Forward-Darlehen
  • Niedrige Zinsen von heute für morgen sichern
  • Geringe Zinsaufschläge
  • Top-Konditionen
Max Geißler
Max Geißler
Den niedrigen Zins von heute für morgen sichern.

So funktionieren Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen ist eine besondere Form der Anschlussfinanzierung. Ein Anschlussdarlehen benötigen Sie, wenn nach dem Auslaufen der Zinsbindung noch eine Restschuld bei Ihrer Baufinanzierung offen ist. Die Anschlussfinanzierung startet unmittelbar nach dem Ende des Erstkredits und führt die Tilgung Ihrer Kreditschuld fort.

Forward-Darlehen entsprechen vom Prinzip her klassischen Baudarlehen. Die Besonderheit des Forward-Darlehens besteht darin, dass man damit seine Anschlussfinanzierung weit vor dem Auslaufen des Erstkredits vertraglich festschreiben kann. Je nach Bank und Zinssituation geht dies bis zu 60 Monate im Voraus. Angenommen Ihre Baufinanzierung endet in 36 Monaten, dann können Sie mittels Forward-Darlehen den Folgekredit bereits heute unter Dach und Fach bringen. Sinn und Zweck solcher sogenannter Vorrats-Darlehen besteht darin, die aktuellen Zinskonditionen für einen späteren Zeitpunkt festzuschreiben.

Das geht so: Sie gehen zu Ihrer Bank und vereinbaren einen rechtlich verbindlichen Vertrag über ein Forward-Darlehen. Das Darlehen startet dann zum Beispiel in zwölf, 24 oder 36 Monaten. Die Bedingungen für Forward-Darlehen entsprechen denen herkömmlicher Hypothekendarlehen. Die wesentlichen Eckpunkte, die Sie bereits bei Vertragsabschluss festzurren, sind: Darlehensumfang, Zinsbindung, Laufzeit, Nominal- und Effektivzins sowie Tilgungssatz. Weitere Nebenbedingungen können Sondertilgungsrechte oder Tilgungssatzänderungen während der Zinsbindung sein.

Wann ist das Forward-Darlehen sinnvoll, wann nicht?

Forward-Darlehen sind nicht zu jedem Zeitpunkt eine gute Wahl. Entscheidend ist die jeweils aktuelle Marktsituation. Liebäugeln Sie mit einem Forward-Darlehen, dann sollten Sie sich folgende Frage stellen: Wie hoch sind die aktuellen Zinsen und wo werden sie zu Beginn meiner Anschlussfinanzierung stehen?

Sinnvoll

Das Forward-Darlehen empfiehlt sich, wenn die aktuellen Zinsen deutlich unter dem langjährigen Marktdurchschnitt liegen und die Zinserwartung nach oben zeigt. Schließen Sie jetzt den Kreditvertrag ab, sichern Sie sich die günstigen Kreditzinsen für die Zukunft, wenn die Konditionen voraussichtlich schlechter sind als heute. Dies ist zum Beispiel aktuell sinnvoll, da das Zinsniveau extrem niedrig ist. Fast alle Ökonomen und Finanzexperten rechnen für die kommenden Jahre mit steigenden Zinsen.

Nicht sinnvoll

Das Forward-Darlehen empfiehlt sich nicht, wenn sich der Markt in einer Hochzinsphase befindet, die Zinsen also deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegen. Dann würden Sie die schlechten Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung langfristig festschreiben. In diesem Fall ist es besser abzuwarten und auf sinkende Zinsen zu spekulieren.

Biallo-Tipp: Den langjährigen Zinsdurchschnitt für zehnjährige Baufinanzierungen sehen Sie im Biallo-Index.

Das sind die Vorteile des Forward-Darlehens

In Niedrigzinsphasen spielen Forward-Darlehen voll ihre Stärke aus: Kreditnehmer sichern sich günstige Zinsen für ihre spätere Anschlussfinanzierung, das sorgt für niedrige Kosten. Außerdem ist damit die Baufinanzierung langfristig gut kalkulierbar.

Kostenersparnis

Klettert der Marktzins in den nächsten Jahren nach oben, sparen Sie mit einem Forward-Darlehen ordentlich Geld. Steigen die Darlehenszinsen beispielsweise um zwei Prozentpunkte gegenüber dem Erstkredit, verteuert sich ein Folgekredit über 150.000 Euro um rund 250 Euro pro Monat. Binnen zehn Jahren entstehen Mehrkosten von 30.000 Euro.

Das sind die Nachteile des Forward-Darlehens

Forward-Darlehen sind rechtlich verbindlich. Schließen Sie ein solches ab, müssen Sie es auch abnehmen. Dies kann nachteilig sein, zum Beispiel wenn Sie sich verspekulieren und die Zinsen nach Abschluss des Forward-Vertrags rückläufig sind. Dann zahlen Sie für Ihre Anschlussfinanzierung unter Umständen mehr, als wenn Sie gewartet und den Kredit ohne Vorlaufzeit abgeschlossen hätten.

Ein zweiter Nachteil entsteht durch fällige Zusatzzinsen. Sogenannte Forward-Aufschläge verteuern die Anschlussfinanzierung - das gilt vor allem bei langen Vorlaufzeiten. Ein dritter Nachteil ist die frühe Festlegung der Konditionen für die Anschlussfinanzierung, denn Sie wissen nicht, wie sich die Zinsen entwickeln. Sinken die Zinsen nach Vertragsabschluss weiter, verschenken Sie Sparpotential.

Das kostet ein Forward-Darlehen

Für die langfristige Festschreibung der aktuellen Zinsen berechnen Banken eine zeitabhängige Gebühr. Der Forward-Zins ist abhängig von der Marktlage und der Vorlaufzeit. Für jeden Monat, der bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens vergeht, berechnen Banken einen Zinsaufschlag von 0,01 bis 0,05 Prozent. Daraus folgt: Je länger die Vorlaufzeit und je höher der Zinsaufschlag, desto teurer die Anschlussfinanzierung.

Positiv: Für die ersten drei Monate bis zum Kreditstart berechnen Banken in der Regel keine Forward-Zinsen. Einzelne Banken verzichten sogar bis zu einem Jahr auf Zinsaufschläge, aktuell zum Beispiel die Santander Bank, ING-Diba und viele PSD Banken. Beträgt die Zeit bis zum Start der Anschlussfinanzierung nur wenige Monate, fallen die Zusatzkosten daher kaum ins Gewicht. Bei langer Vorlaufzeit und hohen Forward-Aufschlägen, ändert sich jedoch das Bild. Zwei Beispiele verdeutlichen, wie sich die Forward-Aufschläge auf die Kosten der Anschlussfinanzierung auswirken:

Beispiel 1

Berechnet eine Bank pro Monat 0,02 Prozent Zinsaufschlag und startet das Anschlussdarlehen in 18 Monaten, würde der Aufpreis auf heutige Konditionen – abzüglich von drei Freimonaten – lediglich 0,3 Prozent betragen. Ein Darlehen über 150.000 Euro würde sich dadurch um knapp 40 Euro im Monat verteuern.

Beispiel 2

Berechnet eine Bank pro Monat 0,04 Prozent Zinsaufschlag und startet das Darlehen erst in 48 Monaten, summiert sich der Aufzins auf 1,8 Prozent. Ein Darlehen über 150.000 Euro würde dann rund 225 Euro pro Monat mehr kosten! Hier gilt es abzuwägen, ob sich die Mehrkosten überhaupt lohnen. Im Zweifel kann Abwarten die bessere Strategie sein.

Positiv: Da Banken aktuell nur vergleichsweise geringe Forward-Zuschläge erheben, rechnen sich die Vorrats-Darlehen schon bei geringen Zinsanstiegen in der Zukunft.

Wie lange im Voraus kann man sich die Zinsen sichern?

Ein wichtiges Kriterium bei der Wahl des Forward-Darlehens ist die maximale Aufschubzeit. Die meisten Banken gewähren bis zu 36 Monate Wartezeit, spätestens dann muss das Forward-Darlehen starten. Je nach Marktlage räumen Banken und Versicherungen aber auch längere Aufschubzeiten ein, zum Beispiel 48 oder 60 Monate. Länger als 60 Monate ist aber die absolute Ausnahme. Die Vorlaufzeiten der einzelnen Banken entnehmen Sie unserer Tabelle, wenn Sie oben in der Eingabemaske den Darlehensbetrag einfügen und auf "Vergleichen" klicken.

Unser Tipp

Lange Vorlaufzeiten sind besonders für Immobilieneigner interessant, deren Erstfinanzierung erst in vier bis fünf Jahren ausläuft und die wegen der Tiefzinsen bereits jetzt aktiv werden wollen.

Darauf sollten Sie beim Forward-Darlehen achten

Aufschubzeit

Bei der Suche nach einem geeigneten Forward-Darlehen sollten Sie zuerst auf die maximale Aufschubzeit achten. Mit einem Forward-Darlehen, das spätestens in 36 Monaten startet, können Sie nichts anfangen, wenn Ihre Zinsbindung erst in 60 Monaten endet.

Zinsfreie Bereitstellungzeit

Als nächstes ist die Höhe des Forward-Zinses interessant. Hier gilt die Faustregel: Je geringer der Zins, desto günstiger für Sie. Zeitgleich sollten Sie aber die maximale Länge der zinsfreien Bereitstellungszeit beachten. Denn startet Ihr Forward-Kredit bereits in 15 oder 18 Monaten, kann ein Darlehen mit hohem Zinsaufschlag, das zwölf Monate keine Forward-Zinsen berechnet, unterm Strich trotzdem preiswerter sein, als ein Darlehen mit niedrigem Zinsaufschlag, das aber bereits ab dem vierten Monat Zinsaufschläge berechnet.

Effektivzins

Wichtig ist natürlich der Effektivzins der Baufinanzierung. Niedrige Forward-Aufschläge bringen wenig, wenn der Sollzins des Anschlusskredits an sich besonders teuer ist.

Nebenbedingungen

Achten Sie darauf, dass der Anschlusskredit ausreichend hohe Sondertilgungsrechte sowie die Möglichkeit der Tilgungssatzänderung während der Zinsbindung beinhaltet.

Was ist der Unterschied zwischen einem echten und einem unechten Forward-Darlehen?

Bei echten Forward-Darlehen

startet die Zinsbindung nach Ablauf der vereinbarten Aufschubzeit, also beispielsweise nach 24, 36 oder 48 Monaten. Wurde eine Zinsbindung von zehn Jahren vereinbart, beträgt die Rückzahlungsfrist und damit die Tilgungsdauer exakt zehn Jahre.

Bei unechten Forward-Darlehen

beginnt die Zinsbindung jedoch schon mit Vertragsabschluss. Lediglich die zinsfreie Bereitstellungszeit wird angerechnet. Folge: Beträgt die zinsfreie Zeit drei Monate, die Forward-Periode insgesamt jedoch 15 Monate, verkürzt sich die Rückzahlungsfrist eines Zehnjahres-Darlehens auf neun Jahre. Das bedeutet: Dem Kreditnehmer stehen nur neun Jahre zur Tilgung zur Verfügung. Trotzt dieses Nachteils haben unechte Forward-Darlehen aber einen Vorteil: Der Zinsaufschlag fällt verglichen mit einem echten Forward-Darlehen geringer aus. Unechte Forward-Darlehen werden in der Regel nur für Forward-Perioden unter zwölf Monaten angeboten.

Wann kann ich ein Forward-Darlehen kündigen?

Die Kündigungsregeln entsprechen denen klassischer Hypothekendarlehen, das heißt, ein Ausstieg vor Auslaufen der Zinsbindung ist nur mit Zustimmung der Bank möglich. Ausnahme: Das Folgedarlehen läuft länger als zehn Jahre, dann besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht seitens des Kreditnehmers. Hier gilt jedoch eine Besonderheit: Wenn das Forward-Darlehen beim bisherigen Kreditgeber abgeschlossen wird, dann beginnt die zehnjährige Kündigungsfrist bereits mit Unterzeichnung des neuen Kreditvertrags. In diesem Fall zählt die Forward-Periode zur Kündigungsfrist hinzu. Das bedeutet: Startet das Forward-Darlehen nach 36 Monaten, ist es bereits nach sieben Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündbar.

Anders sieht es aus, wenn Sie das Forward-Darlehen bei einem anderen Kreditgeber abschließen. In diesem Fall beginnt die Zehn-Jahres-Frist erst mit Auszahlung des Darlehens, also erst nach der Forward-Periode.

Was passiert, wenn ich das Forward-Darlehen kündige oder nicht abnehme?

Nehmen Sie das Forward-Darlehen nicht ab oder kündigen Sie es vor Ende der Zinsbindung, hat das Kreditinstitut einen Rechtsanspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung. Die Vorfälligkeitsentschädigung richtet sich nach der Restlaufzeit des Darlehens bis Zinsbindungsende und dem zum Kündigungszeitpunkt vorherrschenden Zinsniveau.

Es gilt die Regel: Je länger die Restlaufzeit und je niedriger das aktuelle Zinsniveau, desto höher die Vorfälligkeitsentschädigung.

Unser Tipp

Um Kostenrisiken auszuschließen, können Sie Forward-Darlehen mit vorzeitiger Kündigungsmöglichkeit abschließen. Hier besteht die Option, nach einer gewissen Karenzzeit vorzeitig aus dem Vertrag auszusteigen. Ohne Aufpreis, das heißt ohne einen kleinen Zinsaufschlag, ist die vorzeitige Ausstiegsmöglichkeit aber nicht zu haben.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de