter die Lupe nehmen bzw. die Bank vor der Kündigung ausrechnen lassen, wie viel Geld sie von Ihnen verlangen würde.
Immer wieder haben Verbraucherzentralen in den vergangenen Jahren festgestellt, dass viele Berechnungen der Banken intransparent sind und die Vorfälligkeitsentschädigungen unverhältnismäßig hoch ausfallen. Rechtsstreitigkeiten und hohe Rückzahlungen waren häufig die Folge. Nehmen Sie eine Mitteilung Ihrer Bank über die Vorfälligkeitsentschädigung nicht einfach so hin.
Überprüfen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung online!
Durch zahlreiche Online-Rechner haben Sie heute die Möglichkeit, die geforderte Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank genau zu überprüfen. Halten Sie dafür folgende Daten bereit:
- Datum des Darlehensabschlusses
- Ratenhöhe
- Zinshöhe des Darlehens
- Laufzeit des Darlehens
- Ende der Sollzinsbindung
- Restschuld zum Zeitpunkt der Vorfälligkeitsberechnung
- Wie erfolgt die Zahlung der Raten? Monatlich, Vierteljährlich, jährlich?
- Höhe der jährlichen Sondertilgung
- Zeitpunkt der geplanten Darlehenskündigung
Mit diesen Daten gehen Sie auf den Rechner von wehrt.de. Hier haben Sie die Möglichkeit, die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu überprüfen, die Ihre Bank von Ihnen verlangt. Kommen Sie hier zu einem günstigeren Betrag, sollten Sie sich mit dieser Berechnung an Ihre Bank wenden und sie zu einer Anpassung der Forderung auffordern. Wenn Ihre Bank nicht reagiert, sollten Sie sich an einen Anwalt wenden.
Eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu zahlen, kann Sie mehrere tausend Euro kosten. Deshalb sollte es in Ihrem Sinne sein, diese zu umgehen. Das ist durchaus möglich. Diese drei Vorgehensweisen verhindern, dass Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen:
Kündigen Sie fristgerecht:
Egal wie lange die Laufzeit Ihres Kredits laut Vertrag ist - nach zehn Jahren haben Sie das Recht, das Darlehen zu kündigen (§ 489 BGB). Sie müssen allerdings unbedingt die Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. Stichtag zur Berechnung ist nicht der Vertragsschluss, sondern die volle Auszahlung des Darlehens. Haben Sie zwischendurch mit Ihrer Bank andere Vereinbarungen über Zins und Rückzahlungszeitpunkt geschlossen, gilt das Datum dieses Vertrags. Fehlerhafte Widerrufsbelehrung:
Immer wieder ist eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung von Seiten der Banken ein Grund dafür gewesen, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht anfällt. Prüfen Sie Ihren Vertrag also dahingehend. Sondertilgungen:
Eine weitere Möglichkeit zur Umgehung der Vorfälligkeitsentschädigung kann eine Sondertilgung sein, bei der dem Kreditnehmer die Begleichung der Restschuld in höheren Sondertilgungen, aber dafür geringeren Raten gewährt wird. Vereinbaren Sie hohe Sondertilgungen schon bei Vertragsabschluss. So sichern Sie sich ab, sollten Sie frühzeitig aus dem Vertrag aussteigen möchten.
Wie sieht es mit der steuerlichen Absetzbarkeit einer Vorfälligkeitsentschädigung aus? Immerhin zählen die Einnahmen einer vermieteten Immobilie zu Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Kosten, die damit einhergehen, sind in der Regel als Werbungskosten absetzbar. Doch gilt das auch für die Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Antwort: Wenn Sie diese wegen einer Umschuldung zahlen müssen, sind die Kosten absetzbar. Wenn Sie die Immobilie verkaufen, ist die Absetzbarkeit der Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung nicht erfüllt.
Unterschiedliche Umstände können dazu führen, dass Sie Ihre Baufinanzierung frühzeitig auflösen müssen oder wollen. Zum Beispiel eine Scheidung oder die Veränderung beruflicher Verhältnisse. Aber auch das aktuelle Zinsniveau kann einen Anreiz darstellen, sich einen besseren Kredit für die laufende Finanzierung sichern zu wollen – also eine Umschuldung vorzunehmen. Das kann sich durchaus lohnen.
Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen können dazu führen, dass Sie bei einer vorzeitigen Kündigung Ihrer Baufinanzierung um die Vorfälligkeitsentschädigung herumkommen. Ob Ihre Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist, können Sie bei einem Anwalt oder bei den Verbraucherzentralen überprüfen lassen.
Nicht jeder Fehler führt auch dazu, dass Sie Ihr Darlehen frühzeitig kündigen beziehungsweise umschulden können und dabei um die Vorfälligkeitsentschädigung herumkommen. Die Faustregel: Wenn der Fehler einen Nachteil für Sie als Verbraucher darstellt, führt er in der Regel dazu, dass Sie den Kredit widerrufen können.
Auch bei einer geringen Restschuld kann sich ein Widerruf auszahlen. Es besteht regelmäßig noch ein Erstattungsanspruch gegen die Bank auf Nutzungsersatz für die in der Vergangenheit oberhalb des Marktzinses gezahlten Zinsen. Insbesondere bei bereits länger laufenden oder abgelösten Darlehen kann dieser Anspruch erheblich sein.
