Forward-Darlehen

  • Niedrige Zinsen von heute für morgen sichern
  • Geringe Zinsaufschläge
  • Top-Konditionen
Max Geißler
Max Geißler
Den niedrigen Zins von heute für morgen sichern.

So funktionieren Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen ist eine besondere Form der Anschlussfinanzierung. Ein Anschlussdarlehen benötigen Sie, wenn nach dem Auslaufen der Zinsbindung noch eine Restschuld bei Ihrer Baufinanzierung offen ist. Die Anschlussfinanzierung startet unmittelbar nach dem Ende des Erstkredits und führt die Tilgung Ihrer Kreditschuld fort.

Dieses spezielle Darlehen entspricht vom Prinzip her klassischen Finanzierung. Die Besonderheit besteht darin, dass man damit seine Anschlussfinanzierung weit vor dem Auslaufen des Erstkredits vertraglich festschreiben kann. Je nach Bank und Zinssituation geht dies bis zu 60 Monate im Voraus. Angenommen Ihre Baufinanzierung endet in 36 Monaten, dann können Sie mittels dieser Vorab-Darlehen den Folgekredit bereits heute unter Dach und Fach bringen. So sichern Sie sich rechtzeitig die aktuell günstigen Konditionen für Kredite, die erst in einem oder mehr Jahren fällig werden. Dafür zahlt man einen kleinen Forward-Aufschlag auf die heutige Kondition für jeden Monat bis der eigentliche Kredit fällig wird.

Das geht so: Sie gehen zu Ihrer Bank und vereinbaren einen rechtlich verbindlichen Vertrag. Das Darlehen startet zum Beispiel in zwölf, 24 oder 36 Monaten. Die Bedingungen für Forward-Darlehen entsprechen denen herkömmlicher Hypothekendarlehen plus kleinem Aufschlag je Monat. Die wesentlichen Eckpunkte, die Sie bereits bei Vertragsabschluss festzurren, sind: Darlehensumfang, Zinsbindung, Laufzeit, Nominal- und Effektivzins sowie Tilgungssatz. Weitere Nebenbedingungen können Sondertilgungsrechte oder Tilgungssatzänderungen während der Zinsbindung sein.

Wann ist das Forward-Darlehen sinnvoll, wann nicht?

Diese Vorratsdarlehen nicht zu jedem Zeitpunkt eine gute Wahl. Entscheidend ist die jeweils aktuelle Marktsituation. Liebäugeln Sie mit einem Forward-Darlehen, dann sollten Sie sich folgende Frage stellen: Wie hoch sind die aktuellen Zinsen und wo werden sie in der Zukunft stehen?

Sinnvoll

Jetzt zu reagieren empfiehlt sich, weil der aktuellen Zinssatz deutlich unter dem langjährigen Marktdurchschnitt liegen und die Zinserwartung nach oben zeigt. Schließen Sie jetzt den Kreditvertrag ab, sichern Sie sich die günstigen Kreditzinsen für die Zukunft, wenn die Konditionen voraussichtlich schlechter sind als heute. Dies ist zum Beispiel aktuell sinnvoll, da das Zinsniveau extrem niedrig ist. Fast alle Ökonomen und Finanzexperten rechnen für die kommenden Jahre mit steigenden Zinsen. Wir stecken also zur Zeit in einer echten Forward-Periode. Und wählen Sie auf jeden Fall eine lange Zinsbindung.

Nicht sinnvoll

Es empfiehlt sich nicht, wenn sich der Markt in einer Hochzinsphase befindet, der Zinssatz also deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegt. Dann würden Sie die schlechten Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung langfristig festschreiben. In diesem Fall ist es besser abzuwarten und auf sinkende Zinsen zu spekulieren. In den zurückliegenden Jahren hat sich selten dieser Aufschlag gelohnt, weil die Zinsen ja Jahr für Jahr gefallen sind.

Biallo-Tipp: Den langjährigen Zinsdurchschnitt für zehnjährige Baufinanzierungen sehen Sie im Biallo-Index.

Das sind die Vorteile des Forward-Darlehens

In Zeiten niedriger Zinsen wie aktuell spielen diese Kredite voll ihre Stärke aus: Kreditnehmer sichern sich günstige Zinsen für ihre spätere Anschlussfinanzierung, das sorgt für niedrige Kosten. Außerdem ist damit die Baufinanzierung langfristig gut kalkulierbar.

Kostenersparnis

Klettert der Marktzins in den nächsten Jahren nach oben, sparen Sie mit einem Vorrats-Darlehen ordentlich Geld. Steigen die Darlehenszinsen beispielsweise um zwei Prozentpunkte gegenüber dem Erstkredit, verteuert sich ein Folgekredit über 150.000 Euro um rund 250 Euro pro Monat. Binnen zehn Jahren entstehen Mehrkosten von 30.000 Euro.

Das sind die Nachteile des Forward-Darlehens

Jeder Kreditvertrag ist rechtlich verbindlich. Schließen Sie einen solchen ab, müssen Sie das Darlehen auch abnehmen. Dies kann nachteilig sein. Wenn Sie die Zinssituation falsch einschätzen und die Zinsen sind nach Abschluss des Forward-Vertrags später niedriger als gedacht. Dann zahlen Sie für Ihre Anschlussfinanzierung unter Umständen mehr, als wenn Sie gewartet und den Kredit ohne den Zinsaufschlag abgeschlossen hätten.

Das kostet ein Forward-Darlehen

Der Forward-Aufschlag ist abhängig von der Marktlage und der Vorlaufzeit. Für jeden Monat, der bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens vergeht, berechnen Banken einen Plus von 0,01 bis 0,05 Prozent. Daraus folgt: Je länger die Vorlaufzeit und je höher der Zinsaufschlag, desto teurer die Anschlussfinanzierung. Ein Vergleich erspart Ihnen jede Menge Geld.

Aufpassen: Beim Vergleich der Konditionen sollten Sie den gesamten Zinssatz im Auge haben, der sich aus dem normalen Zinssatz und dem Zuschlag für die Dauer der Forward-Periode zusammensetzt.

Positiv: Für das erste Quartal bis zum Kreditstart berechnen Geldhäuser in der Regel keine Forward-Zinsen. Einzelne Geldgeber verzichten sogar bis zu einem Jahr auf Zuschläge, aktuell zum Beispiel die Santander Bank, ING-Diba und viele PSD Banken, bei allen ist der Zinssatz in der Baufinanzierung relativ günstig. Das gilt auch für Vermittler wie Int4eerhyp. Ist die Zeit bis zum Start der Anschlussfinanzierung nur kurz, fallen die Zusatzkosten daher kaum ins Gewicht. Liegt die Anschlussfinanzierung in weiter Ferne, ändert sich jedoch das Bild. Zwei Beispiele verdeutlichen, wie sich die Forward-Aufschläge auf die Kosten der Anschlussfinanzierung auswirken. Übrigens: Bei allen diesen Anbietern erhalten Sie eine telefonische oder persönliche Beratung.

Beispiel 1

Beträgt der jeweilige Zuschlag 0,02 Prozent auf die aktuellen Zinsen und startet das Anschlussdarlehen in 1,5 Jahren, würde der Aufpreis auf heutige Konditionen – abzüglich von drei Freimonaten – lediglich 0,3 Prozent (18 mal 0,02) betragen. Ein Darlehen über 150.000 Euro würde sich dadurch um knapp 40 Euro monatlich verteuern.

Beispiel 2

Berechnet der Anbieter 0,04 Prozent mehr und startet der Kredit erst in vier Jahren, summiert sich der Aufzins auf 1,8 Prozent. Eine Finanzierung über 150.000 Euro würde dann rund 225 Euro monatlich mehr kosten! Hier gilt es abzuwägen, ob sich die Mehrkosten überhaupt lohnen. Im Zweifel kann Abwarten die bessere Strategie sein.

Positiv:Da Geldgeber aktuell nur vergleichsweise geringe Forward-Zuschläge erheben, rechnen sich die Vorrats-Darlehen schon bei geringen Zinsanstiegen in der Zukunft. Vergleichen Sie immer den effektiven Jahreszins für die Sollzinsbindung, den Ihnen Geldgeber anbieten und der sich aus dem Basiszins und dem jeweiligen Zinsaufschlag zusammensetzt. Das wird sich für Sie immer lohnen.

Wie lange im Voraus kann man sich die Zinsen sichern?

Ein wichtiges Kriterium bei der Wahl des Forward-Darlehens ist die maximale Aufschubzeit. Die meisten Anbieter gewähren bis zu drei Jahre Wartezeit, spätestens dann muss das Forward-Darlehen abgerufen werden. Manche Finanzierer gewähren sogar 48 oder 60 Monate. Die Vorlaufzeiten der einzelnen Anbieter entnehmen Sie unserer Tabelle, wenn Sie oben in der Eingabemaske den Darlehensbetrag einfügen und auf "Vergleichen" klicken.

Unser Tipp

Lange Vorlaufzeiten sind besonders für Immobilieneigner interessant, deren Erstfinanzierung erst in vier bis fünf Jahren ausläuft und die wegen der derzeit niedrigen Zinsen bereits jetzt aktiv werden wollen.

So hoch sind die Zinsaufschläge bei Forward-Darlehen

BankAufschlag pro Monat in Prozent auf aktuelle Konditionen
National-Bank (Rhein-Ruhr)0,008 - 0,015
Sparda-Bank Müster0,020 ab dem 7. Monat
Santander Bank0,000 - 0,025
1822 Direkt0,020 ab dem 4. Monat
Allianz0,020
PSD Bank Westfalen-Lippe0,030 ab dem 7. Monat
Volksbank Rhein-Lippe0,020
Volksbank Rhein-Ruhr0,020
Degussa Bank0,020 - 0,60
Mittelbrandenburgische Sparkasse0,025 - 0,033
ING Diba0,000 - 0,025
Deutsche Bank0,001 - 0,030
PSD Bank Nord0,030
Bausparkasse Mainz0,05 - 0,10

Quelle: biallo.de, Stand: November 2017

Wie sich die Forward-Aufschläge auf die Kosten des Baukredits auswirken verdeutlichen zwei Beispiele:

  • Beispiel 1: Berechnet eine Bank monatlich 0,02 Prozentpunkte Zinsaufschlag und beträgt die Vorlaufzeit 18 Monaten, würde der Aufpreis auf heutige Konditionen – abzüglich von drei Freimonaten – lediglich 0,3 Prozentpunkte betragen.
  • Beispiel 2: Berechnet eine Bank monatlich 0,04 Prozentpunkte Zinsaufschlag und startet das Darlehen erst in 48 Monaten, summiert sich der Aufzins auf 1,8 Prozentpunkte.

Unser neuer Forward Darlehen Vergleich umfasst übrigens den Basiszins und den Zuschlag, den effektiven Jahreszins. die Geldgeber und zeigt Ihren auch die monatliche Rate, die zu zahlen ist.

Was ist der Unterschied zwischen einem echten und einem unechten Forward-Darlehen?

Wann kann ich ein Forward-Darlehen kündigen?

Die Kündigungsregeln entsprechen denen einer klassischen Finanzierung. Das heißt: En Ausstieg vor Auslaufen der Zinsbindung ist nur mit Zustimmung der Bank möglich. Ausnahme: Das Folgedarlehen läuft länger als zehn Jahre, dann besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht seitens des Kreditnehmers. Hier gilt jedoch eine Besonderheit: Wenn das Forward-Darlehen beim bisherigen Kreditgeber abgeschlossen wird, dann beginnt die zehnjährige Kündigungsfrist bereits mit Unterzeichnung des neuen Kreditvertrags. In diesem Fall zählt die Forward-Zeit zur Kündigungsfrist hinzu. Das bedeutet: Startet das Forward-Darlehen nach drei Jahren, ist es bereits nach sieben Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündbar.

Was passiert, wenn ich das Forward-Darlehen kündige oder nicht abnehme?

Nehmen Sie das Forwarddarlehen nicht ab oder kündigen Sie es vor Ende der Zinsbindung, hat das Kreditinstitut einen Rechtsanspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung wie bei jeder Finanzierung. Diese richtet sich nach der Restlaufzeit des Darlehens bis Zinsbindungsende und dem zum Kündigungszeitpunkt vorherrschenden Zinsniveau.

Es gilt die Regel: Je länger die Vorlaufzeit und je niedriger das aktuelle Zinsniveau, desto höher die Vorfälligkeitsentschädigung.

Unser Tipp

Um Kostenrisiken auszuschließen, können Sie Forwarddarlehen mit vorzeitiger Kündigungsmöglichkeit abschließen. Hier besteht die Option, nach einer gewissen Karenzzeit vorzeitig aus dem Vertrag auszusteigen. Ohne Aufpreis, das heißt ohne einen kleinen Zinsaufschlag, ist die vorzeitige Ausstiegsmöglichkeit aber nicht zu haben.

Darauf sollten Sie sonst beim Forward-Darlehen achten

Aufschubzeit

Bei der Suche nach einem geeigneten Forward-Darlehen sollten Sie zuerst auf die maximale Vorlaufzeit achten. Mit einem Forward-Darlehen, das spätestens in 36 Monaten startet, können Sie nichts anfangen, wenn Ihre Zinsbindung erst in 60 Monaten endet. Vergleichen Sie aber den gesamten Zinssatz, also die aktuellen Zinsen, die sich aus dem Basis-Zins und dem Forward-Aufschlag zusammensetzen.

Zinsfreie Bereitstellungzeit

Als nächstes ist die Höhe des Forward-Zinses interessant. Hier gilt die Faustregel: Je geringer der Zins, desto günstiger für Sie. Zeitgleich sollten Sie aber die maximale Länge der zinsfreien Bereitstellungszeit beachten. Denn startet Ihr Forward-Kredit bereits in 15 oder 18 Monaten, kann ein Darlehen mit hohem Zinsaufschlag, das ein ganzes Jahr keine Forward-Zinsen berechnet, unterm Strich trotzdem preiswerter sein, als ein Darlehen mit niedrigem Zinsaufschlag, das aber bereits ab dem vierten Monat Zinsaufschläge berechnet.

Effektivzins

Wichtig ist natürlich der Effektivzins der Baufinanzierung. Niedrige Forward-Aufschläge bringen wenig, wenn der Sollzins des Anschlusskredits an sich besonders teuer ist.

Nebenbedingungen

Achten Sie darauf, dass der Anschlusskredit ausreichend hohe Sondertilgungsrechte sowie die Möglichkeit der Tilgungssatzänderung während der Zinsbindung beinhaltet. Eine persönliche Beratung oder auf Telefon schadet nie.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de